Какие налоги платит покупатель квартиры в Ереване в 2026 году

Хорошая новость сразу: специального налога на покупку жилья в Республике Армения нет. Ноль процентов от суммы сделки. Ни трансферного сбора, ни аналога российских 13%, ни европейских 6–10%.

Покупатель платит только за оформление: госпошлины, услуги нотариуса, справку из Кадастра. В сумме это редко превышает 60 000 драмов, то есть около 12 600 рублей по курсу 0,21. Меньше 0,2% от цены типичной сделки, по мировым меркам это почти бесплатно.

А вот дальше начинается ежегодный имущественный сбор, и именно он в 2026 году впервые начисляется по полной кадастровой стоимости. Это принципиальный момент, о котором мало кто предупреждает на этапе просмотра квартир.

Если риелтор говорит вам про «налог 20% при покупке», как в некоторых странах ЕС,, уходите. Он либо путает страны, либо накручивает свой процент.

Проверяйте статус объекта до внесения задатка. Если продавец должен по имущественному сбору за прошлые годы, долг всплывёт при регистрации, и закроют его из ваших денег, а не из его.

Пошлины в Кадастре и у нотариуса: конкретные суммы

Все обязательные платежи фиксированы в драмах и не зависят от цены квартиры. Это удобно: сделка на 30 миллионов и на 300 миллионов драмов обойдётся в оформлении одинаково.

Платёж	Сумма (AMD)	В рублях
Регистрация права собственности в Кадастре	25 000	≈ 5 250
Единая справка об ограничениях (miasnakan)	10 000	≈ 2 100
Госпошлина за нотариальное удостоверение	5 000	≈ 1 050
Услуги нотариуса (техработы, договор)	10 000–20 000	≈ 2 100–4 200

Итого около 50 000–60 000 драмов, или 10 500–12 600 рублей. Плюс перевод паспорта на армянский с апостилем, если документы российские,, ещё примерно 5 000 драмов.

Один нюанс, который экономит нервы: любая сделка дороже 300 000 драмов (около 63 000 рублей) должна проходить безналично. Наличку в чемодане нотариус не примет, деньги идут строго со счёта на счёт. Открывайте счёт в армянском банке заранее, а не в день сделки, на верификацию иностранного паспорта у некоторых банков уходит до недели.

Ещё момент, о котором почти не пишут: спросите свой банк не только про процент комиссии, но и про потолок. У ряда армянских банков есть фиксированная плата за крупный перевод вместо процента, на 35 миллионах драмов разница может быть в разы.

Ежегодный сбор с 2026 года: почему сумма вырастет

С 2021 года в Республике идёт налоговая реформа. Кадастровую стоимость постепенно подтягивают к рыночной, а ставку берут долями: сначала 25%, потом 50%, 75%. С 1 января 2026 года, полные 100% от новой базы, статья 229 Налогового кодекса.

Разница · приём оплатыЭкономьте до 2,6% на каждом платежеНа обороте 1 млн ₽ в месяц это 312 000 ₽ за год. Подключение к ЮKassa за 10 минут.Посчитать экономию

Что это значит на пальцах. Раньше квартира в старом фонде центра Еревана числилась по кадастру в 8–10 миллионов драмов, налог выходил символическим, 3–5 тысяч в год. Теперь база подтянута к рыночной цене, условно 60–70 миллионов драмов,, и сбор считается уже с неё.

Шкала прогрессивная, применяется к жилой недвижимости. Ориентировочные ставки такие:

до 7 млн драмов кадастровой стоимости, 0,05%, фактически символическая сумма;
диапазон 7–23 млн, ставка 0,1–0,2%, годовой платёж от 15 до 45 тысяч драмов;
дорогое жильё от 23 млн и выше, прогрессия ускоряется, для элитного сегмента ставка доходит до 1%.

Для типовой двушки в Ереване стоимостью около 35 миллионов драмов годовой платёж в 2026 году составит порядка 50 000–80 000 драмов. В рублях, 10 500–16 800 за весь год. По российским меркам смешно, но помнить надо.

Заложите этот расход в бюджет сразу после сделки. Уведомление придёт на адрес квартиры, а если вы там не живёте, узнать сумму можно в личном кабинете на petekamutner.am по кадастровому номеру.

Что важно знать иностранцу

Граждане России, Беларуси, Казахстана и любой другой страны покупают жильё в Республике на тех же условиях, что и местные. Никаких повышенных ставок, никаких запретов на владение квартирой или домом. Единственное ограничение, земля сельхозназначения, её купить нельзя, но квартиру в многоквартирном доме или дом с приусадебным участком в городской черте, свободно.

Ставки пошлин и ежегодного сбора для нерезидентов идентичны ставкам для граждан РА. Это редкость: во многих юрисдикциях иностранцы платят больше, здесь, нет.

Что действительно отличается:

ИНН (հարկային ID) оформляется на месте, без него сделку не зарегистрируют;
если сдаёте жильё, доход декларируется по ставке 10%, с 2026 года система всеобщего декларирования охватывает новые категории плательщиков, включая наёмных работников частного сектора, так что арендные доходы попадают в поле зрения налоговой быстрее, чем раньше;
при продаже раньше чем через год после покупки нерезидент платит налог с суммы сделки (для резидентов правила мягче).

