Налог при сдаче квартиры в Узбекистане: ставки 2026

Когда налог платить обязательно, а когда можно выдохнуть

Представьте: вы сняли квартиру в Ташкенте для себя, а свою двушку в Юнусабадском районе решили сдать землякам за 400 долларов в месяц. Договор на салфетке, деньги на карту, всё по-соседски. Знакомая картина?

Так вот, с точки зрения местного законодательства это уже налогооблагаемый доход. И неважно, живёте вы в Узбекистане постоянно или прилетаете раз в квартал проверить арендаторов.

Платить обязаны:

• собственники-физлица, которые сдают жильё другому физлицу
• иностранцы с недвижимостью в республике (даже если вы гражданин РФ и живёте в Москве)
• нерезиденты, получающие доход от аренды на территории страны
• совладельцы (каждый со своей доли пропорционально)
• собственники, временно уехавшие за рубеж, но продолжающие получать плату через родственников или управляющих

Единственный случай, когда голова не болит: если квартиру снимает юрлицо или индивидуальный предприниматель. Тогда арендатор сам удерживает сумму с выплаты и перечисляет её в бюджет, а вы получаете чистые деньги на руки.

Практический совет: если планируете надолго уехать из страны, оформите нотариальную доверенность на управление недвижимостью. Представитель сможет закрывать вопросы с налоговой и подписывать документы без вашего физического присутствия. Заодно перед подписанием договора спросите у нанимателя его статус, если это ООО или ИП, попросите справку о перечисленных за вас платежах в конце года.

Сколько отдавать государству в 2026 году

Здесь всё честно и просто, без градаций и прогрессивных шкал.

Да, вы правильно прочитали. В отличие от многих соседей, Ташкент не наказывает нерезидентов повышенной ставкой. И для гражданина Узбекистана, и для россиянина с квартирой в Самарканде цифра одинаковая: двенадцать процентов от арендной платы.

Кто считается резидентом? Тот, кто провёл в стране 183 дня и больше в течение любого 12-месячного периода. Если вы улетели в декабре 2025-го, а вернулись только в июле 2026-го, статус скорее всего потеряли. Но на ставку это не повлияет.

Считается сбор от полной суммы, указанной в соглашении. Получили за год эквивалент 4800 долларов (примерно 60 000 000 сумов при курсе около 12 500 сумов за доллар), отдайте 12%, то есть около 7 200 000 сумов.

Практический совет: храните все банковские выписки и расписки минимум пять лет. Если проверяющие решат, что реальная аренда была выше договорной, доказывать обратное придётся вам. Заранее закладывайте 12% в стоимость аренды при обсуждении цены с жильцами, чтобы чистая прибыль после сбора соответствовала вашим ожиданиям, а не приходилось «доедать» её из своего кармана.

Если бизнес остался в России и оплату вы принимаете через ЮKassa, посмотрите Разницу ставит СБП первым на странице оплаты ЮKassa, и приём денег обходится в 0,5% вместо 3,5% по карте.

Минимальные суммы: почему за 100 долларов сдать не получится

Это самая коварная часть системы. Даже если вы прописали в бумагах символическую цифру, налоговая посчитает по своим нормативам.

Правительство ежегодно утверждает минимальную стоимость квадратного метра сдаваемого жилья через Закон о Государственном бюджете. На 2025–2026 годы базовые нормативы сохранены без повышения. Ниже этой планки декларировать доход нельзя, сбор всё равно доначислят.

Актуальные лимиты для расчёта по Закону РУз «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2026 год»:

• Ташкент: 25 000 сумов за квадратный метр в месяц
• Нукус и областные центры (Самарканд, Бухара, Наманган, Андижан, Фергана и прочие): 12 000 сумов за квадратный метр
• Другие населённые пункты: 5 000 сумов за квадратный метр

Считаем на пальцах. У вас в столице квартира 60 квадратов. Минимальная база: 60 × 25 000 = 1 500 000 сумов в месяц. За год набегает 18 000 000 сумов. Сбор с этой суммы: 2 160 000 сумов, или 180 000 сумов ежемесячно.

Сдаёте реально за 5 000 000 сумов в месяц? Тогда основа расчёта, ваши 60 000 000 за год, а не минималка. Инспекторы возьмут большую из двух цифр: 12% от 5 000 000, это 600 000 сумов ежемесячно.

Практический совет: перед тем как ставить цену для арендатора, найдите точную площадь квартиры в кадастровом паспорте и посчитайте свою нижнюю границу по нормативу. Ставить арендную плату ниже этой суммы бессмысленно: заплатите за воздух.

Регистрация договора и подача декларации

С 2022 года всё съехало в онлайн, и это одна из немногих вещей, за которую хочется поблагодарить местную бюрократию.

Работает так: подписали соглашение с жильцом, зашли на портал ijara.soliq.uz (система E-ijara), загрузили скан или ввели данные вручную. Система сама формирует электронную регистрацию с QR-кодом и параллельно ставит вас на учёт как получателя дохода. Данные попадают в базу налоговой автоматически.

Что нужно подготовить:

1. Паспорт или ID-карту (для иностранцев, паспорт с отметкой о временной прописке)
2. Электронную цифровую подпись (ЭЦП), оформляется онлайн
3. Кадастровый номер и свидетельство о собственности на жильё
4. Данные арендатора: ФИО, ПИНФЛ или паспорт
5. Текст договора со сроком, суммой и площадью

Схема двусторонняя: один участник заполняет заявление на портале, второй заходит в свой личный кабинет и подтверждает его в течение трёх дней. После этого система автоматически формирует электронный договор.

