Кто платит ежегодный налог на недвижимость в Черногории

Купили квартиру в Бечичи прошлой весной? Значит, к лету 2026 года из муниципалитета Будвы вам придёт решение (rješenje) с суммой к оплате. Плательщик один, тот, кто на 1 января числится собственником по листу недвижимости (list nepokretnosti).

Не важно, живёте вы в Подгорице круглый год или прилетаете на две недели в августе. Владеете квадратными метрами в стране, платите местной общине (opština). Заблуждение «я не резидент, налоговая про меня забудет» стоит собственникам сотен евро пени: муниципалитеты давно оцифровали кадастровые базы, счета выставляются автоматически.

Есть нюанс с долевой собственностью. Если квартиру оформили на двоих (например, с супругом 50/50), каждый получит своё решение на свою долю. Иногда это удобно: две небольшие суммы легче провести через банк, чем одну крупную.

Кто ещё в списке плательщиков:

юридические лица, включая ООО, оформленные нерезидентами на своё имя;
держатели права пользования (korisnik) на земельных участках муниципалитета;
фактические владельцы, если объект не оформлен, но эксплуатируется (да, налоговая находит и таких).

Отдельно про сделки декабря: если вы закрыли покупку в ноябре–декабре 2025 года, полноценный счёт за владение придёт летом 2026-го уже на вас. Обязательно проверяйте у нотариуса, что все прошлые долги предыдущего собственника закрыты, иначе они «наследуются» вместе с объектом.

Совет: как только сделка закрыта, самостоятельно уведомите налоговый отдел opština в течение 30 дней. Ждать, пока данные подтянутся из кадастра, не стоит, просрочка регистрации даёт основание для штрафа.

Ставки налога в 2026 году по муниципалитетам

Базовый диапазон задан Zakon o porezu na nepokretnosti (Sl. list CG 25/19, 49/22, ст. 9): от 0,25% до 1,0% от рыночной (кадастровой) стоимости. Точную цифру каждая opština утверждает своим решением ежегодно.

Для незастроенных участков в строительной зоне и объектов туристического назначения ставка по закону может подниматься до 5%, об этом ниже.

Ориентиры по популярным у русскоязычных покупателей локациям на 2026 год (до публикации муниципальных решений, среднее по последним трём годам):

Муниципалитет	Жильё для постоянного проживания	Вторая недвижимость / посуточная аренда
Будва	0,35%–0,50%	до 1,0%
Тиват	0,30%–0,45%	0,8%–1,0%
Херцег-Нови	0,25%–0,45%	до 1,0%
Подгорица	0,25%–0,35%	0,7%–0,9%
Бар	0,25%–0,40%	0,7%–1,0%
Колашин / север	0,25%–0,30%	0,4%–0,6%

Будва традиционно тянет к верхней планке, платите за туристический статус побережья. В Тивате коэффициенты сильно зависят от близости к марине Порто Монтенегро. На севере страны, в Колашине или Жабляке, ставки заметно мягче.

Разница · для бизнеса в РоссииЭквайринг 0,5% вместо 3,5%СБП встаёт первым на странице оплаты ЮKassa. Подключение за 10 минут, договор менять не нужно.Подробнее о сервисе

Точные проценты по вашей улице смотрите в решении opština за текущий год, их публикуют на официальном сайте общины в разделе Odluke. Позвонить в налоговый отдел общины и попросить подтвердить ставку по кадастровому номеру, нормальная практика.

Как рассчитывается налоговая база и сумма

База, это рыночная стоимость объекта на 1 января отчётного года, определённая муниципальной комиссией. Она обычно ниже реальной цены сделки на 10–20%, но постепенно к ней подтягивается.

Комиссия учитывает:

зону (первая линия у моря дороже центра города);
площадь и этажность;
год постройки и состояние;
назначение (жильё, коммерция, земля);
инфраструктуру района;
амортизацию, минус около 1% за каждый год эксплуатации здания, максимум до 60%.

