Налог на прирост капитала на Кипре 2026: недвижимость и акции

Когда налог реально прилетит: короткая история про Лимассол

Знакомая купила квартиру в Лимассоле в 2019 году за 220 тысяч евро. Продала в конце 2025-го за 340 тысяч. Радовалась ровно до момента, когда нотариус спокойно спросил: «А декларацию по CGT вы уже готовите?»

Она была уверена, что налог платит покупатель. Классическая путаница: покупатель платит transfer fees, а продавец отдельно рассчитывается с государством по прибыли. Это два разных платежа, и один не отменяет другой.

Дальше разберём по шагам, что именно платит продавец в 2026 году, где сидят три личных вычета, почему продажа акций иногда полностью освобождена от налогообложения, а иногда попадает под ту же ставку, что и квартира у моря, и что изменилось после переезда всей CGT-бюрократии на портал Tax For All.

Ставка 20%: что попадает под кипрский CGT

Республиканский сбор с прироста капитала устроен точечно. Он касается не любых доходов, а строго определённого списка объектов, находящихся на территории острова.

Под 20% попадают:

• продажа недвижимости, физически расположенной на Кипре (дом, квартира, земельный участок, коммерческое помещение);
• передача акций компаний, которые прямо или косвенно владеют такой недвижимостью, если её стоимость составляет не менее 50% от стоимости самих акций;
• продажа прав по договору купли-продажи недвижимости (переуступка).

А вот что под сбор не попадает вообще:

• обычные акции, облигации, деривативы и прочие ценные бумаги, если за ними не стоит кипрский квадратный метр, ставка 0%;
• недвижимость за пределами острова, даже если её продаёт налоговый резидент Кипра;
• криптовалюта (отдельная история, к CGT напрямую не относится).

Отсюда первое правило: если у вас доля в кипрской компании, которая владеет офисом в Никосии, при продаже доли готовьтесь к тем же 20%, что и владелец физической квартиры. Если компания держит склад в Польше, сбор не возникает.

Помимо 20% продавец недвижимости уплачивает обязательный сбор в Фонд солидарности (Equal Distribution of Burdens), 0,4% от цены сделки. Это отдельный платёж, который не зависит от того, была ли прибыль вообще: даже если продали в убыток или получили полное освобождение по CGT, 0,4% всё равно уйдут в бюджет.

Совет. Прежде чем структурировать сделку через продажу акций, попросите бухгалтера посчитать долю недвижимости в активах компании. Если она подбирается к 50%, это красный флаг для налоговой. Если явно ниже, сделка выходит из-под 20%.

Как считается база: цена минус расходы, плюс индексация

Прибыль здесь считается не «продал за 340, купил за 220, значит 120». Всё чуть добрее к продавцу.

Формула такая:

База = Цена продажи − (Стоимость приобретения с учётом индексации по инфляции) − Допустимые расходы

К допустимым расходам относят:

• нотариальные и юридические издержки при покупке;
• комиссии агентства (только при наличии официального договора и инвойса с НДС);
• расходы на улучшения и реконструкцию (ремонт под шпаклёвку не считается, а пристройка второго этажа или установка бассейна, да);
• проценты по ипотеке, если объект приобретался в кредит;
• transfer fees, которые вы платили при покупке.

Важный момент, о который спотыкаются почти все: налоговая принимает расходы только по официальным инвойсам с НДС и с привязкой к конкретному объекту. Товарный чек из строительного магазина или расписка от бригадира без реквизитов компании, это не документ для CGT. Если ремонт делался «по-соседски», подтвердить его для базы не получится.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Индексация цены приобретения, второй момент, который часто забывают. Стоимость покупки пересчитывается с учётом индекса потребительских цен от месяца приобретения до месяца продажи. На длинных горизонтах это ощутимо снижает базу.

Пример без индексации: купили за 220 000 евро в 2019 году, продаёте за 340 000 в 2026-м. Кажется, прибыль 120 000. Но если индекс за эти годы даёт коэффициент, скажем, 1,15, то приобретение пересчитается в 253 000, и «бумажная» прибыль уменьшится до 87 000 евро.

Совет. Соберите все инвойсы на строительные работы за годы владения, именно инвойсы с НДС, а не просто чеки. Через 5–7 лет их уже не восстановить, а каждая тысяча евро подтверждённых улучшений напрямую режет облагаемую сумму.

Три личных вычета: €17 086, €25 629 и €85 430

Здесь и живёт главная кипрская специфика. Государство даёт физлицам три пожизненных лимита, которые уменьшают базу до применения ставки.

Ключевые нюансы, о которых редко пишут прямо:

• Лимиты пожизненные, а не «на каждую сделку». Использовали 40 000 из вычета по основному жилью в 2026 году, в 2026-м у вас осталось только 45 430.
• Совокупная сумма всех личных вычетов за жизнь не может превысить €85 430. То есть базовый и сельхозный не суммируются сверху крышки, а идут в общий котёл.
• Вычет на основное жильё, самый выгодный, но требует доказательств проживания: счета за коммуналку на ваше имя, регистрация, договоры с провайдером интернета за все 5 лет.
• Супруги считаются отдельно. Если квартира оформлена на двоих, каждый использует свой личный лимит.

Практический сценарий. Семейная пара продаёт совместный дом в Пафосе, где прожила 8 лет. Прибыль после индексации, 160 000 евро. На каждого супруга приходится по 80 000 прибыли. Оба применяют вычет по основному жилью до €85 430, облагаемая база у каждого превращается в ноль. Налог: 0 евро.

Совет. Если объект оформлен только на одного из супругов, а прибыль ожидается большая, за пару лет до продажи имеет смысл перевести половину доли на второго супруга. Дарение между близкими родственниками CGT не облагается, а второй личный лимит внезапно появляется.

