Налог при сдаче квартиры в Португалии 2026: ставки

Кто обязан платить налог со сдачи жилья в Португалии

Мария из Киева купила «двушку» в Порту, в районе Bonfim, за 195 000 EUR (17 033 250 ₽). Сдала паре из Лиона на два года по 850 EUR (74 248 ₽) в месяц через объявление на Idealista. Через семь месяцев в почтовом ящике оказалось письмо от Autoridade Tributária: запрос объяснений и доначисление задним числом плюс проценты по Euribor. Кейс типовой для тех, кто впервые выходит на местный рынок найма.

Обязанность отчитаться перед Finanças возникает у всех, кто получает доход с недвижимости на территории страны. Ваше место жительства (Лиссабон, Тбилиси, Алматы, Дубай) роли не играет.

Разница только в статусе плательщика. Резиденты декларируют арендные поступления вместе со всеми доходами. Нерезиденты платят исключительно с португальской части заработка.

Кто попадает под обязанность:

• владельцы квартир с длительными соглашениями (arrendamento habitacional), категория F
• хозяева жилья под туристов через режим Alojamento Local, категория B (предпринимательская деятельность)
• собственники коммерческих помещений: магазины, офисы, склады, паркоместа
• субарендаторы, если субаренда разрешена основным договором
• наследники до раздела имущества, если получают ренту с общего объекта

Даже если Вы сдаёте квартиру брату за 200 EUR (17 470 ₽) при рыночной ставке около 900 EUR (78 615 ₽), Finanças, по общему правилу, пересчитает поступление по цене района. Ориентировочные ставки по кварталам публикуются в открытых базах и, по имеющимся данным, используются при контрольных сверках. Актуальность источника уточняйте на portaldasfinancas.gov.pt.

Для нерезидентов из стран вне ЕС/ЕЭП (Грузия, Турция, Сербия, Армения, ОАЭ) при работе через Alojamento Local всё ещё бывает нужен налоговый представитель (representante fiscal). По категории F ситуация мягче: с 2026 года при длительном договоре и активированном ящике Via CTT в Portal das Finanças представитель, как правило, не обязателен. Многие бухгалтеры всё равно рекомендуют его назначить, чтобы не пропустить письма.

Первое действие: получите NIF в консульстве Португалии или через юриста в Лиссабоне (услуга стоит около 80 EUR / 6 988 ₽). Активируйте Chave Móvel Digital и включите электронные уведомления Via CTT ещё до подписания договора.

Ставки IRS на арендный доход в 2026 году

Поступления от длительной сдачи попадают в категорию F с автономной ставкой (Taxa Autónoma). По умолчанию она не смешивается с зарплатой. Государство прицельно поощряет долгие соглашения: чем длиннее срок, тем меньше платёж.

Основание: статья 72 CIRS (Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). Редакция актуальна на 2026 год после Lei do Orçamento do Estado. Итоговые цифры имеет смысл сверить с публикацией закона о бюджете на портале Diário da República.

Разница ощутимая. При годовой сдаче на 15 000 EUR (1 310 250 ₽) короткий срок даёт 3 750 EUR (327 563 ₽) к уплате. Десятилетний, всего 750 EUR (65 513 ₽). Экономия ровно в пять раз, и всё это только за подпись на большем сроке.

Для резидентов доступна опция englobamento: доход категории F добровольно включается в общую прогрессивную шкалу IRS (примерно от 13% до 48% в бракетах 2026 года, точный диапазон сверяйте с ежегодной таблицей AT). Она выгодна только при низком общем заработке, обычно ниже 12 000 EUR (1 048 200 ₽) в год. Нерезиденты используют автономную ставку из таблицы выше и других вариантов не имеют.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Практический совет: если найден стабильный жилец с постоянной работой (например, врач Hospital de Santa Maria или сотрудник Volkswagen Autoeuropa в Палмеле), сразу оформляйте соглашение на 5 лет. Экономия в 10 процентных пунктов ставки перекрывает любые бытовые неудобства с ежегодной индексацией по IPC.

Длительная аренда vs Alojamento Local: различия в налогах

Это два разных мира. Категория F, спокойная жизнь с фиксированным процентом. Alojamento Local, категория B, полноценная предпринимательская деятельность: открытие actividade в Finanças, ежемесячные faturas-recibo, отслеживание оборота под порог НДС. Актуальный порог сверяйте на portaldasfinancas.gov.pt перед стартом, он ежегодно индексируется.

По упрощённому режиму краткосрочной сдачи (regime simplificado) под расчёт попадает не весь доход, а только его часть:

• в обычных зонах: 35% от валового поступления
• в zonas de contenção (центральные фрегезии Лиссабона и Порту, историческая Синтра, старый город Фару): 50% от валового поступления

К этой базе применяется прогрессивная шкала IRS для резидентов или фиксированные 25% для нерезидентов. Основание: статья 31 CIRS.