Статус резидента получают, прожив в стране 183 дня в календарном году. Это меняет и налоги от аренды, и обязательства по декларированию мировых доходов. Считайте дни, если планируете сдавать купленную квартиру.

Оформите ИНН в первый же приезд, до подписания предварительного договора. Очередей в налоговой почти нет, но лишний день на это уйдёт.

Льготы и вычеты: что работает в 2026 году

Главная программа, о которой все спрашивали россияне,, возврат подоходного с процентов по ипотеке, сжимается. С 1 января 2025 года её отменили для новостроек в районах, прилегающих к центру Еревана. С 1 января 2027 года она полностью прекратит действие на территории столицы (статья 160 Налогового кодекса). Логика правительства прозрачна: разгрузить перегретый рынок центра и подтолкнуть застройщиков в регионы.

Что ещё осталось:

возврат подоходного при покупке жилья в регионах Республики и в отдалённых районах Еревана продолжает действовать, Дилижан, Гюмри, Ванадзор в этой программе есть;
многодетные семьи и участники социальных программ имеют пониженные ставки имущественного сбора;
пенсионеры и одинокие пожилые люди в ряде общин получают скидку до 30% на годовой платёж, это регулируется местными советами старейшин.

Для вторичного рынка налоговых вычетов на покупку не предусмотрено вообще, это осознанное решение законодателя, а не пробел. Система строится на низких ставках без индивидуальных льгот.

Иностранец без статуса резидента формально может претендовать на возврат подоходного, если он работает в Республике по трудовому договору и с его зарплаты удерживается налог. На практике схема сложная: нужны армянский работодатель, ипотека в местном банке и подходящая локация объекта.

Перед покупкой в конкретном районе Еревана проверьте, действует ли ещё программа возврата именно там. Границы «прилегающих к центру» районов установлены отдельным постановлением правительства, и они не совпадают с интуитивным пониманием «центра».

Считаем реальную сделку: двушка в Ереване за 35 миллионов драмов

Возьмём типичный сценарий. Квартира 55 м² в районе Арабкир, вторичный рынок, цена сделки 35 000 000 AMD, по курсу это примерно 7 350 000 рублей. Кадастровая стоимость по новой методике, около 30 миллионов драмов, от неё считается ежегодный сбор.

Разовые расходы покупателя:

Статья	AMD	RUB
Регистрация в Кадастре	25 000	5 250
Справка miasnakan	10 000	2 100
Пошлина у нотариуса	5 000	1 050
Нотариальный тариф (техработы)	15 000	3 150
Перевод и легализация документов	5 000	1 050
Итого оформление	60 000	≈ 12 600

К этому добавьте банковскую комиссию за перевод денег продавцу, обычно 0,1–0,3% от суммы, у разных банков по-разному. На 35 миллионов драмов это ещё 35 000–100 000 AMD. Уточняйте фиксированный тариф, часто выходит выгоднее процента.

Ежегодный сбор с 2026 года по такой квартире, ориентировочно 50 000–60 000 AMD (≈ 10 500–12 600 рублей). Точную цифру дадут в Кадастре или в личном кабинете по кадастровому номеру.

Общая нагрузка первого года владения: около 120 000 драмов, или 25 200 рублей сверх цены самой квартиры. Меньше половины процента от стоимости сделки, таких условий на постсоветском пространстве почти нигде больше нет.

Держите резерв в 150 000 драмов на непредвиденное: досправки, доверенности, если покупаете через представителя, повторные визиты к нотариусу.

Сроки, реквизиты и штрафы

Регистрация в Кадастре занимает до 5 рабочих дней по стандартному тарифу. Есть ускоренная процедура за 1 день, но она дороже, уточняйте актуальный тариф на cadastre.am, суммы периодически пересматривают.

Ежегодный имущественный сбор платится до 1 декабря года, за который начислен. За 2026 год, до 1 декабря 2026-го. Уведомление приходит от местной общины (в Ереване, от административного района). Оплата идёт в бюджет той общины, где физически находится жильё.

Способы оплаты:

мобильные приложения армянских банков, раздел «Налоги», поиск по кадастровому номеру;
порталы Idram и e-payments.am;
терминалы в супермаркетах Еревана;
касса банка или администрации района, офлайн-вариант для тех, кто не доверяет приложениям.

Просрочка обойдётся в пеню 0,075% в день от суммы задолженности. Немного, но за год накапывает ощутимо. Хуже другое: долг мешает продать квартиру, и всплывёт он именно в момент сделки, когда покупатель уже готов подписывать.

Не тяните до конца ноября, платёжные системы в это время перегружены, а операции по кадастровому номеру иногда «зависают» на пару дней. Проверяйте начисления в сентябре-октябре.

Если вы уехали из страны и не получаете уведомления, поставьте оплату на автосписание с армянской карты или заведите доверенное лицо, которое раз в год проверяет личный кабинет на petekamutner.am. Это надёжнее любых напоминаний в календаре.