Налог на доход с виллы на Бали 2026: гид для иностранца

Кто и с чего платит: статус резидента и виды дохода от виллы

Представьте: вы купили милую двушку с бассейном в Чангу, поставили её на Airbnb и уехали зимовать в Москву. Первый вопрос, который вам зададут местные бухгалтеры: сколько дней в году вы физически проводите в Индонезии?

От этого зависит буквально всё.

Если вы находитесь в стране более 183 дней за любые 12 месяцев и имеете KITAS или KITAP, вас признают налоговым резидентом. Значит, платите с общемирового дохода по прогрессивной шкале и по специальным ставкам на аренду недвижимости.

Если проводите меньше и живёте по визе B211 или без ВНЖ, вы нерезидент. Тогда включается PPh Pasal 26, удержание у источника 20% с валового дохода, если только соглашение об избежании двойного налогообложения между Индонезией и вашей страной не даёт послабления.

Важный нюанс: доход от аренды виллы всегда облагается в стране, где физически находится объект. Даже если вы формально нерезидент и живёте в Москве, вилла в Улувату генерирует индонезийский доход и создаёт индонезийское обязательство. Российское резидентство здесь не спасает, оно только определяет, как потом зачесть уплаченное.

Виды дохода, о которых говорим:

• долгосрочная аренда виллы годовыми контрактами;
• посуточная сдача через Airbnb, Booking, локальные агентства;
• субаренда, если вы сами арендуете дом у индонезийца и пересдаёте;
• доход от последующей продажи объекта или переуступки прав.

Совет: до первой сделки определитесь со статусом. От него зависит и ставка, и форма отчётности, и вопрос, нужен ли вам PT PMA.

Ставки налога на аренду виллы в Индонезии в 2026 году

Ключевая ставка, которую надо запомнить,, 10% от валовой суммы аренды земли и/или зданий. Это PPh Pasal 4 ayat 2, так называемый Final Tax. Он окончательный: заплатили, и с этой суммы больше ничего не должны по подоходному.

Работает и для физлиц, и для юрлиц, включая иностранцев с NPWP.

Ключевое отличие двух режимов: 10% Final Tax считается от грязного дохода без каких-либо вычетов, коммуналку, зарплату хаускипера и комиссию Airbnb вычесть нельзя. Зато и бухгалтерия минимальна. При 22% через PT PMA база, чистая прибыль после расходов.

PBJT, региональный сбор Бали за услуги размещения. Если ваш дом сдаётся посуточно и по факту работает как мини-отель, провинция вправе брать до 10% с гостя. Обычно его включают в цену для клиента, но декларировать и перечислять обязан оператор. С 2022 года порядок закреплён в Законе UU HKPD № 1/2022.

Практический пример. Сдаёте виллу в Улувату за 25 000 000 IDR в месяц (около 125 000 ₽ по курсу ~200 IDR за рубль). Финальный сбор 10% = 2 500 000 IDR ежемесячно, около 12 500 ₽. Если та же сумма, доход нерезидента без NPWP и без применения соглашения, ставка вырастает до 20%.

Оформление NPWP и связь с KITAS/визой инвестора

NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak), это индонезийский ИНН. Без него вы не сможете нормально задекларировать доход, а любой контрагент обязан удерживать у вас налог по повышенной ставке.

Получить NPWP как иностранец можно двумя путями:

1. Через личный KITAS, рабочий, инвесторский, пенсионный, супружеский. Идёте в районное отделение Kantor Pelayanan Pajak (KPP) по адресу проживания, для Бали это чаще KPP Denpasar или KPP Badung,, показываете KITAS, паспорт, договор аренды жилья. Выдают за 1–3 рабочих дня, часто в тот же день.
2. Через PT PMA, компания получает свой NPWP как юрлицо, а вы как директор-иностранец получаете личный номер уже на основании KITAS инвестора.

Связка простая: KITAS даёт легальное основание находиться в стране, NPWP, легальное основание получать доход и платить меньше. Без KITAS налоговая может отказать в выдаче номера или присвоить статус нерезидента с автоматическими 20% удержания у источника.

Регистрируйтесь до первой выплаты арендатора. Задним числом провести доход можно, но каждый месяц просрочки, это пени.

Пошаговая уплата налога и подача SPT: сроки и платформы

Разберём последовательность действий для физлица с KITAS, сдающего виллу самостоятельно.

Шаг 1. Выставить счёт арендатору. В сумме уже заложены 10% удержания или они добавляются сверху, как договоритесь. Обычно в договоре пишут: «PPh 4(2) за счёт арендодателя».

Шаг 2. Создать код оплаты (Kode Billing). Заходите на djponline.pajak.go.id (или в новый Coretax после полного перехода), авторизуетесь по NPWP. В разделе e-Billing выбираете код 411128 (PPh Final Pasal 4 ayat 2) с подкодом на аренду земли и зданий (403). Указываете сумму, получаете виртуальный номер платежа.

Шаг 3. Оплатить. Через любой индонезийский банк, Mandiri, BCA, BNI, по мобильному приложению за пару минут. Срок: не позднее 10 числа месяца, следующего за получением дохода.

Шаг 4. Подать SPT Masa. Ежемесячная декларация до 20 числа. В течение 2025 года DJP переводит функции старого djponline в единую систему Core Tax Administration System (Coretax), которая автоматизирует сопоставление данных налогоплательщиков с транзакциями. Полноценное внедрение, 2025 год.

Шаг 5. Годовая декларация SPT Tahunan. До 31 марта следующего года. Даже если весь ваш доход обложен финальным налогом, форма 1770 всё равно подаётся, там вы просто показываете, что уже всё уплатили.

Совет: заведите отдельную папку в облаке с квитанциями оплаты (bukti bayar) и NTPN, уникальным номером казначейства, который приходит после платежа. При проверке спросят именно их, а не декларации.