Посчитаем на конкретной квартире. Студия 32 м² в Кашкайше принесла 20 000 EUR (1 747 000 ₽) за год (145 ночей по средней цене около 138 EUR / 12 054 ₽ за сутки). В обычной зоне под платёж уходит 7 000 EUR (611 450 ₽) базы. В зоне ограничения уже 10 000 EUR (873 500 ₽). Разница по одному объекту, 3 000 EUR (262 050 ₽). При ставке 25% это дополнительные 750 EUR (65 513 ₽) в год.

Хорошая новость 2024 года, которая, по имеющимся данным, продолжает действовать и в 2026-м: Decreto-Lei n.º 57/2024 отменил чрезвычайный сбор CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local). Тем же документом снят коэффициент старения при расчёте IMI для объектов краткосрочной сдачи. Изменения применяются задним числом к 2026 году. Сама предпринимательская отчётность и упрощённая база 35%/50% при этом никуда не делись.

Что выбрать конкретно? Квартира T2 на побережье Алгарве (Албуфейра, Лагош) в июле-августе даёт, по оценкам локальных агентств, порядка 3 500 EUR (305 725 ₽) в неделю и стоит пустой с ноября по март. Такой объект выгоднее в AL. Двушка в Одивелаше или Аматоре (спальные районы Большого Лиссабона) почти всегда выигрывает при длительной сдаче: спрос от португальских семей и IT-специалистов стабильный, вакантные периоды редко превышают 15 дней.

Перед покупкой «под туристов» проверьте на portal.aht.pt, не закрыт ли конкретный адрес для новых лицензий. Во фрегезиях Санту-Антониу, Мизерикордия и Санта-Мария-Майор в Лиссабоне мораторий, по имеющимся данным, действует с 2018 года.

Действие: позвоните в câmara municipal квартала и спросите про Regulamento Municipal de Alojamento Local. За 5 минут разговора Вы узнаете, реально ли получить лицензию по конкретному адресу до покупки.

Расходы и вычеты, которые снижают налоговую базу

По категории F вычитаются реальные траты, связанные с конкретной квартирой. Собирайте все чеки, вплоть до замены смесителя за 45 EUR (3 931 ₽) в Leroy Merlin.

Что списывается:

• IMI, муниципальный сбор на недвижимость (0,3%–0,45% от VPT)
• взносы в кондоминиум
• ремонт и содержание (не капитальная реконструкция)
• страховка жилья: обязательная многоквартирная и добровольная содержимого
• энергетический сертификат класса A-F (обязательный, от 150 EUR / 13 103 ₽ до 500 EUR / 43 675 ₽ в зависимости от площади)
• гербовый сбор при регистрации соглашения
• расходы на управляющую компанию и уборку между жильцами
• юридические траты по подготовке договора
• комиссия агентства при поиске первого жильца

Не вычитаются: покупка мебели и техники, крупная перестройка (объединение комнат, замена перекрытий), затраты на приобретение самой квартиры, проценты по ипотеке (по категории F, с 2015 года).

По Alojamento Local в упрощённом режиме реальные траты отдельно не считаются: 65% дохода в обычных зонах и 50% в zonas de contenção уже вычтены автоматически. Если фактические затраты выше расчётного вычета (обычно при большой ипотеке или дорогом ремонте), переходите на contabilidade organizada с сертифицированным бухгалтером (Contabilista Certificado). Средняя годовая стоимость такого сопровождения по Лиссабону: ориентировочно 600–1 200 EUR (52 410–104 820 ₽).

Лайфхак с NIF в чеках: при каждой оплате в строительном магазине Leroy Merlin, у сантехника или в кондоминиуме диктуйте NIF собственника квартиры. Траты автоматически подтягиваются в личный кабинет на portaldasfinancas.gov.pt и в декларацию. Чеки без NIF владельца к вычету не принимаются, по опыту многих арендодателей на форумах expat-сообществ Лиссабона.

Практика: заведите отдельную папку в облаке (Google Drive, iCloud), фотографируйте чек сразу после оплаты. К концу года Вы соберёте типовые 800–1 500 EUR (69 880–131 025 ₽) подтверждённых вычетов вместо потерянных бумажек в бардачке машины.

Как зарегистрировать договор и подать декларацию Modelo 3

Соглашение регистрируется в Finanças в течение 30 дней после подписания. Онлайн через Portal das Finanças, раздел «Arrendamento», подраздел «Comunicar Início de Contrato».

Одновременно платится гербовый сбор Imposto do Selo, 10% от одной месячной платы, единоразово. Ставка 900 EUR (78 615 ₽) в месяц, значит, сразу 90 EUR (7 862 ₽) государству. Основание: Código do Imposto do Selo, Tabela Geral, Verba 2.

Дальше по каждому платежу собственник выпускает электронную квитанцию (recibo de renda electrónico) в личном кабинете Finanças. Это не формальность: без квитанции жилец теряет право на вычет 15% от арендной платы (до 600 EUR / 52 410 ₽ в год) из своего IRS.