Когда налога нет: дарение, наследство и ценные бумаги

Освобождений в законе больше, чем кажется. Полный список ситуаций, где сбор не возникает:

• Наследование. Получение недвижимости по наследству не облагается CGT ни у наследника, ни у наследодателя.
• Дарение между близкими родственниками до третьей степени родства: родители, дети, супруги, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки.
• Дарение семейной компании, если акционеры остаются членами одной семьи в течение 5 лет после передачи.
• Реорганизация компаний: слияния, поглощения, разделения, при соблюдении условий закона о реорганизации.
• Обмен недвижимости в рамках согласованного правительством плана городского развития.
• Дарение благотворительным организациям и государству.
• Продажа ценных бумаг, за исключением уже упомянутых акций компаний с кипрской недвижимостью.

Важно: освобождение от CGT не означает освобождение от других сборов. При дарении близкому родственнику по-прежнему платится transfer fee по льготной ставке, а при продаже, 0,4% в Фонд солидарности от цены сделки.

Совет. Планируете передать квартиру взрослому ребёнку? Дарение при жизни почти всегда выгоднее продажи. Но проверьте, не потеряет ли ребёнок при этом свой личный вычет €85 430 для будущих сделок, стартовая стоимость для него зафиксируется на уровне вашей цены приобретения, а не рыночной на момент дарения. Для него это означает потенциально бо́льшую прибыль при будущей продаже.

Как платить: сроки, декларация и роль нотариуса

С 2024 года почти вся история с декларированием переехала в цифру. Бумажную форму T.D. 401 уже практически не принимают, всё делается через портал Tax For All (tfa.tax.gov.cy). Регистрацию в системе лучше сделать заранее, ещё до выставления объекта на продажу, активация занимает время, а в момент сделки его как раз не будет.

Пошаговый алгоритм для продавца:

1. До подписания договора идёте к бухгалтеру или напрямую в налоговую с расчётом предполагаемой базы. Собираете документы: договор покупки, инвойсы на улучшения с НДС, документы об оплате комиссий и процентов по ипотеке.
2. В момент сделки нотариус или адвокат подаёт декларацию через TFA. Без отметки налоговой о расчёте CGT земельный кадастр (Land Registry) переоформление права собственности не зарегистрирует, это встроенный механизм контроля, обойти его невозможно.
3. Оплата производится до перехода права собственности. Обычно средства бронируются на эскроу-счёте адвоката и уходят в бюджет параллельно с расчётом с покупателем. По итогам вы получаете Certificate of Release, без него сделка не закроется.
4. Дополнительно с продавца удерживается сбор в Фонд солидарности 0,4% от цены сделки, отдельным платежом, независимо от результата по CGT.
5. Если вы налоговый резидент Кипра, на прибыль дополнительно начисляется взнос в систему здравоохранения GeSY по ставке 2,65%, с годовым потолком облагаемого дохода €180 000.

Совет. Не полагайтесь на устные подсчёты риелтора. Он мотивирован закрыть сделку и склонен округлять в приятную сторону. Отдельная консультация у налогового советника обойдётся в 150–300 евро и сэкономит потенциально пятизначные суммы.

Разбор на цифрах и три ошибки, которые вижу постоянно

Соберём всё вместе на живом примере.

Продавец купил апартаменты в Ларнаке в 2018 году за 195 000 евро. Оплатил transfer fees 8 000, юристу 2 500, за годы владения сделал реконструкцию балкона и кухни на 14 000 (все инвойсы с НДС сохранены). Продаёт в 2026 году за 305 000 евро. Жил в квартире сам все 8 лет.

Расчёт:

• Индексация цены приобретения (условно коэффициент 1,12): 195 000 × 1,12 = 218 400 евро.
• Допустимые расходы: 8 000 + 2 500 + 14 000 = 24 500 евро.
• База до вычетов: 305 000 − 218 400 − 24 500 = 62 100 евро.
• Личный вычет для основного жилья: −62 100 (в пределах лимита €85 430).
• Облагаемая база: 0 евро.
• CGT 20%: 0 евро.
• Взнос GeSY (2,65% от нулевой облагаемой базы): 0 евро.
• Сбор в Фонд солидарности: 305 000 × 0,4% = 1 220 евро.

Итог: основной сбор, ноль, обязательный солидарный платёж, 1 220 евро.

А теперь сценарий похуже: тот же продавец, но квартира была инвестиционная, сам он в ней не жил. Право на вычет €85 430 не возникает, доступен только базовый €17 086. База: 62 100 − 17 086 = 45 014 евро. CGT 20% = 9 002,80 евро. GeSY 2,65% от 45 014 = 1 192,87 евро. Плюс те же 1 220 евро в Фонд солидарности. Разница со сценарием «основного жилья», больше 11 000 евро, и вся она заключается в статусе проживания.

Три частые ошибки, которые дорого стоят:

• Не хранить инвойсы на ремонт. Через 5 лет доказать расходы на реконструкцию без официальных документов с НДС невозможно, и база раздувается.
• Продавать «основное жильё» до истечения 5 лет проживания. Крупный лимит €85 430 не активируется, остаётся только базовый €17 086. Разница в налоге, как в примере выше, легко достигает 9–13 тысяч евро.
• Забывать про акции компаний с недвижимостью. Продажа доли в кипрской «квартирной» компании, это тот же CGT, а не «просто продажа бумаг с нулевой ставкой».

Совет напоследок. Если планируете продавать объект в 2026 году, начните готовиться минимум за 3–4 месяца: соберите документы, проверьте статус «основного жилья», посчитайте индексацию и активируйте личный кабинет на TFA заранее. Спешка в последнюю неделю перед сделкой почти всегда оборачивается переплатой.