Налог со сдачи квартиры в Болгарии в 2026: сколько платить

Соседка сдала однушку в Софии и попала на штраф. Разбираем, как не повторить

Знакомая купила квартиру в районе Лозенец, нашла жильцов через болгарский сайт, три года получала на карту по 700 левов в месяц и была уверена: раз квартплату переводят в леве, а она сама живёт в Москве, то и налоги её не касаются.

Весной пришло письмо из НАП с требованием доплатить за три года плюс пени. Итог: около 2200 левов сверху к тому, что она и так должна была заплатить государству.

История типичная. Ниже разберу, кто, сколько и когда обязан отдавать в казну со сдачи жилья, чем отличается долгосрочный съём от туристического и как не повторить чужие ошибки.

Кто должен платить и с какой суммы

Правило простое: если квартира физически находится в Болгарии и приносит доход, страна имеет право на свою долю. Неважно, где живёте вы сами, в каком банке получаете деньги и как оформлен договор.

Обязанность возникает у трёх категорий собственников:

• граждан Болгарии и обладателей местного ВНЖ/ПМЖ (налоговые резиденты),
• иностранцев, проводящих в стране больше 183 дней в году (тоже резиденты),
• всех остальных, кто владеет здешней недвижимостью и сдаёт её (нерезиденты).

Идентифицируют вас в системе НАП по номеру: у граждан и обладателей ПМЖ, ЕГН, у обладателей ВНЖ, ЛНЧ (личен номер на чужденец), у нерезидентов без документов, служебный номер, который присваивает налоговая при первом обращении.

Облагается валовая сумма арендной платы, полученная за год. Коммунальные платежи, которые квартиросъёмщик отдельно возмещает по счётчикам, в базу не включаются, если это прописано в договоре и жилец платит поставщикам напрямую или переводит вам ровно по квитанциям.

Совет: пропишите в договоре отдельной строкой «наем» и отдельной «консумативи по фактури» (коммуналка по счетам). Так проще потом объяснить инспектору, почему в декларации одна сумма, а на счёт приходила другая.

Ставка 10% и вычет 10% на расходы: как это работает

Здесь болгарская система приятно отличается от многих европейских: она плоская и предсказуемая.

С арендодателя-физлица берут фиксированные 10% с базы (ст. 48 ЗДДФЛ). А базой считается не вся полученная сумма, а 90% от неё, потому что закон (ст. 31 ЗДДФЛ) автоматически признаёт, что 10% дохода уходит на расходы, ремонт, износ, амортизацию мебели. Никаких чеков и подтверждений собирать не надо, вычет даётся по умолчанию.

Что получается на практике:

Итого эффективная нагрузка, 9% от полученной суммы. Это одна из самых мягких ставок в ЕС для арендодателей.

По официальному фиксированному курсу Болгарской народной банки 1 евро = 1,95583 лв., так что 12 000 лв., это примерно 6 135 евро в год, или около 537 340 рублей по курсу 87,58 руб. за евро. Отдать государству придётся примерно 48 360 рублей.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Пошагово: считаем и платим за прошлый год

Порядок действий укладывается в пять шагов. Показываю на примере квартиры в Пловдиве, которую сдавали за 900 лв. в месяц весь год.

Шаг 1. Складываем поступления.
900 × 12 = 10 800 лв. Депозит, если он возвращаемый, в доход не идёт. Если удержали его в свою пользу за порчу имущества, тогда включаем.

Шаг 2. Вычитаем нормативные расходы.
10 800 − 10% = 9 720 лв. Это база.

Шаг 3. Считаем сам налог.
9 720 × 10% = 972 лв. в год.

Шаг 4. Проверяем авансовые платежи.
Если жильцом выступало юрлицо или ЕТ (единоличный торговец), оно обязано было удерживать авансовый налог при каждой выплате и перечислять его в НАП. Уточните у арендатора и запросите служебна бележка (справка) об удержанных суммах. Тогда в декларации доплатите только разницу.

