Налог при продаже недвижимости в Испании 2026: plusvalía и IRPF

Какие налоги платит продавец недвижимости в Испании в 2026 году

Представьте: вы купили квартиру в Валенсии за 180 000 евро в 2019 году, а сейчас продаёте её за 240 000. Кажется, разница ваша? Не совсем.

С этой сделки государство и муниципалитет заберут свою долю. И это не один платёж, а два разных, которые считаются по разным правилам и уходят в разные бюджеты.

Первый, plusvalía municipal. Его собирает мэрия города, где находится квартира. Считается он от прироста кадастровой стоимости земли под объектом, а не от всей суммы сделки.

Второй, IRPF (для резидентов) или IRNR (для нерезидентов). Это государственный сбор на прирост капитала, идёт в Agencia Tributaria. Здесь смотрят на разницу между покупкой и продажей с учётом расходов.

Оба платежа независимы друг от друга. Заплатить нужно и тот, и другой, если только вы не подпадаете под освобождение. Ни один не «поглощает» другой.

Что делать в первую очередь: перед подписанием у нотариуса (до contrato de arras, где вы уже берёте задаток) запросите у своего асесора или гестора расчёт по обеим суммам. Иначе после сделки может выясниться, что чистыми на руки вы получаете на 5–10% меньше, чем планировали.

Plusvalía municipal: как считается и кто платит в 2026

Полное название длинное, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). В разговорной речи никто так не говорит, все зовут его просто plusvalía.

Платит продавец. Исключение, если продавец нерезидент, тогда обязанность по закону автоматически переходит на покупателя (sujeto pasivo sustituto): иначе город физически не сможет получить деньги, если продавец уедет.

С 2021 года действуют два метода расчёта, и налогоплательщик вправе выбрать тот, что даёт меньшую сумму:

Объективный метод. Берётся кадастровая стоимость земли на дату продажи, умножается на коэффициент, зависящий от срока владения. Коэффициенты обновляются ежегодно, максимальные лимиты правительство скорректировало с 1 января 2024 года (статья 75 Real Decreto-ley 8/2023).

Реальный метод. Берётся фактическая разница между ценой покупки и продажи в части, приходящейся на землю (пропорция определяется по доле кадастровой стоимости земли в общей кадастровой стоимости объекта на дату продажи).

Максимальная ставка сбора, 30%, но конкретный процент утверждает каждая мэрия отдельно. В Мадриде, Барселоне, Валенсии, Малаге цифры разные. Уточняйте на сайте своего ayuntamiento, обычно в разделе Ordenanzas Fiscales.

Срок уплаты жёсткий: 30 рабочих дней с даты подписания escritura у нотариуса. Просрочили, сразу пени и recargo.

Важное свежее послабление: в феврале 2024 года Верховный суд (Sentencia 138/2024) подтвердил право требовать возврат ранее уплаченного сбора, если при продаже реального прироста стоимости земли не было. Даже по старым закрытым делам (liquidaciones firmes). Если продавали в убыток и платили, есть смысл поднять документы за последние годы, срок обжалования по этому основанию теперь фактически открыт.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Что сделать сейчас: попросите у нотариуса или асесора расчёт по обоим методам и выберите меньший. Разница на квартире в Мадриде легко достигает 2 000–4 000 евро. И запросите у Catastro справки о стоимости земли на дату покупки и на дату продажи, без них спор о нулевом приросте не начнёшь.

IRPF и налог на прирост капитала: ставки для резидентов

Если вы налоговый резидент Испании (живёте здесь больше 183 дней в году или центр экономических интересов находится в Испании), прибыль от продажи попадает в так называемую base del ahorro, сберегательную базу вашей декларации Renta.

Прирост капитала считается так: цена продажи минус скорректированная цена покупки, минус расходы на продажу. В скорректированную цену покупки входят собственно цена, налог ITP или IVA при покупке, нотариус, регистр, гонорар юриста, а также подтверждённые улучшения (reformas) с фактурами на ваше имя. Из цены продажи вычитаются комиссия агентства, справка о энергоэффективности, cédula de habitabilidad и другие обязательные расходы продавца.

