Налог IMI в Португалии 2026: ставки по муниципалитетам

Что такое налог IMI и кто его платит в 2026 году

Представьте: вы купили квартиру в Кашкайше, отпраздновали новоселье, а весной в личном кабинете Portal das Finanças всплывает счёт. Это Imposto Municipal sobre Imóveis, муниципальный сбор с владельцев недвижимости в Португалии. Ключевое правило: платит его тот, кто числился собственником объекта на 31 декабря предыдущего года. То есть весной 2026 года вы рассчитываетесь за владение в течение 2025-го.

Логика простая: живёте вы в квартире сами или сдаёте её туристам через Booking, значения не имеет. Собственник на конец года получает счёт весной. Продали жильё 30 декабря? За весь прошедший период платит уже покупатель, и предъявить претензии бывшему владельцу не выйдет.

Сбор идёт напрямую в бюджет муниципалитета (câmara municipal), поэтому ставки в соседних городах могут отличаться. Албуфейра и Лоле граничат по карте, но фактические цифры для владельцев там разные.

Важно: даже если у вас золотая виза, D7 или ВНЖ по программе для цифровых кочевников, обязаность платить возникает не из-за статуса, а из-за факта владения недвижимостью.

Совет: сразу после сделки проверьте в личном кабинете, что объект привязан к вашему NIF. Иначе счёт может уйти прежнему владельцу, а пени начислят вам. Если сделка проходит в октябре–декабре, отдельно обсудите с продавцом компенсацию его доли налога за уходящий год, юридически весь счёт всё равно ляжет на нового собственника.

Ставки IMI по муниципалитетам Португалии в 2026 году

Закон задаёт коридор, а конкретную цифру внутри него утверждает муниципальный совет каждой осенью на следующий налоговый период. Для городских объектов (prédios urbanos) диапазон составляет от 0,3% до 0,45% от кадастровой стоимости. Для сельских (prédios rústicos) действует фиксированные 0,8%.

Крупные центры уже несколько лет держат минимальную планку. По данным Portal das Finanças, за 2024 налоговый год (счета приходят весной 2025) Лиссабон, Порту и большинство региональных столиц установили нижнюю границу.

Небольшие муниципалитеты внутри страны, особенно в Алентежу и в горных районах на севере, чаще выбирают верхние значения коридора: местным бюджетам нужны поступления, а конкуренция за жителей ниже.

Актуальную цифру на 2026 год для вашего конкретного адреса имеет смысл сверять на официальном ресурсе: Consultar Taxas de IMI. Списки обновляются после того, как câmaras сдают решения в декабре.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Совет: перед покупкой квартиры в пригороде посмотрите ставку не только в самом городе, но и в соседнем муниципалитете. Разница в 0,15 процентного пункта на объекте с VPT €250 000 даёт €375 в год, то есть около 32 756 ₽ при курсе 87,35 ₽ за евро.

Как рассчитывается IMI: формула и VPT недвижимости

Основа расчёта, Valor Patrimonial Tributário (VPT). Это кадастровая стоимость, которую налоговая присваивает объекту по внутренней формуле. Она почти всегда ниже рыночной цены, иногда в полтора-два раза.

VPT считается так: базовая стоимость квадратного метра (Vc, ежегодно утверждается государством) умножается на площадь и набор коэффициентов. В формуле участвуют коэффициент назначения (жильё, магазин, офис), локация, качество отделки, возраст здания и комфорт (лифт, парковка, вид, бассейн, гараж).

Итоговая формула самого налога проще некуда:

IMI = VPT × ставка муниципалитета

Давайте посчитаем. Квартира в Порту, VPT €180 000, ставка 0,30%. Годовой платёж, €540. По актуальному курсу это примерно 47 169 ₽.

Теперь то же жильё, но условно в муниципалитете со ставкой 0,45%: €810 в год, около 70 754 ₽. Разница ощутимая, особенно если вы держите несколько объектов.

VPT указан в вашей caderneta predial, электронной карточке объекта. Скачать её можно бесплатно в личном кабинете Portal das Finanças, раздел Património. Каждые три года кадастровая стоимость пересматривается автоматически, но вы вправе запросить внеплановую переоценку сами.

Совет: если объекту больше 15 лет и переоценка не проводилась после ремонта, скорее всего, VPT завышен из-за устаревших коэффициентов возраста и комфорта. Подача заявления на пересчёт часто снижает ежегодные платежи на 10–20%.

Сроки уплаты и способы оплаты IMI в 2026 году

Счета приходят весной за предыдущий календарный период. График оплаты зависит от суммы:

• до €100 (около 8 735 ₽), один платёж в мае;
• от €100 до €500 (от 8 735 до 43 675 ₽), два платежа: май и ноябрь;
• свыше €500, три платежа: май, август и ноябрь.

Точные даты (обычно до 31 числа месяца) указаны в самом уведомлении. Пропустили срок хотя бы одного транша? Автоматически теряется право на рассрочку, и вся оставшаяся сумма становится к оплате разом с процентами.

Оплатить можно через:

• личный кабинет Portal das Finanças (referência Multibanco);
• банкомат Multibanco по коду из счёта;
• отделения CTT (почта);
• домашний банкинг любого португальского банка;
• систему débito directo, автосписание, которое настраивается один раз в личном кабинете и снимает риск пропуска дедлайна.

