Налоги на аренду недвижимости на Кипре 2026: гид для владельца

Кто считается арендодателем на Кипре и как облагается доход

Представьте: вы купили квартиру в Лимассоле, сдаёте её местной семье за €900в месяц и думаете, что достаточно просто получать деньги на счёт. Через два года выясняется, что Налоговый департамент уже видит ваши платежи от арендатора иждёт декларацию.

По кипрскому законодательству, арендодателем считается любой, кто получает доход от сдачи недвижимости на острове, независимо от того, где живёт владелец. Если объект физически находится на Кипре, налоговая смотрит на этот доход вне зависимости от вашего резидентства.

Сценарии и их налоговые последствия:

Отдельный сюжет, граждане РФ, остающиеся российскими налоговыми резидентами. Действиеключевых статей СИДН между Россией и Кипром приостановлено Указом Президента РФ № 572 и по состоянию на начало 2026 года не восстановлено. Это означает, что доход от кипрской аренды нельзя зачесть против российских налоговых обязательств: он декларируется и облагается на Кипре и одновременно подлежит декларированию в РФ поставке 13% или 15%.

Прежде чем подписать первый договор аренды, определите свой точный статус налогового резидентства, он меняет не только суммы, но и состав обязательных платежей.

Подоходный налог с аренды:ставки и вычеты в 2026 году

Главная хорошая новость: подоходный налог считается не со всей суммы аренды. На Кипре действует фиксированный вычет, 20% от валового дохода от аренды, которые полностью выводятся из налогооблагаемой базы. Налог начисляется только на оставшиеся 80%, и из них дополнительно можно вычесть допустимые расходы: амортизацию здания (для жилой недвижимости, как правило 3% в год от стоимости строения, без учёта земли) и проценты по ипотечному кредиту, взятому именно на покупку этого объекта.

Шкала подоходного налога в 2026 году:

Пример: квартира вЛарнаке приносит €1 200 в месяц, €14 400 в год. Фиксированный вычет 20% = €2 880. База до учёта прочих расходов, €11 520. Если другого кипрского дохода нет, вся сумма попадает в диапазон до €19 500, подоходный налог равен нулю. Но нулевой налог не отменяет обязанность подать декларацию.

Важно: если у вас несколько объектов, зарплата или бизнес-доход на Кипре, арендная база суммируется с остальным облагаемым доходом. Тогда часть суммы неизбежно попадёт в ставки20%, 25% и выше.

Перед подписанием договора посчитайте годовую базу: валовый доход минус 20% и минус подтверждаемые расходы. Не месячнуюставку, а именно годовую картину.

Взносы GESY и Special Defence Contribution (SDC) с аренды

Неприятность с арендой на Кипре обычно не в одном налоге, а в слоях. Подоходный может быть нулевым, но взнос на государственное здравоохранение появится почти всегда.

GESY в 2026 году, 2,65% от валового дохода от аренды. Начисляется как налоговым резидентам Кипра, так и нерезидентам, получающим доход из кипрских источников. Фиксированный вычет 20% здесь не применяется: база, вся полученная сумма. Годовой лимит дохода, облагаемого GESY,, €180 000.

SDC (Special Defence Contribution), оборонный сбор с эффективнойставкой 2,25% (формула: 3% × 75% валового дохода). Платят его только физические лица, налоговые резиденты Кипра со статусом «домициль». Резиденты со статусом нон-домициль и налоговые нерезиденты от SDC освобождены.

Статус нон-домициль и статус налогового резидента, не одно и то же. Нон-домициль не присваивается автоматически с переездом: его нужно подтвердить надлежащим образом. Если это сделано корректно, он даёт освобождение от SDC на 17 лет с момента получения налогового резидентства. Для арендодателя, переехавшего недавно, это может быть существенной экономией.

Проверьте свой статус у кипрского налогового консультанта до первой подачи декларации:ошибка по SDC тянется на несколько лет и исправляется с трудом.

НДС и краткосрочная аренда: когда применяется 19%

Долгосрочная аренда жилой недвижимости для постоянного проживания на Кипре освобождена от НДС , ставка 0%. Договор должен однозначно указывать на использование объекта для проживания, а не коммерческой деятельности.

Коммерческая недвижимость, другая история. При сдаче офиса, магазина, склада или аналогичного объекта юридическим лицам илиИП для облагаемой НДС деятельности применяется 19% НДС.

Краткосрочная аренда требует отдельного внимания. Любой объект, используемый для туристического размещения, должен быть зарегистрирован в реестре самообслуживаемого жилья Подразделения по туризму Кипра. Штраф за отсутствие регистрации, до €5 000.

С конца 2024 года контроль стал значительно жёстче. В рамках автоматического обмена данными по стандарту DAC7 Налоговый департамент получает сведения напрямую от Airbnb, Booking.com и других платформ и сверяет их с задекларированными доходами. Незарегистрированные объекты блокируются на платформах, а владельцам доначисляются налоги, штрафы и пени за прошлые периоды.

