Какие налоги платит арендодатель в Таиланде
Допустим, вы купили студию в Джомтьене и сдаёте её через Airbnb или долгосрочно семье из Москвы. Вопрос, который всплывает уже на втором месяце: а как тут с фискалами?
Платежей по факту три, и путать их не стоит.
- Personal Income Tax (PIT), подоходный с арендной платы, прогрессивная шкала.
- Land and Building Tax, ежегодный сбор на саму недвижимость, платит собственник.
- Withholding Tax (WHT), 5%, который удерживает арендатор-юрлицо при выплате аренды физлицу.
Первый платёж администрирует Revenue Department, второй, местная администрация (в Бангкоке районный кхет, на Пхукете муниципалитет по месту объекта). Это важно, потому что и платежки приходят из разных мест, и реквизиты разные.
Если ваш квартирант, обычный человек или турист, WHT не возникает. Если же кондо снимает тайская компания под жильё сотрудников, она обязана сама перевести 5% в Revenue Department, а вам отдать справку об удержании. Эта сумма потом зачтётся в годовом PIT, то есть не теряется, а просто уходит в бюджет авансом.
Важный нюанс: налог на землю и строения вы платите даже если квартира пустует. А вот PIT, только с фактически полученных денег. И гражданство роли не играет: иностранец-собственник кондо отчитывается по той же логике, что и тайский владелец.
Что сделать на этой неделе: соберите договор аренды, выписки по тайскому счёту за все месяцы поступлений, чанот и любые письма от районной администрации по объекту.
Ставки PIT и Land and Building Tax
С подоходным всё устроено по-человечески: шкала прогрессивная, первые 150 000 бат чистого годового дохода вообще не облагаются (Revenue Department).
| Чистый годовой доход, THB | Ставка |
|---|---|
| 0 – 150 000 | 0% |
| 150 001 – 300 000 | 5% |
| 300 001 – 500 000 | 10% |
| 500 001 – 750 000 | 15% |
| 750 001 – 1 000 000 | 20% |
| 1 000 001 – 2 000 000 | 25% |
| 2 000 001 – 5 000 000 | 30% |
| свыше 5 000 000 | 35% |
По налогу на землю и строения для жилья, которое не является вашим основным домом (а сдаваемая квартира таковой не является по определению), ставки такие:
- до 50 млн THB кадастровой стоимости, 0,02%;
- 50–75 млн, 0,03%;
- 75–100 млн, 0,05%;
- свыше 100 млн, 0,1%.
Считаем на трёх типичных объектах:
| Объект | Кадастровая стоимость | Налог в год |
|---|---|---|
| Студия на Пхукете | 3 000 000 THB | 600 THB |
| Кондо в Бангкоке | 6 000 000 THB | 1 200 THB |
| Двушка в Тонглоре | 12 000 000 THB | 2 400 THB |
Не разорение, но платежки не теряйте: муниципалитет начисляет по своему графику, обычно уведомление приходит в феврале-марте.
Что изменилось в 2024–2025: правительство больше не продлевает временные скидки, которые в ковидные годы доходили до 90%. Теперь платите полную ставку, Mazars Thailand.
Что сделать на этой неделе: запросите у юрлица кондоминиума или в местном Земельном департаменте актуальную кадастровую стоимость. Цена покупки и кадастр в Таиланде часто отличаются в разы.
Как получить TIN и встать на учёт
Без идентификационного номера налогоплательщика декларацию вы не подадите. Получают его в районном офисе Revenue Department, в Бангкоке это отделения по каждому кхету, на Пхукете главный офис в Пхукет-Тауне на Наринорн-роуд (Патонг, Кату, Раваи, Чернгталай относятся туда же).
Что взять с собой:
- Паспорт с действующей визой (LTR, Elite, Non-O, подойдёт любая долгосрочная) плюс копии разворота с фото и страницы с визой.
- Договор аренды квартиры с жильцом или контракт с управляющей компанией.
- Чанот (свидетельство о собственности) или копия с заверением застройщика.
- Подтверждение тайского адреса, TM30 или жёлтая книжка тхабьян баан.
- Тайский номер телефона.
Номер выдают в тот же день, иногда через 3–5 рабочих дней. Бесплатно. Дальше регистрируете личный кабинет на сайте rd.go.th, там же подаются декларации онлайн.
Совет от пережившего: идите утром, берите тайского друга или переводчика, а каждую копию подпишите синей ручкой. Английский в провинциальных офисах работает через раз, а нелюбовь к неоформленным копиям, стабильно.
Подача декларации: P.N.D. 94 и P.N.D. 90
Сначала про сами формы: P.N.D. 90, это декларация для физлиц с доходами не только от зарплаты (наш случай, доход от аренды это категория 40(5)). P.N.D. 91, только для зарплатных доходов, арендодателю кондо она не нужна. И есть полугодовая P.N.D. 94, отдельный отчёт по «непрофильным» доходам, включая аренду.
Полугодовая P.N.D. 94, за доходы января-июня, подаётся с 1 июля по 30 сентября (Revenue Department). Платите аванс по фактически полученной аренде.
Итоговая P.N.D. 90, за весь год:
| Формат подачи | Срок |
|---|---|
| Бумажная декларация | до 31 марта года, следующего за отчётным |
| Электронная подача | до 8 апреля года, следующего за отчётным |
Пошагово через личный кабинет:
- Войти на rd.go.th под TIN и паролем.
- Выбрать форму P.N.D. 90 → раздел 40(5) Income from leasing of property.
