Налог IMT в Португалии 2026: как рассчитать при покупке жилья

Что это за налог и почему о нём узнаёшь только на сделке

Представьте: вы нашли квартиру в Порту за 220 000 евро, продавец согласен, банк одобрил кредит. И тут агент присылает смету расходов, где отдельной строкой торчат несколько тысяч евро сверху. Это IMT, муниципальный сбор за переход права собственности на недвижимость.

Полное название длиное и мало кому нужно: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. По сути это разовая пошлина, которую покупатель платит государству при регистрации сделки. Продавец здесь ни при чём, всю сумму несёт тот, кто въезжает.

Платят его физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты одинаково. Гражданство роли не играет, только тип объекта, стоимость и цель покупки: жильё для себя, инвестиция, коммерция. На Мадейре и Азорских островах действуют собственные, чуть более мягкие шкалы, всё нижесказанное, про материковую Португалию.

Ключевая мысль до всех расчётов: базой налога считают ту сумму, которая больше, цена в договоре или кадастровая стоимость объекта (Valor Patrimonial Tributário, VPT). Поэтому первым делом просите у продавца caderneta predial и сверяете VPT с ценой ещё до внесения задатка.

И запомните: без квитанции об оплате нотариус просто не подпишет договор. Никаких «потом донесу».

Ставки в 2026 году: что изменилось после индексации

С 1 января 2025 года в рамках госбюджета (OE2025) все пороги прогрессивной шкалы подняли на 2,3% для компенсации инфляции. На 2026 год эти же значения остаются актуальными, пока не выйдет новый бюджет.

Для основного постоянного жилья (Habitação Própria e Permanente, HPP) на материковой части шкала выглядит так:

| Стоимость объекта, евро | Маржинальная ставка | Что это значит на практике | |---|---| | до 104 261 | 0% | полное освобождение | | 104 261, 1 102 920 | прогрессивная, от 2% до 8% | считается по формуле со скидкой | | свыше 1 102 920 | 7,5% на всю сумму | плоская ставка, без ступеней |

Порог €104 261 в пересчёте по курсу дня, около 9,1 млн рублей. То есть студию в Каштелу-Бранку за 90 000 евро вы купите вообще без этого сбора, если она станет вашим основным жильём.

Для второй квартиры или инвестиционного жилья нулевой ступени нет: платить начнёте с первого евро. Ставки при этом чуть выше, чем для HPP, и максимум также 7,5% на суммы свыше €1 102 920.

Для сельскохозяйственых участков ставка фиксированная 5%. Для коммерческой недвижимости и земли под застройку, 6,5%.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Совет: перед сделкой уточните у нотариуса или адвоката, какой категории отнесут ваш объект. От этого зависит не «поменять цифру», а разница в тысячи евро.

Как считается: формула и три живых примера

Метод расчёта в Португалии не простой процент, а прогрессивная шкала со скидкой (parcela abater). Формула такая:

Налог = (Стоимость × Маржинальная ставка) − Вычет ступени

Стоимость берут ту, которая больше: цена в договоре или VPT. Это ловушка, куда попадают все, кто торговался и «занизил» сумму в контракте: налоговая всё равно поднимет базу до VPT.

Пример 1. Основное жильё в Коимбре за 100 000 евро. Сумма не дотянула до порога €104 261. Итог: €0 IMT. Из обязательного остаётся только гербовый сбор.

Пример 2. Квартира в Браге за 150 000 евро под собственное проживание. База попадает в среднюю часть шкалы HPP. Точный результат зависит от текущей ступени, но ориентир, порядка 900–1 000 евро (примерно 80–90 тыс. рублей). Здесь важно, что цифра ежегодно двигается вместе с индексацией порогов, поэтому её всегда проверяют через симулятор Finanças на дату сделки.

Пример 3. Вила в Кашкайше за 1 300 000 евро. Сумма перевалила за верхний порог €1 102 920, поэтому вся стоимость облагается плоской ставкой 7,5%. К оплате: €97 500 (около 8,5 млн рублей). Ни ступеней, ни вычета.

Считать вручную не советую: значения ступеней ежегодно двигаются, промежуточные parcelas a abater меняются вместе с ними. Официальный симулятор доступен в личном кабинете на Portal das Finanças, он выдаёт цифру с точностью до цента.

Кому положено освобождение: молодёжь, аренда, реновация

Здесь начинается самое интересное, потому что льгот больше, чем кажется на первый взгляд.

IMT Jovem: покупателям до 35 лет. С 2024 года действует программа, по которой молодые люди возрасте до 35 лет включительно, не числящиеся налоговыми иждивенцами родителей, полностью освобождаются от IMT и гербового сбора при покупке первого постоянного жилья. Потолок стоимости объекта: €316 274 (около 27,6 млн рублей).

Если квартира стоит от €316 274 до €632 316, льгота работает частично: платите только с суммы превышения. Свыше €632 316 льготы нет вообще.

Возраст считают на дату подписания escritura, а не подачи заявки на ипотеку. Если 36 стукнет за неделю до сделки, право сгорает целиком.

