Налог при покупке недвижимости в Черногории для иностранца 2026

Сколько на самом деле отдаёт покупатель-иностранец в 2026 году

Мой сосед по Будве в прошлом месяце закрыл сделку на квартиру у моря за 180 000 евро. Думал, отдаст казне ровно 3% и на этом всё закончится. В итоге к государству ушло 6 000 евро, к нотариусу почти 400, ещё переводчик, кадастр, банковская комиссия за перевод из-за границы, комиссия агентству. Общий overhead поверх цены объявления, около 10%.

Гражданство покупателя на ставку не влияет. Россиянин, серб или немец платят одинаково. А вот происхождение денег банки проверяют по-разному, и вот тут паспорту РФ достаётся больше всего вопросов.

Практический совет: закладывайте в бюджет не цену из объявления, а цену плюс 8–10% сверху. Из них около 3% уйдёт агенту, 3–6%, государству, остальное, нотариусу, переводчику и кадастру. Иначе на последнем этапе придётся судорожно искать несколько тысяч евро.

Ставки: прогрессивная шкала на вторичку и НДС 21% на новостройки

С 1 января 2024 года плоская трёхпроцентная ставка на переход права собственности осталась в прошлом. Теперь работает прогрессивная шкала, и чем дороже квартира, тем больнее.

Считаем на пальцах. Квартира за 100 000 евро: ровно 3 000 EUR. Квартира за 200 000 евро: 4 500 + 5% от 50 000 = 7 000 EUR. Дом за 600 000: 22 000 + 6% от 100 000 = 28 000 EUR. Разница с прежними плоскими 3% на дорогих объектах ощутимая: раньше за дом в 600 тысяч уходило 18 000, теперь на десять тысяч больше.

Всё это касается вторичного рынка. Если объект новый и продаётся впервые от застройщика-юрлица, схема другая. Там применяется НДС (местные называют его PDV) по ставке 21%, и он уже сидит внутри цены в договоре. Отдельно ничего доплачивать не нужно, и обычный прогрессивный сбор с такой сделки не берут, это прямо прописано в законе о налоге на оборот недвижимости.

Формула запоминается просто: у застройщика цена в объявлении = цена итоговая по налогам. У частника цена в объявлении + прогрессивный процент = цена итоговая.

Практический совет: прежде чем торговаться, уточните у продавца, это первичная продажа от компании или перепродажа от физлица. От ответа зависит, добавите вы к бюджету ноль или несколько тысяч. Отдельный подводный камень, покупка новостройки по договору уступки от физлица: налоговая может насчитать пошлину как за вторичный рынок, даже если дом ещё строится.

Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.

Как считают базу и кто ставит финальную цену

Формально базой считается рыночная стоимость объекта. Но написать в договоре можно что угодно, и здесь начинается самое интересное.

Проверку делает Poreska uprava, местная налоговая. У инспекторов есть внутренние каталоги средней стоимости квадрата по каждому району, которые регулярно обновляются. Оценивают вашу будущую квартиру по нескольким параметрам: муниципалитет и конкретный район (Будва и Тиват дороже Цетине и севера), удалённость от моря, этаж, год постройки, состояние здания.

Если заявленная сумма кажется заниженной, налоговая не спорит и не судится. Она просто выносит решение и считает налог от своей оценки, а не от вашей. Оспаривать придётся уже вам, через жалобу в министерство финансов.

Занижать цену в договоре, чтобы сэкономить на процентах,, идея так себе. Работает это редко, а вопросы у банка при переводе денег возникают всегда. Плюс при перепродаже разница между заниженной покупной ценой и реальной продажной попадёт под налог на прирост капитала.

Практический совет: укажите в договоре ровно ту сумму, которую переводите на счёт. Совпадение цифр в договоре и в банковской выписке снимает 90% вопросов. Если покупаете объект с черновой отделкой или под ремонт, зафиксируйте состояние на фото и приложите к делу, это законный способ снизить оценку инспектора.

Порядок уплаты: сроки, документы, реквизиты

Схема линейная и без сюрпризов, если действовать по шагам.

1. Подписываете договор купли-продажи у нотариуса. Обязательно.
2. Нотариус в течение 15 дней передаёт копию договора в налоговую по месту нахождения объекта.
3. Налоговая присылает решение (rješenje) с точной суммой к оплате. Приходит обычно в течение 30–60 дней, но иногда задерживается.
4. С момента получения решения у вас есть 15 дней на оплату по указанным в бумаге реквизитам. Просрочка, пеня за каждый день.
5. Квитанцию об оплате несёте в кадастр (Uprava za nekretnine) вместе с договором для регистрации права собственности.

Что понадобится из документов: загранпаспорт, местный идентификационный номер иностранца (JMB), договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, выписка из кадастра.

