Налог при сдаче квартиры в Сербии: ставки и как платить в 2026

Когда сербская налоговая начинает вами интересоваться

Представьте: вы купили однушку в Белграде, нашли арендатора через знакомых, он переводит вам 500 евро в месяц на карту. Кажется, всё чисто. А потом приходит письмо из Poreska uprava с вопросом, почему за последние полгода не подано ни одной декларации.

История реальная. Сербская налоговая давно научилась сверять данные по договорам аренды с банковскими переводами, а с 2026 года ещё активнее работает с базами краткосрочной аренды. Часто триггером становится не сама налоговая, а арендатор: он идёт оформлять «белый картон» (prijava boravišta) по месту жительства и приносит ваш договор в участок. Через пару недель копия документа лежит в Poreska uprava.

Платить обязаны все, кто получает доход от сдачи жилья на территории страны. Гражданство и наличие ВНЖ роли не играют. Если квартира физически находится в Сербии и приносит вам деньги, государство хочет свою долю, это прямо следует из Zakon o porezu na dohodak građana, član 64.

Резидент вы или нет, определяется просто:

• провели в стране больше 183 дней за календарный год, резидент;
• меньше, нерезидент, но налог всё равно платите с сербского дохода.

Что делать прямо сейчас: если вы уже сдаёте жильё без декларации, не ждите проверки. Подать задним числом дешевле, чем платить штраф после визита инспектора.

Ставки и почему все говорят про 15%

Здесь часто возникает путаница. В законе написано 20%, в чатах релокантов обсуждают 15%, а кто-то слышал про 10%. Правы все, но по-разному.

Базовая ставка налога на доход физлица от аренды недвижимости, 20% (Zakon o porezu na dohodak građana, član 64). Но государство автоматически разрешает вычесть из валового дохода 25% как нормируемые расходы (член 63 того же закона). Никаких чеков и подтверждений предъявлять не нужно.

В итоге получается так:

Вот откуда берётся цифра 15%. Это не отдельная ставка, а результат стандартного расчёта для долгосрочной аренды.

С нерезидентами история та же: 20% с базой после вычета. Никаких повышенных коэффициентов для иностранцев в законе нет. Если между Россией и Сербией действует соглашение об избежании двойного налогообложения (а оно действует), уплаченный в Сербии налог можно зачесть в РФ при подаче 3-НДФЛ.

Про НДС (по-сербски PDV) коротко: физлицо-арендодатель в обычной долгосрочной аренде НДС не платит. Этот вопрос всплывает только при больших оборотах от краткосрочной сдачи или если вы регистрируете предпринимательскую деятельность (preduzetnik).

Совет: для месячного платежа 500 EUR проще держать в голове круглую цифру, 75 EUR налога. Так вы не удивитесь, когда придёт время платить.

Считаем базу на конкретном примере

Допустим, вы сдаёте двушку на Vračar за 700 EUR. Арендатор платит первого числа каждого месяца.

При курсе 84,17 RUB за EUR ваш ежемесячный доход, около 58 900 RUB. По текущему курсу динара (1 RSD ≈ 0,71 RUB) это примерно 82 900 RSD валового дохода в месяц.

Расчёт:

• валовый доход: 700 EUR
• минус 25% нормируемых расходов: 700 − 175 = 525 EUR
• налог 20% от 525: 105 EUR

В рублях налог получится около 8 840 RUB с одного месячного платежа.

Важная деталь, которую часто пропускают: вычет в 25%, это не разрешение «оставить четверть себе без налога». Это автоматическое признание, что у вас есть расходы на содержание жилья. Поэтому коммуналку, ремонт, замену бойлера отдельно вычитать не получится. Если реальные траты на квартиру выше 25% дохода, это уже повод думать о регистрации в качестве preduzetnik с другой схемой учёта.

Ещё один нюанс, о котором забывают: если арендатор платит в евро, для декларации сумма пересчитывается в RSD по среднему курсу Народного банка Сербии (NBS) на день поступления денег. Скриншот курса с nbs.rs на дату каждого платежа стоит сохранять, это снимает половину вопросов при проверке.