Отдельный сюжет, покупка в паре. Если один супруг подходит под условия, а второй нет, освобождение применят пропорционально доле молодого покупателя. То есть на половину сделки. В рекламных заголовках про это обычно молчат.

Реабилитация зданий. Покупка объекта в зоне городской реновации (ARU) с обязательством провести реставрационные работы даёт возврат уплаченного сбора после завершения ремонта. Правила уточняет муниципалитет: в Лиссабоне и Порту процедура отлажена, в мелких городах бывает сложнее. Устному «там потом вернут» не верьте, требуйте условия в письменной форме до сделки.

Отмена льгот для Alojamento Local. Раньше объекты под краткосрочную аренду попадали под некоторые послабления, сейчас режим ужесточили. Если покупаете квартиру именно под AL, льгот не будет, а сбор посчитают по инвестиционной шкале.

Наследство и дарение. Между близкими родственниками (супруги, дети, родители) IMT не платится вообще, работает только гербовый сбор 0,8%.

Что делать: соберите документы, подтверждающие возраст, отсутствие иждивенчества и намерение сделать жильё постояным. Без справок налоговая льготу не применит автоматически.

Порядок оплаты: как это выглядит в реальности

Схема простая, но требует времени. Шаги такие:

1. Адвокат или solicitador готовит декларацию Modelo 1 в электронной системе Finanças.
2. Указывает тип объекта, цену сделки, VPT, применимые льготы.
3. Система выдаёт документ DUC суммой и уникальным кодом для платежа.
4. Оплачиваете через интернет-банк, Multibanco или в отделении CTT.
5. Квитанцию везёте нотариусу на сделку.

Крайний срок: до момента подписания финального договора купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda). Опоздание означает срыв сделки, а не штраф, потому что нотариус физически откажется работать.

Для оформления DUC понадобятся: NIF покупателя, даные продавца, artigo matricial из caderneta predial, цена сделки, VPT, тип использования объекта. Если платит представитель, добавьте доверенность.

Если сделка сорвалась после оплаты, деньги возвращают. Заявление подаётся через тот же портал, срок возврата обычно 30 дней.

Практика: выпускайте DUC не утром перед сделкой, а за 3–5 рабочих дней. Банковские переводы иногда «висят», а показать нотариусу нужно не платёжку, а имено закрытый статус в системе Finanças.

Что ещё придётся заплатить помимо основного сбора

Одним муниципальным налогом расходы не заканчиваются. Готовьте бюджет на такие статьи:

• Гербовый сбор (Imposto do Selo): 0,8% от стоимости сделки или VPT (что больше). Платится одновременно с основным налогом.
• Гербовый сбор на ипотеку: 0,6% от суммы кредита, если берёте заём в банке.
• Услуги нотариуса (Escritura): 500–1 200 евро в зависимости от сложности.
• Регистрация в Predial: около 250 евро.
• Услуги адвоката: обычно 1–1,5% от стоимости объекта, минимум 1 500 евро.

Быстрый ориентир по гербовому сбору:

На квартиру за 200 000 евро суммарные «сверху» расходы (включая налог) реально составляют 8–12 тысяч евро. Это примерно 700 тысяч, миллион рублей по текущему курсу. Считайте заранее, иначе первоначальный взнос по ипотеке окажется меньше, чем вы думали.

Приятный бонус для тех, кто прошёл под IMT Jovem: гербовый сбор на покупку тоже обнуляется в пределах тех же лимитов стоимости. На ипотечный сбор 0,6% льгота не распространяется.

Ошибки, из-за которых теряют деньги

Ситуации, которые повторяются раз за разом.

Занижение суммы в договоре. Классика: «давайте напишем 180 тысяч, а разницу отдам наличными». Налоговая сравнит с VPT и пересчитает по кадастру. Плюс это уголовная статья заклонение.

Пропущенная льгота IMT Jovem. Молодые покупатели часто не знают о программе или боятся с ней возиться. Агент про неё не раскажет, потому что от его комиссии это не зависит. Проверяйте сами.

Неправильно указанная цель покупки. Отметили «инвестиция» вместо «основное жильё», потому что «мы же нерезиденты пока». Итог: платите по повышенной шкале без нулевой ступени. Если планируете перезд, HPP можно указать заранее, задекларировав намерение сделать объект основным местом жительства.

Забытая регистрация домицилия. После покупки как HPP нужно в течение 6 месяцев сменить налоговый адрес в личной карточке Finanças на адрес купленого объекта. Если этого не сделать, налоговая потребует пересчитать сбор по стандартной шкале и доплатить разницу со штрафом.

Коммерческий статус объекта. Апартаменты, которые по документам числятся как serviços или офис, под льготы для жилья не попадают вообще. Проверять статус нужно в caderneta predial до подписания CPCV (предварительного договора), а не после.

Итог для действия: сначала посчитайте налог в официальном симуляторе, потом торгуйтесь по цене. Разница в 5 000 евро на сделке легко даёт 400–500 евро налога, и это влияет на итоговое решение по бюджету.