Здесь возникает нюанс для владельцев из России. Из-за отключения от SWIFT и блокировки российских карт Visa и Mastercard оплатить напрямую с карты банка РФ не получится. Вариантов остаётся два: платить с европейского счёта (например, банка ЕС через SEPA-перевод) либо просить местного представителя провести платёж через Multibanco.

Совет: если планируете жить между странами, оформите у нотариуса довереность на человека в Португалии, чтобы он мог получить бумажный счёт и оплатить его через банкомат. Это дешевле любых сервисов удалённых платежей. И параллельно настройте débito directo, тогда пропустить майский платёж, живя в Москве или Тбилиси, будет физически невозможно.

Льготы, освобождения и надбавка AIMI

Полное освобождение от муниципального сбора можно получить на первые 3 года владения. Условия: VPT объекта не превышает €125 000 (около 10 918 750 ₽), совокупный годовой доход семьи не выше €153 300 (около 13 390 755 ₽), а жильё используется как основное и постоянное (Habitação Própria e Permanente). Заявление подаётся через Portal das Finanças в течение 60 дней после регистрации сделки, пропустите этот срок, и льготный период сгорит целиком.

Есть отдельная программа IMI Familiar, скидка для семей с детьми. Работает автоматически, если муниципалитет еёввёл:

• один ребёнок, минус €30 к годовой сумме (около 2 621 ₽);
• двое детей, минус €70 (около 6 115 ₽);
• трое и более, минус €140 (около 12 229 ₽).

С другой стороны, надбавка AIMI (Adicional ao IMI). Это дополнительный сбор для владельцев дорогой недвижимости: он платится суммы VPT всех объектов физлица свыше €600 000. Ставка прогрессивная: 0,7% до €1 млн, 1% до €2 млн, 1,5% выше. Компании платят фиксированные 0,4% без вычета.

И ещё одна важная деталь. По закону Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) муниципалитеты в зонах повышенного спроса на аренду могут увеличить стандартную ставку в 6 раз для жилья, признанного пустующим более года. В Лиссабоне и Порту это уже реальность, держать закрытую квартиру «на потом» стало дорого.

Совет: если купили жильё под релокацию и заезжаете не сразу, оформите договор аренды хотя бы с родственниками. Формальное использование защищает от санкций за пустующие объекты. И отдельно проследите, чтобы в личном кабинете был указан правильный фискальный адрес: если налоговая посчитает квартиру второстепенным жильём, льготы на основное жильё автоматически перестанут применяться.

Штрафы за неуплату и как оспорить начисление

Просрочка платежа автоматически включает пени: базовая ставка около 4,7% годовых плюс штраф от 15% до 50% от суммы недоимки. Налоговая может арестовать счета в португальских банках и наложить залог на саму недвижимость. При долгах свыше €10 000 объект имеют право выставить на аукцион.

Не согласны с расчётом? Оспорить его реально, и делают это часто. Основные поводы:

• завышенный VPT после ремонта соседей или устаревших коэффициентов;
• неверная классификация объекта (жилой/коммерческий);
• ошибка в площади в кадастре;
• необоснованный отказ в льготе для основного жилья.

Порядок такой: подаёте reclamação graciosa в налоговую в течение 120 дней с момента получения счёта. Ответ приходит примерно за 4 месяца. Если отказали, идёте в Tribunal Tributário в течение 90 дней. Судебная пошлина зависит от оспариваемой суммы, обычно от €102 до €306.

Практика показывает: переоценка VPT удовлетворяется примерно в половине случаев, если приложены снимки объекта и сравнительные данные по соседним квартирам.

Совет: оспаривание начинайте с бесплатного шага, запросите у налоговой раскладку по формуле VPT (модель 1 do IMI). Часто ошибка видна сразу в коэффициенте комфорта или возрасте здания. И тактически важно: если сума спорная, но не катастрофическая, лучше оплатить её в срок и уже потом судиться, так пени и штрафы не капают, пока идёт разбирательство.

Практические советы для владельцев и покупателей недвижимости

Первое: перед сделкой всегда просите продавца показать caderneta predial с актуальным VPT и свежую выписку из налоговой без записей о залогах и старых долгах. Имено от VPT, а не от цены в договоре, будут считаться ваши ежегодные расходы на владение.

Второе: заложите налог в бюджет содержания. Для квартиры среднего класса в Лиссабоне это €400–800 в год, для виллы в Алгарве с VPT €500 000, уже €1500–2250, то есть до 196 537 ₽ по нынешнему курсу.

Третье: настройте débito directo с португальского банковского счёта сразу после оформления сделки. И оформите доступ к личному кабинету через Chave Móvel Digital, это позволит менять фискальный адрес, скачивать документы и отслеживать начисления без визитов в офисы Finanças.

Четвёртое: если объект достался в наследство или через дарение, обязательно перерегистрируйте его на себя в кадастре в течение 60 дней. Иначе счёт продолжит уходить прежнему собственнику, а долг копится на вас как на новом владельце.

Пятое: для нерезидентов почти обязателен фискальный представитель в Португалии, человек или компания, которые получают бумажные уведомления и вовремя сообщают о платежах. Бумажные письма Finanças до Москвы или Тбилиси доходят редко и с опозданием.

И шестое: раз в 3–4 года проверяйте актуальность VPT и ставки в вашем муниципалитете. Câmaras иногда меняют цифры без громких объявлений, сюрприз в майском уведомлении лучше не устраивать себе самому.