Формула простая: База × Ставка = Годовая сумма.

Пример 1. Квартира 55 м² в Бечичи, вторая линия. Кадастровая оценка, 132 000 EUR. Ставка для нерезидентной «второй недвижимости», 0,8%. К оплате: 1 056 EUR в год.

Пример 2. Вилла 180 м² в Крашичи (Тиват), первая линия. Оценка, 620 000 EUR. Ставка 1,0%. Годовой платёж, 6 200 EUR.

Пример 3. Студия 32 м² в Подгорице, для собственного проживания с ВНЖ. Оценка, 68 000 EUR. Ставка 0,3%. Итого 204 EUR в год.

Отдельно про покупку: ежегодный налог путают с разовым налогом на оборот недвижимости (porez na promet), который вы платите один раз при сделке на вторичном рынке. Шкала прогрессивная (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Sl. list CG 152/22, ст. 11a):

до 150 000 EUR, 3% от стоимости;
от 150 000,01 до 500 000 EUR, 4 500 EUR + 5% с суммы сверх 150 000 EUR;
свыше 500 000 EUR, 22 000 EUR + 6% с суммы сверх 500 000 EUR.

При покупке новостройки напрямую у застройщика-юрлица налог на оборот не платится, вместо него в цене уже сидит НДС (PDV) 21%.

Совет: если считаете, что оценка завышена, у вас есть 15 дней с даты получения решения, чтобы подать возражение (žalba). Приложите отчёт независимого оценщика, работает.

Сроки уплаты, реквизиты и способы оплаты

Решение (rješenje) приходит по почте на адрес собственника из кадастра. Рассылка обычно стартует в мае–июне. Сумма делится на две равные части:

первая половина, до 30 июня;
вторая половина, до 31 октября.

Можно закрыть всё одним платежом сразу после получения решения, в ряде муниципалитетов за это дают скидку (обычно 5–10%, уточняйте в конкретной opština).

Способы оплаты:

Банковский перевод по реквизитам из решения (самый популярный вариант).
Оплата в отделении Pošta Crne Gore или любого коммерческого банка (CKB, Hipotekarna banka, Erste, Adriatic Bank).
Через личный кабинет на портале конкретной opština (в Будве, Подгорице, Тивате это уже работает, нужен номер решения или листа недвижимости).
Наличными в кассе налогового отдела общины (в рамках лимита 10 000 EUR).

При заполнении платёжки без ошибок переносите номер решения (broj rješenja), позивной номер (poziv na broj) и расчётный счёт получателя, иначе платёж «зависнет» неопознанным.

Что делать, если вы не в стране? Оформите нотариальную доверенность (punomoć) на юриста или бухгалтера. Второй вариант, SEPA-перевод из европейского банка. Третий, настроить автоплатёж в черногорском банке, если у вас там открыт счёт.

Совет: сохраняйте квитанции пять лет. При продаже недвижимости покупатель через нотариуса запросит справку об отсутствии задолженности (uvjerenje o izmirenim obavezama), и старые платёжки могут пригодиться.

Льготы, скидки и повышающие коэффициенты

Полного освобождения для иностранцев нет, но снижения возможны.

Что даёт скидку:

Единственное жильё для постоянного проживания собственника с ВНЖ и prebivalište по этому адресу, базовая скидка 20% на ставку, плюс по 10% за каждого совместно зарегистрированного члена семьи, суммарно до 50%.
Амортизация здания, до 60% от базы за счёт возраста.
Многодетные семьи (три и более ребёнка), дополнительное снижение в ряде общин.
Инвалидность собственника, до 30% снижения.
Объекты старше 100 лет с охранным статусом, отдельные условия.

Что удорожает налог:

Пустующая недвижимость без прописанных жильцов, коэффициент до 1,5×.
Объекты, сдающиеся посуточно и внесённые в туристический реестр, ставка приближается к верхней границе.
Незастроенные участки в строительной зоне, до 5% от стоимости земли, если участок не осваивается больше трёх лет.
Роскошное жильё (свыше 500 м² или стоимостью выше 1 млн EUR), повышенные коэффициенты.