Если сдаёте посуточно в Пафосе, Протарасе или Айя-Напе, сначала регистрация в Министерстве туризма, потом объявление на платформе. Не наоборот.

Как декларировать доход: сроки, формы и штрафы

Доход от аренды на Кипре декларируется электронно через систему Taxisnet Налогового департамента. Физические лица подают декларацию по форме TD1. Стандартный срок подачи декларации за предыдущий год, 31 июля текущего года; дата уплаты налога может совпадать или отличаться, актуальные дедлайны следует проверять на сайте tax.gov.cy перед каждым отчётным периодом, поскольку сроки периодически сдвигаются решениями ведомства.

Что готовить заранее:

• договор аренды с каждым арендатором;
• банковские выписки с поступлениями за год;
• документы по агентской комиссии;
• счета за ремонт и техническое обслуживание;
• подтверждение процентов по ипотеке, если объект куплен с финансированием;
• данные об амортизации (стоимость строения без земли, ставка 3%);
• актуальный статус налогового резидентства и домициля;
• регистрационный номер объекта, если аренда краткосрочная.

Налоговая сейчас видит значительно больше, чем пять лет назад. Банковские поступления, данные платформ по DAC7, регистрационные сведения по объектам, это уже связанная система. Попытка дробить поступления наличными или не декларировать краткосрочный доход создаёт риск, который стоит дороже, чем нормальная подача декларации: начисляются пени, штрафы и могут возникнуть претензии за несколько прошлых периодов сразу.

В начале января выгрузите банковские поступления за прошлый год и сверьте их с договорами, не с памятью.

Пример расчёта налогов для резидента и нерезидента

Пример 1. Квартира в Лимассоле, долгосрочная аренда, €1 500 в месяц. Годовой доход, €18 000. Других допустимых расходов, кроме фиксированного вычета 20%, нет. Другого кипрского дохода нет.

GESY считается с валового дохода: €18 000 × 2,65% = €477.

SDC для резидента с домицилем: €18 000 × 2,25% = €405.

Пример 2. Те же условия, но два объекта по €1 500, годовой доход €36 000.

Подоходный налог прогрессивно: первые €19 500, 0%; с €19 501 до €28 000 (€8 500), 20% = €1 700; с €28 001 до €28 800 (€800), 25% = €200. Итого: €1 900.

GESY: €36 000 × 2,65% = €954.
SDC (домициль): €36 000 × 2,25% = €810.

Считайте в трёх колонках: подоходный налог, GESY, SDC. Так сразу видно, что именно меняет ваш статус и где есть рычаг.

Как легально снизить налоговую нагрузку арендодателю

Снизить платежи на Кипре можно не схемами, а аккуратной структурой документов и правильным статусом. Скучно, зато работает.

Используйте все допустимые вычеты из налоговой базы. Фиксированный вычет 20% применяется автоматически и не требует документов. Поверх него можно вычесть амортизацию здания (стандартная ставка для жилой недвижимости, 3% в год от стоимости строения, стоимость земли в расчёт не входит) и проценты по ипотечному кредиту, взятому именно на покупку этого объекта. Без документов ни один из этих вычетов не работает.

Проверьте статус нон-домициль. Если вы новый резидент Кипра, этот статус освобождает от SDC на 17 лет. На объекте с доходом €18 000 в год это €405 в год, каждый год. Но статус нужно оформить корректно и подтверждать при изменении обстоятельств: длительная история проживания, семья, бизнес на острове могут повлиять на квалификацию.

Разделяйте личное и арендное. Отдельный банковский счёт для поступлений по каждому объекту резко упрощает подготовку декларации и снижает риск вопросов от налоговой.

Не маскируйте краткосрочную аренду под долгосрочную. Если объект фактически работает как туристическое жильё в Пафосе или Айя-Напе, регистрация и налоговый режим должны соответствовать реальности. После внедрения DAC7 это уже не вопрос порядочности, это вопрос неминуемой сверки данных.

Считайте НДС заранее для коммерческих объектов. Аренда офиса в Лимассоле и аренда квартиры семье в Ларнаке, принципиально разные истории.Ошибка в формулировке договора может превратиться в вопрос о 19% задним числом.

Рабочий минимум для арендодателя:

• один договор на каждого арендатора;
• все платежи через банк;
• отдельная таблица доходов по месяцам;
• папка с расходными документами по каждому объекту; -ежегодная проверка актуальности статуса резидентства и домициля;
• консультация с кипрским налоговым консультантом перед первой сдачей, не после письма из налоговой.

Налоги на аренду недвижимости на Кипре в 2026 году, это не один платёж, а комбинация правил. Подоходный налог может быть нулевым, GESY почти всегда считается, SDC зависит от статуса, а краткосрочная аренда требует регистрации и дисциплины по всему периметру.

Перед новым договором отправьте налоговому консультанту три вещи: проект договора, ожидаемую годовую сумму иваш статус резидентства. Это дешевле, чем исправлять отчётность задним числом.