Расчёт наличными разрешён только до 10 000 EUR. Всё, что выше,, исключительно банковским переводом. Это требование закона о противодействии отмыванию денег (Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma), и обойти его не выйдет: без банковской выписки нотариус просто откажется заверять договор.

Практический совет: откройте счёт в местном банке заранее, за месяц-два до сделки. У россиян это сейчас самая долгая часть процесса. Adriatic Bank и Universal Capital Bank требуют декларации 3-НДФЛ за 2–3 года, выписки со счетов в РФ за полгода, договоры продажи имущества, иногда нотариально заверенные переводы. Прямые переводы из подсанкционных российских банков не пройдут, деньги вернутся с блокировкой, а вопросов у комплаенса станет больше. Собирайте пакет заранее.

Кого освобождают от уплаты

Категорий немного, и почти все они мимо иностранного покупателя. Но пробежаться стоит.

• Первая покупка жилья гражданином Черногории для решения жилищного вопроса, на иностранцев не распространяется.
• Наследование по прямой линии (родители, дети, супруги), не наш случай, речь про куплю-продажу. Но если объект переходит от близкого родственника, оформление через договор дарения (ugovor o poklonu) освобождает от пошлины на переход права.
• Обмен недвижимости при равной стоимости объектов, теоретически возможно, на практике редкость.
• Покупка новостройки у застройщика-юрилица, тут НДС уже включён в цену, поэтому отдельного налога на оборот нет. Формально это не льгота, а другой механизм, но карман экономит.

Есть один рабочий сценарий для иностранца: если покупать через свою же черногорскую компанию (doo), у которой в основной деятельности прописана торговля недвижимостью, схема налогообложения меняется. Но это уже история про бизнес-структуры, консультацию юриста и отдельные расходы на содержание фирмы. Для одной квартиры смысла обычно нет.

Практический совет: не тратьте время на поиски льгот, если покупаете себе жильё как физлицо. Их для вас нет. Лучше сфокусируйтесь на реалистичном бюджете. Серые схемы с занижением стоимости не работают, штраф и задержка регистрации права стоят дороже сэкономленного процента.

Что ещё придётся заплатить сверху

Помимо основного сбора в казну, набирается ещё несколько строк. Ни одна не убьёт, но сумма набегает.

Нотариус. Тариф фиксированный и зависит от цены объекта:

За каждые следующие начатые 15 000 евро тариф растёт на 10 EUR. Максимум, 5 000 EUR даже при сделке на несколько миллионов.

Судебный переводчик. Обязателен, если вы не владеете сербским/черногорским на уровне, достаточном для нотариуса. От 100 до 300 EUR за сопровождение подписания и перевод договора. Экономить не советую: договор длинный, юридический язык плотный.

Регистрация в кадастре. От 10 до 50 EUR в зависимости от муниципалитета. Копейки на фоне всего остального.

Услуги агентства. По местному обычаю комиссию платит покупатель, стандартная ставка, 3% от стоимости объекта плюс НДС 21% на саму комиссию. Иногда получается сторговать до 2%, но редко. Требуйте у нотариуса и агента детальный расчёт, вы имеете право знать, из каких пунктов складывается каждый счёт.

Практический совет: прибавьте к цене квартиры примерно 7% и получите честную цифру для планирования доп. расходов. Из них около 3% уйдёт агенту, 3–4%, государству, остальное, нотариусу, переводчику и кадастру.

Что платить каждый год после покупки

Одна сделка, одни расходы, а вот владение объектом обойдётся дороже, чем кажется по рекламе с видом на Адриатику.

Ежегодный имущественный сбор (porez na nepokretnost) устанавливает муниципалитет, и ставка гуляет от 0,25% до 1% от кадастровой стоимости. В Будве, Тивате, Которе, ближе к верхней границе. В глубинке дешевле. На ставку влияют местоположение, наличие у собственника ВНЖ или ПМЖ (у резидентов часто ниже) и характер использования объекта (жильё под аренду и коммерция, по верхней планке).

Квитанция приходит обычно летом, оплатить нужно двумя частями: до 30 июня и до 31 октября. Опоздание, пеня и проценты. Бумажные счета в почтовые ящики доходят не всегда, особенно если вас нет в стране. Проверить начисления можно в личном кабинете на сайте муниципалитета или через приложение eUprava.

Если сдаёте жильё в аренду туристам, добавьте регистрацию как арендодателя, туристический сбор, подоходный налог с арендных поступлений и коммунальные платежи (в туристических зонах они выше среднего).

Практический совет: ещё до покупки запросите у продавца копии платёжек за последние два года. Так вы увидите реальную сумму годовых расходов конкретно на этот объект, а не среднюю по муниципалитету. Сразу после регистрации права собственности зайдите в местную налоговую и попросите настроить отправку счетов на электронную почту, это спасёт от накопления пеней в периоды вашего отсутствия.