- Внести валовую сумму аренды за год (фактические поступления, не «по договору», депозит сюда не включается, пока вы его не удержали).
- Применить вычет 30% (Standard Deduction), система сделает сама.
- Указать персональный вычет 60 000 THB на себя.
- Если есть WHT-справки от арендатора-юрлица, вписать удержанные 5%.
- Сформировать платёжное поручение с QR-кодом PromptPay.
Оплачивать удобнее через приложение Bangkok Bank или Kasikorn, сканируете QR, готово. Картой российского банка ничего не выйдет, СБП тоже не сработает, так что либо тайский счёт, либо касса 7-Eleven с наличкой, либо лицензированный налоговый агент.
Мини-пример с корпоративным арендатором. Кондо сдаётся компании за 40 000 THB в месяц, годовой доход 480 000 THB. Компания за год удержала 5% = 24 000 THB и перечислила в бюджет. В декларации эта сумма указывается как уже уплаченная и засчитывается против итогового PIT.
Что сделать на этой неделе: заведите таблицу по месяцам, дата платежа, сумма, плательщик, удержание 5%, депозит, коммунальные компенсации. В апреле спасёт нервы.
Вычеты и легальные способы платить меньше
Самый приятный момент: Revenue Department разрешает автоматически вычитать 30% от валовой аренды как расходы на содержание объекта, без чеков, актов и доказательств (источник).
Плюс к этому:
- персональный вычет, 60 000 THB;
- вычет на супругу-нерезидента, ещё 60 000;
- взносы в Provident Fund, страхование жизни, ипотечные проценты по тайской ипотеке, отдельными строками.
Посчитаем на живом примере. Кондо в Бангкоке, аренда 25 000 бат в месяц, итого 300 000 за год:
| Статья | THB |
|---|---|
| Валовый доход | 300 000 |
| Минус 30% расходов | –90 000 |
| Минус личный вычет | –60 000 |
| Налогооблагаемая база | 150 000 |
| PIT к уплате | 0 |
То есть при ставке до 25 тыс. бат в месяц вы вообще ничего не должны казне по подоходному. Платите только условные 600–1 200 бат на землю и строения.
А вот пример посерьёзнее, Пхукет, средняя по сезону 55 000 бат в месяц:
| Статья | THB |
|---|---|
| Валовый доход | 660 000 |
| Минус 30% расходов | –198 000 |
| Минус личный вычет | –60 000 |
| Налогооблагаемая база | 402 000 |
| PIT по прогрессии | ≈ 17 700 |
Альтернатива стандартному вычету, выбрать расчёт по фактическим расходам (ремонт, мебель, комиссия агенту, коммуналка за свой счёт). Имеет смысл, если реально потратили больше 30%. Но тогда копите все инвойсы и переводите их на тайский, что муторно. Для большинства долгосрочных арендодателей стандартные 30% безопаснее и проще.
И не смешивайте в учёте депозит с арендой, это разные деньги, депозит не доход, пока не удержан.
Штрафы, нерезиденты и краткосрочная аренда
Если просрочили подачу, штраф до 2 000 бат за форму плюс 1,5% в месяц на сумму недоимки. Скрыли доход и попались, до двукратной суммы налога сверху, а в особо упорных случаях уголовка с лишением свободы до 7 лет.
Для иностранцев есть отдельный риск: иммиграция при продлении визы или подаче на LTR запрашивает справку об уплате налогов. Нет PND 90 за прошлый год, нет визы. Информация о злостных неплательщиках уходит в иммиграционную службу, и в практике известны случаи запрета на выезд до погашения долга.
Не надейтесь на «никто не заметит одну квартиру». Следы остаются везде: банковские переводы на тайский счёт, договоры, регистрация арендатора по TM30, справки об удержании 5% от компаний, отчёты управляющей. Вопрос всплывает позже, при продаже кондо, открытии нового счёта, продлении визы или запросе об источнике средств.
Нерезиденты (живёте в Таиланде менее 180 дней в году) платят PIT с тайских источников дохода, то есть с аренды кондо в Бангкоке или на Пхукете да, по тем же ставкам и с теми же вычетами. А вот распоряжение Paw. 161/2023 их не касается: оно про ввозимые из-за рубежа доходы резидентов (PwC).
Если живёте в королевстве больше 180 дней и переводите сюда деньги от сдачи квартиры в Москве, с 1 января 2024 года это подлежит декларированию в Таиланде независимо от того, в каком периоде доход получен. Соглашение об избежании двойного налогообложения между РФ и Таиландом работает: налог, уплаченный в России (обычно 13–15%), зачитывается. Но декларацию подать обязаны.
Краткосрочная аренда (менее 30 дней) формально подпадает под Hotel Act 2004. Сдавать через Airbnb без лицензии отеля, нарушение, штраф до 20 000 бат плюс 10 000 за каждый день. На практике контроль выборочный, чаще достаётся целым кондоминиумам, где половина юнитов сдаётся посуточно. Юридически чистый путь, долгосрочные договоры от 30 дней либо передача управления лицензированному оператору. И отдельно: даже идеально оформленная посуточная аренда не освобождает от налога с дохода, налоговая возьмёт своё, даже если деятельность нелегальная.
Что сделать на этой неделе: получите TIN, заведите тайский банковский счёт (Bangkok Bank работает с фарангами проще всех), запросите у офиса кондоминиума письменное подтверждение разрешённого минимального срока аренды и поставьте напоминание на 25 сентября, крайний срок полугодовой P.N.D. 94.