Соглашение регистрируют в течение суток после подтверждения. Если возникли вопросы, инспектор может запросить оригиналы, но обычно всё проходит автоматически.

Декларацию подают до 1 апреля года, следующего за отчётным. За 2026-й, до 1 апреля 2027-го. Форма заполняется в личном кабинете на my.soliq.uz. Если весь год работали через ijara.soliq.uz, часть полей подтянется сама, а по многим случаям отдельная годовая декларация вообще не потребуется, начисления идут ежемесячно автоматически.

Не путайте регистрацию соглашения и уплату сбора. Первое делают один раз при заключении сделки, второе, ежемесячно.

Практический совет: попросите у жильцов их ПИНФЛ ещё на этапе устных договорённостей. Без этого номера вы физически не сможете внести их в систему. И зарегистрируйте бумагу в первые семь дней после подписания, позже система может потребовать пояснения о причинах задержки.

Как заплатить: пошагово

Разберём процесс от начала до конца.

Шаг 1. Заходите на my.soliq.uz. Авторизация через мобильную ЭЦП, ONE ID или логин с паролем.

Шаг 2. В личном кабинете выбираете раздел «Мои начисления». Там уже висит сумма, рассчитанная по вашим договорам. Проверяете её.

Шаг 3. Если согласны, жмёте «Оплатить». Если нет, подаёте уточнённую декларацию с расшифровкой доходов и расходов.

Шаг 4. Оплата возможна двумя путями:

• Онлайн картой Uzcard или Humo прямо на портале (комиссия обычно 0%)
• Через мобильное приложение банка (Click, Payme, Anorbank и другие): раздел «Государственные платежи» → «Оплата налогов» → ввод ИНН → подтверждение списания
• Через любой банк по бумажной квитанции: скачиваете PDF с реквизитами и идёте в отделение

Шаг 5. Сохраняете чек или платёжное поручение. В личном кабинете статус меняется на «Оплачено» в течение 1–3 рабочих дней.

Ежемесячный сбор нужно перечислить до 15-го числа месяца, следующего за отчётным (например, за март, до 15 апреля). Крупные суммы можно разбить на четыре части и вносить поквартально: до 15 апреля, 15 июля, 15 октября и 15 января.

Практический совет: настройте в банковском приложении регулярный автоплатёж на 10-е число каждого месяца. Плюс привяжите к профилю на my.soliq.uz телефон и почту, уведомления о начислениях приходят автоматически, и дедлайн вы не пропустите.

Что будет, если сдавать втёмную

Соблазн понятен: договор не оформляем, деньги наличкой, никто не узнает. Реальность жёстче.

Штраф за незарегистрированное соглашение, от 5 до 10 базовых расчётных величин (статья 159-1 Кодекса об административной ответственности). При текущей БРВ в 375 000 сумов это диапазон от 1 875 000 до 3 750 000 сумов.

Плюс к штрафу:

• доначисление сбора за весь период, что вы сдавали в тени
• пеня 0,05% за каждый день просрочки
• возможное административное расследование, если сумма крупная

Как вычисляют? Соседи жалуются на шумных квартирантов. Махаллинский комитет и ТЧСЖ фиксируют чужих людей на территории. Участковые передают информацию в налоговую. Банк передаёт данные о регулярных поступлениях от одного отправителя. Инспекторы анализируют аномальный расход коммунальных услуг: если по документам в квартире никто не живёт, а счётчик мотает как в общежитии, приходит письмо. Арендатор при выселении идёт мстить в инспекцию.

В 2024–2025 годах налоговые органы активно обменивались данными с миграционной службой: если по вашему адресу зарегистрировали временную прописку иностранца, а декларации нет, к вам обязательно постучатся.

Практический совет: если сдавали втёмную последние год-два, добровольная явка с уплатой всех сумм обычно спасает от штрафа. Санкции по статье 159-1 применяются, когда нарушение выявлено проверкой, а не самим плательщиком. Один минимальный штраф в 1 875 000 сумов + доначисление за год, это почти всегда дороже, чем весь легально уплаченный за этот же период сбор.

Частые вопросы

Можно ли перейти на самозанятость и платить меньше?

Режим самозанятости в республике существует, но сдача недвижимого имущества в перечень допустимых видов деятельности не входит. Этот доход классифицируется как имущественный и облагается по общей ставке 12%.

Можно ли получать плату в долларах или рублях?

По закону расчёты на территории республики между резидентами должны производиться в национальной валюте. Даже если вы устно договорились с жильцами о долларах, в договоре на E-ijara указывается эквивалент в сумах. Если наниматель, иностранец или нерезидент, валютные расчёты возможны, но декларировать доход всё равно нужно в сумах по курсу ЦБ на дату получения.

Есть ли вычеты?

Стандартных вычетов на ремонт, мебель или коммуналку нет. Единственное послабление: если жилец платит коммунальные напрямую поставщикам (не вам на карту), эти суммы в вашу базу не включаются. Пропишите этот пункт в соглашении явно, иначе при проверке инспектор может добавить их к вашему доходу как «скрытую часть арендной платы».

Что с двойным налогообложением для россиян?

Между РФ и РУз действует соглашение об избежании двойного обложения от 1994 года. Уплаченные в Ташкенте 12% зачитываются при подаче декларации в России. Возьмите справку об удержанном сборе в личном кабинете на my.soliq.uz, она понадобится для российской ФНС.

Практический совет: если планируете сдавать больше одной квартиры, посчитайте выгоду регистрации ИП. При определённом обороте фиксированные платежи выходят дешевле процентной ставки, но потребуется отдельный учёт и отчётность.