Типы домов в Грузии: что выбирают иностранцы
Знакомый из Москвы в прошлом году выбирал между тремя вариантами. Каменный дом в кахетинской деревне с виноградником, деревянный сруб в горах под Местиа и квартира-таунхаус в Гонио в десяти минутах от пляжа. В итоге взял дом в Сигнахи. Говорит, вечерами с балкона видно Алазанскую долину, а соседка приносит чурчхелу.
Это три сценария, между которыми мечутся почти все, кто всерьёз думает о переезде в Сакартвело. Условно их можно поделить так:
- Сельский дом с участком: 6–20 соток земли, виноград, плодовые деревья, иногда хозпостройки. Чаще всего в Кахетии, Картли, Имерети.
- Горное жильё: каменный или деревянный, с печным отоплением, видом на хребты. Сванетия, Казбеги, Боржоми, Бакуриани.
- Дом у моря: Аджария и побережье Гурии. Либо отдельно стоящий коттедж, либо таунхаус в посёлке.
Совет с порога: не покупайте удалённо по фото. Минимум одна поездка с ночёвкой в районе. Зимой посёлок может выглядеть совершенно иначе, чем на летних снимках от продавца.
Лучшие регионы: Аджария, Кахетия, Сванетия, Имерети
Каждая локация решает свою задачу. Если хочется тепла, моря и инфраструктуры, однозначно Аджария. Батуми, Кобулети, Чакви, Махинджаури, Гонио, Сарпи. Тут есть всё: аэропорт, больницы, англоязычные школы, кафе по 18 GEL (около 490 ₽) за обед.
Кахетия, регион виноделия. Телави, Сигнахи, Кварели. Сухой климат, мягкая зима, разница между туристическим центром и тихой деревней в пять километров колоссальная. Хороший выбор для тех, кто хочет огород и собственное вино.
Сванетия, для упёртых романтиков. Местиа красива до боли, но дороги зимой нередко закрывают, медицина в часе езды, интернет может быть нестабильным. Зато цены на старые башенные постройки, по наблюдениям риелторов, до сих пор кусаются меньше, чем в столице.
💡 забронировать жильё онлайн — оплата картой РФ · партнёрская ссылка
Имерети, золотая середина. Кутаиси с международным аэропортом, недорогие лоукостеры в Европу, рядом Цхалтубо с термальными источниками. Зелено, влажно, относительно дёшево.
Если сомневаетесь между регионами, снимите жильё в каждом на месяц. Это дешевле любой ошибки с покупкой.
Цены на жильё в 2026 году
Свежие данные с MyHome.ge и SS.ge, плюс то, что лично видел на просмотрах прошлой осенью. Курс лари к рублю на момент написания около 27,27 ₽ за GEL (актуальный курс уточняйте перед сделкой).
| Локация | Тип объекта | Цена в GEL | В рублях |
|---|---|---|---|
| Сигнахи, центр | Каменный дом 120 м², 8 соток | 180 000 | ~4 910 000 ₽ |
| Деревня под Телави | Старый дом 90 м², 15 соток | 55 000 | ~1 500 000 ₽ |
| Местиа | Деревянный дом 100 м² | 120 000 | ~3 272 000 ₽ |
| Бакуриани | Дача 80 м², 6 соток | 95 000 | ~2 590 000 ₽ |
| Гонио | Коттедж 140 м², 4 сотки | 250 000 | ~6 820 000 ₽ |
| Кобулети, 2-я линия | Дом 110 м², 3 сотки | 170 000 | ~4 636 000 ₽ |
| Окрестности Кутаиси | Дом 130 м², 10 соток | 75 000 | ~2 045 000 ₽ |
Цены в целом растут. По оценкам участников рынка, с 2026 года в Батуми и окрестностях прибавка ориентировочно 30–50%, в кахетинских сёлах около 20%. Деревенские варианты под ремонт стартуют от 15 000–25 000 GEL (примерно 410–680 тысяч рублей). Но к этой сумме почти всегда добавьте столько же на восстановление кровли, электрики и септика.