И отдельно про договор: пропишите в нём сумму аренды отдельно от коммунальных платежей. Если арендатор переводит вам 700 EUR аренды и 100 EUR коммуналки одним платежом, в банковской выписке это выглядит как 800 EUR поступления. Доказывать потом, что часть денег, компенсация расходов, а не ваш доход, придётся вам.

Действие: заведите простую таблицу, дата платежа, сумма в валюте договора, сумма в RSD по курсу NBS на день получения, дата подачи PP OPO, дата оплаты налога. Этого хватит, чтобы не путаться в конце года.

Регистрация договора и подача PP OPO

Алгоритм для долгосрочной аренды выглядит так.

Шаг 1. Договор в письменной форме. Не обязательно у нотариуса, но письменный документ должен быть. Без него арендатор не сможет прописаться по месту жительства, а вы, доказать происхождение денег. Договор лучше иметь на сербском или с параллельной сербской версией. Если подписываете двуязычный текст, проверьте, чтобы суммы, сроки и адрес объекта совпадали в обеих частях, расхождения инспектор трактует не в вашу пользу.

Шаг 2. Получение PIB или JMBG для иностранца. Если у вас уже есть боравак (ВНЖ), скорее всего, есть и EBS, Evidencioni broj stranca. Если ВНЖ нет, налоговый номер физлица всё равно присваивается при первой подаче декларации. Идёте в филиал Poreska uprava по месту нахождения квартиры с паспортом и договором.

Шаг 3. Подача декларации PP OPO. Два варианта:

• бумажно, лично в филиале по месту недвижимости, с паспортом, договором и расчётом;
• электронно, через портал ePorezi. Для этого нужны EBS и либо приложение ConsentID с биометрией, либо квалифицированная электронная подпись на физическом носителе.

С января 2025 года требования к электронной подаче для иностранцев формализованы: без EBS и одного из средств идентификации портал просто не пустит. Если оба варианта пока недоступны, бумажная подача в филиале остаётся легальной альтернативой.

Шаг 4. Получение реквизитов для уплаты. После приёма декларации инспектор выдаёт квитанцию (nalog za uplatu) с конкретной суммой и счётом. Здесь же указан шифр платежа 253, стандартный для налога на доход от аренды. Реквизиты не переписывайте из чужих блогов: они зависят от муниципалитета и типа дохода, берите их только из ePorezi или у инспектора.

Действие: первую декларацию лучше подавать лично, даже если есть электронная подпись. Инспектор поправит ошибки на месте, а вы заодно узнаете, к какому отделению прикреплены.

Сроки, оплата и что бывает за просрочку

Главное правило, которое удивляет всех новичков: декларация подаётся не раз в год, а в течение 30 дней с момента получения каждого арендного платежа.

То есть если арендатор перевёл деньги 5 марта, до 4 апреля вы обязаны и подать PP OPO, и уплатить налог. Это требование Poreska uprava действует и для резидентов, и для нерезидентов.

Способы оплаты, доступные владельцу российского паспорта без работающих карт Visa/Mastercard:

• наличными в RSD в кассе любого сербского банка по бумажной квитанции;
• наличными на почте (Pošta Srbije), комиссия минимальная, очередь обычно короче банковской;
• безналичным переводом из личного кабинета сербского банка с шифром платежа 253.

Карта иностранного банка, открытая в Сербии, работает для всех трёх вариантов.

Если пропустить срок, последствия такие:

Минимальный штраф за неподачу декларации или неуплату налога, 15 000 RSD (около 10 650 RUB). По Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, član 177, штраф может достигать 50% от суммы неуплаченного налога, но не меньше 5 000 RSD (около 3 550 RUB) за каждый эпизод. Сверху начисляется ежедневная пеня за просрочку.

На практике инспекторы редко выписывают максимум при первой просрочке в пару дней. Но регулярные пропуски быстро превращаются в неприятную сумму, особенно если налоговая поднимает историю за год-два. Отдельно стоит помнить: при продлении ВНЖ чиновники проверяют налоговую историю, и непогашенные долги перед бюджетом, частая причина отказа.

И ещё момент про официальные письма. Бумажное уведомление из Poreska uprava считается врученным по истечении установленного срока с даты отправки, даже если вы физически не открывали почтовый ящик. Поэтому если квартира сдаётся, а вы сами в Москве, договоритесь с арендатором или соседом проверять корреспонденцию.