Раз в год подаётся декларация Modelo 3 по подоходному налогу.

Пошагово:

1. Заход на portaldasfinancas.gov.pt через NIF и пароль или Chave Móvel Digital
2. «IRS», «Entregar Declaração», Modelo 3
3. Anexo F для длительной сдачи или Anexo B для Alojamento Local
4. Нерезиденты дополняют Anexo J и, при необходимости, формы по нерезидентскому статусу
5. Проверка предварительного расчёта (simulação) и подтверждение отправки

Совет: подавайте отчёт в апреле или начале мая. В последнюю неделю июня Portal das Finanças, по сообщениям пользователей и AT, стабильно испытывает пиковые нагрузки, зависает форма Anexo F и падают сессии на этапе подтверждения.

Сроки уплаты, штрафы и налоговые каникулы для новых договоров

Modelo 3 подаётся с 1 апреля по 30 июня года, следующего за отчётным. За поступления 2026 года отчёт сдаётся до 30 июня 2027-го. Начисленная сумма по счёту (nota de liquidação) обычно оплачивается до 31 августа. Календарь на конкретный год AT публикует в начале января.

Штрафы бьют по кошельку:

• поздняя подача Modelo 3: от 150 EUR (13 103 ₽) при первом нарушении, до 3 750 EUR (327 563 ₽) при повторных
• незарегистрированный договор: отдельный штраф плюс доначисление гербового сбора и IRS с процентами по ставке Euribor + маржа AT
• умышленное сокрытие поступлений свыше 15 000 EUR (1 310 250 ₽): уголовная перспектива по статье 103 RGIT (Regime Geral das Infracções Tributárias)
• невыдача recibo de renda жильцу: около 25 EUR (2 184 ₽) за каждую пропущенную квитанцию

Отдельный льготный механизм. Программа Arrendamento Acessível обнуляет IRS на арендный доход по договорам от 5 лет. Условие: ставка не превышает установленного для муниципалитета максимума. Лимиты утверждает câmara municipal. Для Лиссабона в 2026 году потолок для типологии T2 составлял, по имеющимся данным, около 1 100 EUR (96 085 ₽) в месяц. Точную сумму на 2026-й уточняйте в câmara.

Действие: позвоните в câmara Вашего района ещё до подписания соглашения и уточните лимит. На практике иногда достаточно снизить цену на 50 EUR (4 368 ₽) с рыночной, чтобы полностью обнулить IRS на 5 лет.

Второй прикладной шаг: включите Via CTT в личном кабинете. Все письма от AT будут приходить в цифровом виде, а не бумажными конвертами по адресу в Португалии, которые нерезидент физически не видит месяцами.

Практический пример расчёта для арендодателя-нерезидента

Кейс. Ольга живёт в Тбилиси, владеет T1 (48 м²) в Кашкайше на улице Rua Regimento 19. Сдаёт её на 3 года семье португальцев за 1 200 EUR (104 820 ₽) в месяц.

Данные за 2026 год:

• валовой доход: 14 400 EUR (1 257 840 ₽)
• IMI за год: 380 EUR (33 193 ₽)
• кондоминиум: 720 EUR (62 892 ₽), 60 EUR (5 241 ₽) в месяц
• страховка (multirriscos): 180 EUR (15 723 ₽)
• мелкий ремонт (сантехник и покраска коридора): 240 EUR (20 964 ₽)
• гербовый сбор при регистрации, единоразово: 120 EUR (10 482 ₽)

Налоговая база категории F:

14 400 - 380 - 720 - 180 - 240 = 12 880 EUR (1 124 868 ₽)

Соглашение на 3 года: диапазон от 2 до 5 лет, ставка 15%.

IRS к уплате: 12 880 × 15% = 1 932 EUR (168 760 ₽)

Плюс единоразовый Imposto do Selo при регистрации: 1 200 × 10% = 120 EUR (10 482 ₽).

Общая нагрузка за первый год: 2 052 EUR (179 242 ₽), около 14,3% от валового поступления. Сравним сценарии по сроку при тех же расходах:

Разница между коротким и десятилетним соглашением, 2 576 EUR (224 994 ₽) в год. За десять лет действия это уже 25 760 EUR (2 249 936 ₽), фактически стоимость новой Toyota Yaris в салоне Кашкайша по ориентировочным ценникам местных дилеров. Срок сделки в Португалии, не формальность, а прямой рычаг оптимизации.

Что делать Вам: перед первым походом в Portal das Finanças сделайте такую же табличку в блокноте или Excel. Валовой доход минус подтверждённые чеками расходы, умножить на ставку по сроку. Пять минут работы избавляют от неприятного открытия в августе, когда придёт nota de liquidação.

Главное правило от знакомых бухгалтеров в Кашкайше: сохраняйте каждый чек, диктуйте NIF собственника при любой оплате. Не подписывайте соглашения короче двух лет без веских причин. Один пятилетний договор экономит больше, чем месяц агентских услуг по поиску жильцов.