Заложите бюджет +15% к цене объекта. Налог при покупке физлицом отсутствует, но нотариус, переводчик, юрист и оформление в Доме юстиции вытянут 1500–3000 GEL (примерно 40–80 тысяч ₽).
Может ли иностранец купить дом с землёй
Тут самое интересное и тут чаще всего ошибаются. С 2017 года в стране действует норма: иностранные физлица не имеют права владеть сельскохозяйственной землёй. Это закреплено в Конституции после поправок.
Что это значит на практике:
- Жильё с несельхозземлёй покупать можно свободно. Участки с категорией «жилая», «коммерческая», «приусадебная» (sakaribo) доступны без ограничений.
- Участок категории sasoplo-sameurneo формально купить нельзя. Но есть обходные пути.
Варианты, которые используют покупатели:
- Изменить категорию земли до сделки. Делает продавец, по опыту занимает 2–4 месяца, стоит ориентировочно 500–1500 GEL (~13 600–40 900 ₽).
- Оформить юрлицо в Грузии (LLC, регистрируется за день, обходится примерно в 200–300 GEL, около 5 400–8 200 ₽). Компания-резидент имеет право владеть сельхозземлёй. Минус: ежегодная отчётность.
- Купить только строение, а участок оформить в долгосрочную аренду на 49 лет. Юристы относятся к схеме скептически: продать потом такой объект сложнее.
В деревнях очень часто продавцы сами не знают категорию своего участка. Первое, что закажите перед сделкой,, выписку из Публичного реестра (Sajaro Reestri). Стоит около 5 GEL (~140 ₽), делается за минуту в любом Доме юстиции.
Если агент уговаривает «оформить на имя моего двоюродного брата, а вы рядом распишетесь», разворачивайтесь и уходите. Такие схемы регулярно заканчиваются потерей денег.
Пошаговая инструкция для нерезидента
Разложу процесс по шагам так, как его проходил мой знакомый и ещё пара клиентов местного юриста, у которого я консультировался.
Шаг 1. Выбор объекта и проверка документов
Запрашиваете у продавца:
- Выписку из Sajaro Reestri (актуальную, не старше 7 дней)
- Кадастровый план с границами участка
- Документ-основание (договор, свидетельство о наследстве, приватизация)
- Справку об отсутствии долгов по налогам и коммунальным платежам
Шаг 2. Проверка на обременения
Юрист или вы сами на сайте napr.gov.ge смотрите: нет ли ипотеки, ареста, споров, не находится ли объект в зоне культурного наследия (актуально для Сигнахи и Тбилиси). Юридический чек обойдётся в 300–600 GEL (~8 200–16 400 ₽).
Совет: попросите юриста проверить и соседние участки. Бывает, что у соседа официально оформлен проезд через ваш будущий двор.
Шаг 3. Договор и расчёты
Договор купли-продажи составляется на грузинском, с заверенным переводом на русский или английский. Подписывается лично в Public Service Hall в присутствии регистратора. Деньги передаются в этот же момент: либо наличными в кассе банка, либо через банковский счёт, либо через эскроу-сервис самой структуры (комиссия порядка 0,1%).
Шаг 4. Регистрация перехода права
Происходит на месте. Стандартная регистрация, 50 GEL (~1 360 ₽), занимает 4 рабочих дня. Срочная за день обойдётся примерно в 200 GEL (~5 450 ₽). На руки получите выписку, где вы уже указаны как собственник.
Шаг 5. После сделки
В течение 30 дней:
- Переоформите счётчики света, газа, воды на своё имя (по 10–20 GEL, ~270–550 ₽ за услугу)
- Если планируете сдавать в аренду, рассмотрите возможность регистрации как индивидуальный предприниматель малого бизнеса (налог 1% с оборота до 500 000 GEL в год, около 13,6 млн ₽)
- Подключите страховку имущества: 150–400 GEL в год (~4 100–10 900 ₽), спасает от пожара, протечек и землетрясений (актуально в горах)
Что точно стоит сделать: возьмите местного юриста с лицензией, а не агента-полупосредника. Хороший специалист в Тбилиси или Батуми берёт 500–1000 GEL (~13 600–27 300 ₽) за полное сопровождение сделки и экономит вам в разы больше на проверках и переговорах о цене.