Действие: поставьте в календаре напоминание на 20-й день после каждого арендного платежа. Десятидневный запас, это нормальный буфер на поход в банк и возможные накладки.

Краткосрочная аренда: Airbnb, Booking и категоризация

Если вы пускаете жильцов на день-неделю через платформы, правила другие. Это уже не «обычная аренда», а услуга размещения туристов, и схема с эффективной ставкой 15% здесь не работает.

Что от вас требуется:

1. Категоризация объекта в местном муниципалитете. Квартире присваивается категория «звёздочек», выдаётся решение (rešenje) и табличка на дверь. Размер ежегодного сбора зависит от туристической зоны, площади и количества спальных мест, платится квартальными траншами.
2. Регистрация в системе eTurista, государственной базе размещения гостей. Каждый заезд и выезд фиксируется в течение 24 часов.
3. Оплата боравишной таксы (туристического сбора) за каждую ночь каждого гостя. В Белграде это порядка 160 RSD (около 114 RUB) за ночь с человека, в других муниципалитетах ставка отличается.
4. Налог с дохода, может рассчитываться как фиксированная сумма за каждую койку (paušalno) или по фактическому обороту, в зависимости от формы регистрации.

Без категоризации сдавать жильё посуточно нельзя, и платформы вроде Booking сейчас требуют номер решения при размещении объявления. Airbnb пока мягче, но налоговая видит выплаты через банк и в любом случае задаст вопросы.

Многие русскоязычные собственники, попробовав посуточную сдачу, переходят на долгосрочную: бумаг меньше, а доход после налогов, туристических сборов и комиссий платформ сопоставим.

Действие: прежде чем покупать квартиру «под Airbnb», узнайте в муниципалитете, разрешена ли краткосрочная сдача в конкретном доме. В новых ЖК Белграда всё чаще встречается запрет в правилах кондоминиума. Если живёте за пределами Сербии, разумно нанять локальное управляющее агентство, рутина с eTurista и боравишной таксой иначе сожрёт всю маржу.

Где обычно спотыкаются иностранцы

Несколько типичных промахов, из-за которых релоканты переплачивают или нарываются на штрафы.

Думают, что декларация раз в год. Самая частая ошибка. Российская логика «подал 3-НДФЛ до 30 апреля» здесь не работает. Здесь, 30 дней с каждого платежа.

Не фиксируют курс на дату получения. Если арендатор платит в евро, для декларации сумма пересчитывается в динары по среднему курсу Народного банка Сербии на день поступления. Скриншот курса с nbs.rs стоит сохранять.

Получают деньги на российскую карту и считают, что это «невидимо». В рамках обмена налоговой информацией Сербия видит достаточно. А арендатор, желающий прописаться или вычесть аренду из своих расходов, сам понесёт договор в налоговую.

Сильно занижают сумму в договоре. У инспекторов есть внутренние ориентиры по рыночным ставкам аренды в каждом районе Белграда, Нови-Сада и других городов. Если 80-метровая квартира на Дорчоле «сдаётся» в договоре за 150 EUR, налог пересчитают по рыночной оценке, а вам ещё придётся объяснять, откуда берутся реальные поступления.

Путают вычет 25% с правом не платить с этой суммы вообще. Вычет уменьшает базу, а не освобождает доход. Расчёт всё равно идёт от валовой суммы.

Не разделяют аренду и коммуналку в договоре. Если в тексте одна общая цифра, налоговая будет считать налог со всей суммы, включая платежи за электричество и воду. Пропишите отдельной строкой, что коммунальные услуги оплачивает арендатор (или что они входят в фиксированную сумму, но в каком объёме).

Сдают через знакомого серба «по-серому». Схема, где квартира оформлена на сербского друга, а вы получаете деньги в конверте, регулярно заканчивается ссорой и потерей контроля над объектом. Не делайте так.

Действие напоследок: один раз сходите на платную консультацию к местному налоговому советнику (poreski savetnik). Час времени и 50–80 EUR сэкономят вам месяцы разбирательств и сделают понятной всю систему, от первого договора до годовой сверки.