Налог при сдаче квартиры в Грузии 2026: 5% или 20%

Ситуация: вы сдаёте квартиру в Тбилиси и не знаете, сколько отдавать государству

Представьте: купили однушку на Ваке, нашли жильцов за 1500 GEL в месяц (около 44 595 рублей по текущему курсу). Через полгода знакомый грузин между делом спрашивает: «А ты декларацию подал уже?»

И тут выясняется, что ставок две. Одна 5%, другая 20%. Разница в четыре раза.

Разберёмся, кому какая положена и как не переплатить лишнего. Заодно посмотрим, что грозит тем, кто решил «а, авось не заметят», Служба доходов уже несколько лет автоматически сверяет банковские выписки физлиц с данными платформ бронирования и реестра недвижимости.

Какие налоги платит арендодатель в 2026 году

Собственник жилья платит подоходный налог с полученной ренты. Больше ничего: ни социальных взносов, ни отдельного местного сбора. НДС физлицо не касается, пока годовой оборот не перевалит за 100 000 GEL (около 2,97 млн рублей).

Ставок, как я уже сказал, две:

• 5%, льготный режим для жилой недвижимости, сдаваемой физлицам для проживания
• 20%, общая ставка НДФЛ для всех остальных случаев (коммерция, офисы, а также если выбираете общий режим с вычетом расходов)

Основание, статья 81 Налогового кодекса Грузии (клаузы 1 и 3). Ссылку на действующую редакцию оставлю в конце.

Отчётный период, календарный год. Декларация подаётся до 1 ноября следующего года. То есть за 2026 год, до 1 ноября 2027-го. Немного нелогично звучит на фоне российских 30 апреля, но так устроено местное администрирование.

Совет: не тяните до октября. В сентябре портал Rs.ge начинает тормозить, а поддержка отвечает медленнее.

Ставка 5%: когда она вам положена

Это льгота для тех, кто сдаёт жильё под жильё. Три условия одновременно:

1. Объект, жилое помещение (квартира, дом, комната)
2. Арендатор использует его именно для проживания, а не под хостел или офис
3. Собственник, физлицо, не зарегистрированное как ИП по этому виду деятельности

Расходы при этой ставке вычитать нельзя. Заплатили за ремонт 3000 GEL, жаль, но налоговая база не уменьшится. Считается со всей суммы поступлений.

Пример. Сдаёте двушку на Сабуртало за 2000 GEL в месяц. За год получили 24 000 GEL. Пятипроцентный сбор, 1200 GEL (около 35 676 рублей). Всё.

Никаких квартальных авансов, никакой отдельной отчётности по НДС. Раз в год декларация, один платёж.

Практический совет: пропишите в договоре с жильцами формулировку «помещение сдаётся для проживания» (residential purposes only). Это ваш аргумент на случай проверки, если инспектор вдруг усомнится в целевом использовании. И отдельно, не соглашайтесь оформлять договор на юрлицо, даже если сотрудники этой компании реально будут там жить: в этом случае автоматом включается 20%.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Ставка 20%: кому она достаётся

Общая ставка НДФЛ включается в четырёх ситуациях:

• Сдаёте коммерческую недвижимость (магазин, склад, офис)
• Жильё используется арендатором не для проживания (например, юрлицо сняло квартиру под представительство)
• Арендатором выступает юридическое лицо, даже если по факту там живут его сотрудники
• Вы сознательно выбрали общий режим, чтобы вычитать расходы

Плюс общей системы один: разрешено уменьшать доход на подтверждённые расходы. Ремонт, коммуналка (если её платите вы), проценты по ипотеке, амортизация, комиссии агентов, покупка мебели.

Минус очевиден: ставка в четыре раза выше, и придётся аккуратно собирать чеки.

Как выбрать: сравнение на конкретных цифрах

Понятная логика такая: если расходов мало, берите 5%. Если делаете капремонт или платите крупные проценты по кредиту, считайте общий режим.

Возьмём квартиру, сдаваемую за 18 000 GEL в год.

Даже при солидных расходах льготный режим выигрывает. Чтобы 20% стали выгоднее, расходы должны съедать больше 75% дохода. На практике это либо капитальный ремонт в год сдачи, либо ипотечная квартира с высокими процентами.

Второй пример, тот самый ипотечный случай. Доход 30 000 GEL, проценты банку 12 000 GEL, коммуналка за ваш счёт 3000 GEL, амортизация ещё 4000 GEL. Итого расходов 19 000 GEL, база 11 000 GEL, к уплате 2200 GEL. Против 1500 GEL по льготной ставке. Всё равно проиграли, но разрыв уже небольшой.

Вывод: пятипроцентная ставка почти всегда выгоднее, если помещение подходит по критериям. Общий режим имеет смысл считать только при действительно крупных документально подтверждённых затратах, и в первый год после дорогого ремонта.