Шкала ставок на 2026 год (по данным Agencia Tributaria):

Шкала прогрессивная и ступенчатая: если ваша прибыль 80 000 €, то первые 6 000 € облагаются по 19%, следующие 44 000 € по 21%, а оставшиеся 30 000 € по 23%. Итого 17 280 €, а не 80 000 × 23%.

Декларируется всё это в общей годовой Renta, с апреля до 30 июня следующего года. То есть продажу в марте 2026 вы задекларируете весной 2027.

Совет из личного опыта: храните ВСЕ фактуры на ремонт и улучшения с момента покупки. Замена окон, установка кондиционера, реформа кухни, установка солнечных панелей, всё это уменьшает налогооблагаемую прибыль. Простые чеки из Leroy Merlin без фактуры на имя владельца и адреса объекта Hacienda к вычету не примет.

Налог для нерезидентов: удержание 3% и декларация Modelo 210

Здесь механика другая, и она удивляет многих продавцов из СНГ.

При продаже квартиры нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены сделки, указанной в escritura, и перечислить их напрямую в Agencia Tributaria по форме Modelo 211 в течение 1 месяца с даты сделки. Это гарантийный платёж за вас, государственная страховка на случай, если иностранец уедет и «забудет» подать декларацию.

То есть если вы продаёте квартиру в Аликанте за 250 000 €, до вас у нотариуса дойдёт 242 500 €. 7 500 € уйдут в счёт вашего будущего налога напрямую в казну.

Дальше вы сами (обычно через асесора) подаёте Modelo 210 и считаете реальный налог с прироста капитала. Ставка фиксированная, 19% для всех: резидентов ЕС/ЕЭЗ и стран вне ЕС, включая граждан РФ, Беларуси, Казахстана, Украины. Никакой прогрессии, никакой сберегательной базы.

Срок подачи Modelo 210: 3 месяца после истечения 1 месяца с даты сделки. Итого около 4 месяцев на всё.

Три сценария после расчёта:

• Реальный сбор оказался больше удержанных 3%, доплачиваете разницу через Modelo 210.
• Совпал с удержанием, ничего не должны, ничего не возвращают.
• Меньше или продажа в убыток, подаёте на возврат части или всего удержания.

Возврат из испанской казны обычно идёт 6–12 месяцев, иногда дольше. Готовьтесь к тому, что деньги зависнут.

Что критично: NIE обязателен, действующий счёт в испанском банке для получения возврата, тоже. Не закрывайте испанский счёт сразу после сделки, иначе деньги от Hacienda придут в никуда и возвращать их потом придётся через отдельную процедуру.

Льготы, вычеты и освобождения от налога при продаже

Есть несколько ситуаций, когда государственный сбор можно законно не платить или сильно уменьшить.

Реинвестирование в основное жильё (reinversión en vivienda habitual). Если продаёте свою основную квартиру и в течение 2 лет покупаете другое основное жильё в Испании или ЕС, прибыль освобождается от IRPF в той доле, что реинвестирована. Только для резидентов. Если реинвестировали 70% от вырученной суммы, освобождается 70% прибыли, остальное облагается по шкале.

Возраст старше 65 лет. Продавец-резидент от 65 лет, продающий основное жильё, полностью освобождается от сбора на прирост капитала. Условие: квартира должна быть vivienda habitual не менее 3 лет до продажи.

Пожизненная рента. Резиденты старше 65 лет могут вложить прибыль от продажи любой недвижимости (не только основного жилья) в пожизненную ренту у страховой компании, до 240 000 €, и не платить налог. Договор ренты должен быть заключён в течение 6 месяцев после продажи.

Убыток при продаже. Продали дешевле, чем купили с учётом расходов? Прироста нет, сбора нет. Убыток резидент может компенсировать другой прибылью по инвестициям (акции, фонды, депозиты) в течение следующих 4 лет.