Если снимало физлицо, авансы платите сами, ежеквартально, до конца месяца, следующего за кварталом. За четвёртый квартал аванс не платится, всё уходит в годовую декларацию.

Шаг 5. Перечисляем итог.
Оплата, на единый счёт НАП по реквизитам вашей территориальной дирекции. В платёжке указываете свой ЕГН, ЛНЧ или служебный номер и код вида платежа для налога по ЗДДФЛ.

Совет: заведите отдельный болгарский счёт под аренду. Когда все поступления идут одной струёй, декларацию заполнять в разы быстрее, и есть чем ответить, если инспектор запросит выписку.

Декларация: сроки, форма, способы подачи

Годовой отчёт, это декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Доходы от найма указываются в Приложении № 4.

Окно для подачи открывается 10 января и закрывается 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2025 год отчитываемся с января по конец апреля 2026-го.

Способы подать:

• через личный кабинет на портале НАП с ПИК (персональный идентификационный код) или квалифицированной электронной подписью (КЕП), быстро и без очередей,
• лично в территориальном офисе агентства по месту постоянного адреса,
• по почте с описью вложения,
• через доверенное лицо по нотариальной доверенности (актуально, если живёте не в стране).

ПИК получают бесплатно в любом офисе НАП, для этого нужен паспорт. Иностранцам без ЕГН и ЛНЧ сначала оформляют служебный номер на чуждестранно лице.

Есть приятный момент: подача до 31 марта в электронном виде даёт скидку 5% с суммы налога, но не больше 500 лв. и только если у вас нет непогашенных долгов перед бюджетом и сам налог уплачен в тот же срок.

Совет: не тяните до апреля. В марте портал НАП работает медленно, а очереди в офисах в последнюю неделю, как в советском ЖЭКе.

Нерезиденты и владельцы ВНЖ: в чём разница

Здесь путаницы больше всего, поэтому разложу по полочкам.

Если у вас болгарский ВНЖ или ПМЖ и вы проводите в стране больше 183 дней в году (или центр жизненных интересов находится в Болгарии), вы налоговый резидент. Отчитываетесь о мировых доходах, но по аренде местной квартиры действуют те же 10% с базой 90%.

Если ВНЖ есть, но живёте вы в основном в России или другой стране, скорее всего вы нерезидент для налоговых целей. Тогда болгарский бюджет интересует только доход, полученный на её территории. Ставка та же, 10% с вычетом 10%, эффективно 9%.

Ключевое отличие для нерезидентов: если ваш арендатор, компания или ЕТ, налог удерживается у источника, это окончательный налог, и вам делать ничего не нужно, кроме как получить у арендатора справку. Если жильё снимает физлицо, обязанность декларироваться и платить ложится на вас.

Отдельно про идентификацию: собственник-иностранец, который начинает получать доход в Болгарии, регистрируется в регистре БУЛСТАТ в течение 7 дней с начала деятельности, если у него ещё нет ЕГН или ЛНЧ. Именно этот номер потом будет фигурировать во всех документах и платёжках.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Болгарией приостановлено с 2026 года по инициативе российской стороны в отношении ряда статей. На практике это означает: сумму, уплаченную в болгарский бюджет, зачесть в российской декларации сейчас проблематично, и есть риск заплатить дважды. Перед подачей отчётности проконсультируйтесь у налогового консультанта, знающего актуальный статус соглашения.

Совет: нерезидентам без ЕГН/ЛНЧ стоит один раз слетать в Софию, оформить БУЛСТАТ, служебный номер и ПИК. Дальше вся отчётность будет уходить онлайн из любой точки мира.

Краткосрочная аренда через Booking и Airbnb

Тут правила совсем другие, и многие на этом обжигаются. Сдача посуточно приравнивается к гостиничной деятельности, а не к обычному найму.