Регистрация в Revenue Service и подача декларации через Rs.ge

Пошагово, как это выглядит вживую:

Шаг 1. Получить личный номер налогоплательщика. Если у вас есть грузинский ID или ВНЖ, он у вас уже есть, совпадает с личным номером в документе. Если нет, нужно посетить сервисный центр Службы доходов с паспортом. В Тбилиси удобнее всего идти в отделение на улице Костава, там короче очередь и есть англоговорящие сотрудники.

Шаг 2. Создать учётную запись на портале rs.ge. Первый вход, по личному номеру, дальше вам выдадут временный пароль на месте или пришлют на почту после подачи заявки онлайн. Интерфейс есть на английском, но местами перевод хромает. Ещё понадобится грузинская сим-карта, на неё приходят коды подтверждения и SMS-уведомления от налоговой.

Шаг 3. Уведомить о применении льготной ставки. Если хотите платить 5%, подайте соответствующее заявление до подачи первой декларации. Форма выбирается в разделе деклараций, там же, где сдают годовой отчёт. Автоматически ставка не включается, это одна из самых частых ошибок релокантов.

Шаг 4. Раз в год заполнить годовую декларацию. Раздел «Декларации» → форма для физлиц по доходам от аренды. Указываете полученные суммы, портал сам считает сбор.

Шаг 5. Оплатить. Прямо из личного кабинета через грузинскую банковскую карту или через любой банк по реквизитам казначейства. Крайний срок, 1 ноября.

Совет: сделайте скриншоты каждого шага при первой подаче. На следующий год это сэкономит вам час нервов.

Посуточная сдача через Airbnb и Booking: отдельная история

Здесь всё интереснее. Регулярная краткосрочная сдача считается предпринимательской деятельностью, и льготные 5% не применяются.

Важный момент, о котором забывают: статус малого бизнеса со ставкой 1% с оборота (для ИП с оборотом до 500 000 GEL) на арендный доход не распространяется. Аренда недвижимости входит в перечень видов деятельности, которые прямо исключены из режима малого бизнеса. Если попытаетесь провести поступления от Airbnb под 1%, налоговая аннулирует льготу и доначислит по стандартной ставке 20% с пенями за весь период.

Что реально делают опытные хозяева:

• Регистрируются как индивидуальный предприниматель и платят НДФЛ по стандартной схеме (с возможностью вычета расходов)
• Ведут учёт доходов через Rs.ge
• Отчитываются регулярно, а не раз в год

Порог по НДС: при годовом обороте свыше 100 000 GEL (примерно 2,97 млн рублей) за любые 12 последовательных месяцев появляется обязанность зарегистрироваться плательщиком НДС по ставке 18%. Обратите внимание: считаются не календарные, а именно скользящие 12 месяцев. Для двух-трёх активно сдающихся квартир в центре Тбилиси эта граница достигается быстро, иногда за 7–8 месяцев высокого сезона.

Служба доходов уже несколько лет автоматически сверяет данные банковских счетов физлиц с выплатами от платформ бронирования. Если на карту падают регулярные переводы от Airbnb Payments или Booking, а декларации нет, вопросы придут.

Совет: если планируете хотя бы одну квартиру в посуточную сдачу, не пытайтесь маскировать её под долгосрок. Оформляйте ИП сразу, это в итоге дешевле любых штрафов.

Штрафы и типичные ошибки

Что грозит за забывчивость (все цифры, из статей 272 и 274 Налогового кодекса):

• Не подали декларацию вовремя, 5% от суммы налога за каждый (полный или неполный) месяц просрочки. Минимум 50 GEL, максимум 30% от суммы.
• Не заплатили в срок, пеня 0,05% от недоимки за каждый день. За год набегает примерно 18,25% сверх основного долга.
• Скрыли доход, штрафы уже уголовно-административного характера, вплоть до 50% от неуплаченной суммы (ст. 275 НК Грузии)

Четыре ошибки, на которых чаще всего попадаются релоканты:

1. Думают, что пятипроцентная ставка действует автоматически. Нет, о её применении нужно уведомить до подачи декларации.
2. Считают, что если деньги приходят на карту российского или европейского банка, грузинская налоговая не увидит. Видит: через договор аренды, через жалобы соседей, через данные о собственнике из публичного реестра недвижимости, а главное, через Дом Юстиции. Если ваш квартиросъёмщик использует договор для оформления ВНЖ, информация о сделке автоматически уходит в базу Revenue Service со всеми вашими данными.
3. Путают отчётный срок. Финансовый год заканчивается 31 декабря, но декларация подаётся до 1 ноября следующего года, а не до 30 апреля, как в России.
4. Пытаются оформить арендный доход через ИП «малый бизнес» со ставкой 1%. Не работает, аренда прямо исключена из этого режима.

Последний совет: заведите отдельный грузинский счёт под арендные поступления. Это упрощает и учёт, и объяснения с инспектором, если он придёт.

Официальные ссылки для сверки:

• Налоговый кодекс Грузии: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717
• Служба доходов Грузии: rs.ge