Нулевая plusvalía. Если кадастровая стоимость земли не выросла с момента вашей покупки, муниципальный сбор не платится вообще, это прямо подтверждено практикой Конституционного и Верховного судов. Заказывайте у Catastro сертификаты стоимости земли на обе даты, разница видна сразу.

Расходы, которые вычитают из прибыли. Для всех категорий продавцов: ITP или IVA с покупки, нотариус и регистр (и тогда, и сейчас), гонорары адвоката и гестора, агентская комиссия при продаже, обязательные справки продавца (energética, ITE), фактуры на улучшения, не на текущий ремонт, а именно на модернизацию (окна, отопление, реформа санузла, кондиционирование).

Первый шаг: запросите у Catastro (Sede Electrónica del Catastro) сертификаты на обе даты. Стоит копейки, а может сэкономить несколько тысяч евро на plusvalía.

Сроки подачи деклараций и штрафы за просрочку

Собрала всё в одну таблицу, чтоб не путаться:

Штрафы кусаются. За добровольную просрочку без предварительного requerimiento от Hacienda начисляется recargo extemporáneo: 1% за первый месяц опоздания и по 1% за каждый последующий полный месяц (до 12 месяцев), потом 15% плюс проценты за просрочку. Если налоговая уже прислала требование, штраф вырастает до 50–150% от суммы плюс intereses de demora.

Действие: поставьте в календарь напоминания сразу после подписания у нотариуса. Дедлайны считаются от даты escritura, а не от даты, когда вы её вспомнили. Легче отдать асесору 200–400 евро за подачу двух деклараций, чем платить штраф в 2 000.

Пошаговый расчёт: пример продажи квартиры в Испании

Разберём на конкретной сделке. Мария, гражданка РФ, нерезидент. Купила студию в Малаге в 2018 году за 145 000 €. Продаёт в 2026 году за 210 000 €.

Шаг 1. Считаем прирост капитала.

Расходы при покупке (нотариус, регистр, гонорар юриста, ITP 8% в Андалусии, на 2018 год): около 14 500 €. Расходы при продаже (комиссия агентства 3%, справка энергоэффективности, гестор): около 6 800 €.

Скорректированная цена покупки: 145 000 + 14 500 = 159 500 €. Чистая цена продажи: 210 000 − 6 800 = 203 200 €. Прибыль = 203 200 − 159 500 = 43 700 €.

Шаг 2. IRNR (государственный сбор).

43 700 × 19% = 8 303 €.

Шаг 3. Удержание покупателем.

Покупатель удержит 3% от 210 000 = 6 300 €. Перечислит их по Modelo 211 в Agencia Tributaria в течение месяца. У Марии на руках после сделки не 210 000, а 203 700 €.

Шаг 4. Итог по Modelo 210.

Должна: 8 303 €. Удержано: 6 300 €. Доплата: 2 003 € в течение примерно 4 месяцев после сделки (3 месяца + 1 месяц).

Шаг 5. Plusvalía municipal.

Кадастровая стоимость земли на дату покупки: 22 000 €. На дату продажи: 28 000 €. Реальный прирост земли по кадастру: 6 000 €. По объективному методу сумма зависит от коэффициента за 8 лет владения и ставки Ayuntamiento de Málaga. В зависимости от того, какой метод даст меньше, plusvalía составит примерно 600–900 €. Обязанность подачи по закону, на покупателе (продавец нерезидент), но по договору стороны обычно возлагают экономическое бремя на продавца.

Итого Мария заплатит около 9 000–9 200 € налогов с этой сделки. Плюс комиссия асесору за подготовку Modelo 210 и координацию Modelo 211, 300–500 €.

Что делает Мария в первую очередь после подписания у нотариуса: берёт копию escritura и Modelo 211 от покупателя, идёт к своему налоговому консультанту в Малаге и заказывает подачу декларации. Дедлайны, в календаре, фактуры на все расходы, в отдельной папке, испанский счёт держит открытым минимум до получения возврата (если он положен). Через год-полтора Hacienda присылает окончательный расчёт, и на этом история со сделкой закрывается.