Легальная оптимизация: PT PMA, договор аренды, расходы

Здесь возникает главный выбор: держать виллу на себя лично или на индонезийскую компанию с иностранным капиталом (PT PMA).

Личное владение через Hak Pakai или долгосрочную аренду (Hak Sewa).

• Проще и дешевле в администрировании.
• Одна ставка 10% на весь доход, никакой бухгалтерии кроме квитанций.
• Но: иностранцы не могут владеть Hak Milik, а номинальные схемы уязвимы и в 2026 году активно оспариваются.

PT PMA.

• Владеет землёй по Hak Guna Bangunan на 30 лет с продлением до 80 лет суммарно.
• Даёт KITAS инвестора и легальный статус ведения бизнеса.
• Налог на прибыль 22% (UU HPP № 7/2021), но с чистой прибыли после вычета: зарплаты хаускипера, коммуналки, ремонта, амортизации, маркетинга, комиссий платформ.
• Обязан вставать на учёт по НДС (PKP) при обороте свыше 4,8 млрд IDR в год.

Считайте на конкретных цифрах. Валовая аренда виллы в Семиньяке, 600 000 000 IDR в год (примерно 3 млн ₽). При личном владении: 60 000 000 IDR налога, и всё. При PT PMA после вычета расходов на 250 000 000 IDR прибыль составит 350 000 000 IDR, налог 22% = 77 000 000 IDR. Плюс регистрация, бухгалтер, ежегодный аудит.

Вывод: одна вилла, чаще выгоднее физлицо. Две-три и планы на развитие, почти всегда компания.

Что важно в договоре аренды:

• сумма прописана в IDR, не в USD (расчёты в валюте между резидентом и нерезидентом внутри страны ограничены законом BI);
• явно указано, кто платит PPh 10% и PBJT;
• срок и условия расторжения;
• перечень включённых услуг (клининг, интернет, бассейн), это важно для разделения аренды и сервисной части, если вы работаете через PT PMA.

Штрафы, блокировки и типичные ошибки иностранцев

В 2024 году Kanwil DJP Bali вместе с иммиграционной службой провели серию рейдов по виллам в Чангу, Убуде и Улувату. Результат, депортации, чёрные списки, блокировки банковских счетов и внесение в чёрный список на несколько лет.

Чего категорически нельзя делать:

• Сдавать дом на визе B211 (визит), это работа без разрешения, статья иммиграционного закона.
• Принимать оплату на личную карту иностранного банка и «забывать» декларировать, с 2026 года Coretax автоматически сопоставит поступления с записями Airbnb и Booking.
• Оформлять виллу на номинала без нотариального соглашения и потом удивляться, что он её продал.
• Игнорировать PBJT, региональная служба Бали активно проверяет объекты на Airbnb и делает контрольные бронирования.

Стандартные санкции:

• Пеня за просрочку оплаты: рассчитывается ежемесячно исходя из ставки Минфина (benchmark rate плюс надбавка), после UU HPP № 7/2021 обычно в диапазоне 0,55–2,2% в месяц.
• Штраф за неподачу SPT Masa: 100 000 IDR за форму.
• За неподачу годовой SPT Tahunan физлицом: 100 000 IDR, юрлицом, 1 000 000 IDR.
• За умышленное сокрытие дохода: до 4-кратной суммы налога плюс уголовная ответственность по UU KUP.

С запуском Coretax сопоставление данных иммиграции (сроки пребывания по KITAS), банков и платформ бронирования становится автоматическим. Airbnb передаёт индонезийским властям сведения о хостах, рассчитывать на невидимость наивно.

Совет: если пропустили месяц-два, лучше самому сделать корректировку (pembetulan SPT) и доплатить с пенёй, чем ждать письма из DJP. Добровольное исправление всегда мягче принудительного.

FAQ: двойное налогообложение, Airbnb, продажа виллы

Заплачу ли я налог второй раз в России? Между РФ и Индонезией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. По правилам СИДН доход от недвижимости облагается прежде всего в стране местонахождения объекта, то есть в Индонезии. Уплаченный там Final Tax засчитывается в счёт российского НДФЛ. Понадобится справка от DJP (Surat Keterangan Domisili), переводы квитанций и NTPN.

Airbnb сам удерживает налог? Нет. Платформа перечисляет вам валовую сумму за вычетом своей комиссии. Считать и платить PPh 4(2) и PBJT, ваша задача. Комиссию Airbnb можно учесть как расход только внутри PT PMA, для физлица на Final Tax это невозможно.

А если я сдаю виллу, которую сам арендую у индонезийца? Это субаренда. Ваш арендодатель платит свои 10% со своего дохода, вы, со своего. Договор о разрешении субаренды обязателен, иначе вы нарушаете и гражданское право, и налоговое.

Что с налогом при продаже? При продаже объекта продавец платит PPh Final 2,5% от стоимости сделки, покупатель, BPHTB 5% от кадастровой стоимости за вычетом необлагаемого минимума. Для PT PMA прибыль от продажи входит в общую налоговую базу 22%. При переуступке прав долгосрочной аренды (Hak Sewa) ставки и порядок оформления у нотариуса PPAT отличаются, здесь нужен местный юрист.

Нужен ли бухгалтер? Если у вас одна вилла и вы говорите на индонезийском или английском, справитесь сами через Coretax. Если объектов несколько или PT PMA, местный бухгалтер за 2 000 000–5 000 000 IDR в месяц (10 000–25 000 ₽) сэкономит вам и нервы, и деньги.

Начните с малого: получите NPWP на этой неделе, откройте личный кабинет на djponline и оплатите ближайший месяц по коду 411128. Дальше пойдёт по накатанной.