Что придётся сделать:

1. Категоризировать объект в муниципалитете, получить одну, две или три «звезды» для апартамента. Стоимость подачи заявления зависит от общины и количества мест размещения.
2. Зарегистрироваться в Единой системе туристической информации (ЕСТИ) и подавать туда данные о каждом заезде и выезде.
3. Платить туристический налог (туристическа такса), от 0,20 до 3 лв. с человека за ночь в зависимости от общины и категории. Собираете с гостей, перечисляете в бюджет общины.
4. Выбрать режим налогообложения: либо патентный налог, либо декларирование по общим правилам.

Патентный налог для сдачи комнат и апартаментов туристам составляет от 25 до 250 лв. в год за одно спальное место (ст. 61л ЗМДТ). Конкретная ставка зависит от категории объекта и общины: в морских курортах и центре Софии, верхняя граница, в глубинке, нижняя. Патент доступен, если годовой оборот меньше 166 000 лв. (порога обязательной регистрации по НДС) и вы не имеете статуса плательщика НДС.

Если под патент вы не подходите или он невыгоден, платите обычные 10% с базы, но вычет расходов уже не 10%, а по факту с документами, либо тоже 10% в упрощённом варианте, зависит от организационной формы.

Совет: посчитайте оба режима до того, как начнёте сдавать. При двух местах в апартаменте в морском курорте патент выйдет около 500 лв. в год, это может быть выгоднее, чем 10% с сезонного оборота в 8–10 тысяч левов.

Что изменит переход на евро

Отдельный сюжет, о котором стоит помнить арендодателю. В августе 2024 года в Болгарии принят закон, регулирующий правила перехода на евро; ожидаемый срок вступления страны в еврозону, конец 2025 или 2026 год. Пересчёт пойдёт по фиксированному курсу БНБ 1,95583 лв. за 1 евро.

Для налога на аренду это означает следующее: сами ставки не меняются, те же 10% с базой 90% и тот же диапазон патента,, но декларации и платёжки после даты Е-day будут заполняться уже в евро. Договоры аренды, заключённые в левах, продолжат действовать, но суммы пересчитаются автоматически по фиксированному курсу. Отдельно стоит держать в голове, что с 1 января 2025 года минимальная зарплата в Болгарии выросла до 1077 лв., на арендодателя-физлицо это напрямую не влияет, но если вы сдаёте через ЕТ или юрлицо, минимальные социальные взносы самозанятого пересчитываются от этой базы.

Совет: храните договоры и платёжки в исходной валюте и в пересчёте, если декларация за 2025 год попадёт на стык режимов, инспектор может попросить показать обе цифры.

Штрафы и как не попасть

Санкции здесь не драконовские, но чувствительные, особенно с процентами за просрочку.

• Неподача декларации в срок, от 500 до 1000 лв. штрафа, при повторе до 2000 лв.
• Занижение налоговой базы, доначисление плюс штраф от 20% до 100% от недоплаченной суммы.
• Просрочка уплаты, законные проценты (основной процент БНБ плюс 10 пунктов годовых), начисляются ежедневно.
• Ведение туристической деятельности без категоризации объекта, от 500 до 5000 лв. для физлиц.

Три типовые ошибки, из-за которых люди попадают:

• Уверенность, что если деньги приходят на счёт в другой стране, НАП не узнает. Узнает: банки ЕС обмениваются данными по CRS, а соседи иногда пишут жалобы.
• Оформление устного договора «по-соседски». При проверке нет ни договора, ни доказательств суммы, доначисляют по рыночной ставке района, обычно в большую сторону.
• Смешение долгосрочной аренды и посуточной сдачи под одним режимом. Если хоть иногда пускаете туристов на выходные, формально это уже гостиничная деятельность.

Что сделать на этой неделе, если сдаёте, но не платили:

• поднимите договор и выписки за последние 5 лет (срок давности по налоговым претензиям),
• посчитайте налог за каждый год отдельно,
• подайте корректирующие декларации до того, как придёт письмо из НАП, при добровольном исправлении штраф не назначается, платите только сам налог и проценты за просрочку,
• если сумма большая, идите к болгарскому счетоводителю: за 200–300 лв. он оформит всё правильно и сэкономит вам в разы больше.