Скидки не применяются автоматически. Если у вас есть ВНЖ (boravak), несите в opština копию карточки и справку о prebivalište. Разница между 0,3% и 0,8% на квартире за 200 000 EUR, это 1 000 EUR ежегодно.

Штрафы за просрочку и налоговые споры

Забыли про 30 июня? С 1 июля начинает капать пеня, базовая ставка Центрального банка Черногории плюс 8 процентных пунктов годовых на неоплаченную сумму. За несколько лет из «немного» набегает сумма, которая всплывает при попытке продать квартиру или продлить ВНЖ.

Дальше сценарий такой:

Через 30 дней просрочки приходит напоминание (opomena).
Через 60 дней открывается принудительное производство, блокировка банковских счетов в черногорских банках.
При долгой неуплате регистрируется обременение (teret) на саму недвижимость, продать или подарить объект вы уже не сможете.
В запущенных случаях дело передают государственным исполнителям (javni izvršitelji), которые могут инициировать продажу с аукциона.

Штраф за неподачу декларации о приобретении объекта, от 250 до 2 000 EUR для физлиц. За недостоверные сведения, до 5 000 EUR.

Как оспорить решение:

Первая инстанция: жалоба (žalba) в секретариат по финансам opština в течение 15 дней.
Вторая инстанция: Министерство финансов Черногории.
Третья: Административный суд (Upravni sud) в Подгорице.

Совет: пока идёт спор, лучше сначала оплатить начисленную сумму, а потом судиться за возврат, это остановит начисление пени. Если сумма спора выше 1 500 EUR, привлекайте лицензированного налогового советника (poreski savjetnik). Гонорар 300–500 EUR обычно окупается снижением базы на 20–40%.

Практические советы для собственников из России и СНГ

Несколько наблюдений после двух лет владения квартирой в Черногории.

Держите актуальный адрес в кадастре. Если в решении о собственности указан московский адрес, письмо из opština может идти три месяца или потеряться. Смените контактный адрес на черногорский (агентство, юрист, друг), избавите себя от пени за «неполучение уведомления».

Открывайте счёт в местном банке заранее. С 2024 года комплаенс для граждан РФ жёсткий: банки Черногории продолжают усложнять открытие счетов и согласование входящих транзакций из РФ. Прямые переводы из подсанкционных российских банков невозможны. Готовьте пакет: справки о происхождении средств (2-НДФЛ, договоры продажи бизнеса или недвижимости в РФ), выписки из несанкционных банков, подтверждение налогового резидентства.

Не платите крупные суммы наличными. Лимит по Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 119/23, ст. 43), 10 000 EUR на одну сделку. Всё сверху, только безнал, иначе банк заблокирует зачисление, а нотариус откажется регистрировать переход прав.

Резервный маршрут, счета в третьих странах (Казахстан, Сербия, Армения, ОАЭ, Турция). Работает, но каждый платёж черногорский банк-получатель может проверять вручную неделями, закладывайте время.

Регистрируйте краткосрочную аренду. Если сдаёте квартиру туристам через Airbnb или Booking без внесения в туристический реестр, помимо доначисления налога на доход получите повышающий коэффициент по имущественному налогу задним числом за три года. Проверки в Будве и Которе стали регулярными.

Считайте налог до покупки, а не после. Разница между Подгорицей и первой линией в Пржно, восьмикратная. Если бюджет ограничен, учитывайте ежегодные 1–6 тысяч евро на владение, это сопоставимо с коммунальными платежами за целый год.

И последнее: в марте–апреле каждого года заходите на сайт своей opština и проверяйте, не изменилась ли ставка. Решения общин публикуются без громких анонсов, а обнаружить рост с 0,4% до 0,7% приятнее до получения квитанции, чем после.