Налог при покупке недвижимости в Грузии для иностранца

Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии: базовые правила

Короткий ответ: да, и без танцев с бубном. Паспорт, деньги, договор, поход в Дом юстиции, и через час вы собственник квартиры в Батуми или Тбилиси.

Никакого ВНЖ для покупки не нужно. Гражданства тоже. Подходит даже туристический штамп в паспорте.

Но есть один нюанс, о который спотыкаются многие. Иностранцы не могут владеть сельскохозяйственной землёй, это правило закреплено в Конституции с 2017 года. Участок под виноградник или огород в деревне у моря не получится оформить без местной компании или брака с гражданином.

А вот квартиры, коммерческие объекты, частные дома с приусадебным участком в категории «земли населённых пунктов», пожалуйста, покупайте сколько угодно.

Совет от человека, который сам прошёл это два года назад: перед сделкой попросите выписку из Публичного реестра (Public Registry) по объекту. Стоит около 5 GEL (≈136 ₽), а спасает от истории с двойной продажей или арестом имущества.

Налоги при покупке: что платят на сделке

Главная хорошая новость, ради которой многие сюда и едут.

При покупке жилой недвижимости иностранцем в Грузии налога на переход права собственности нет. То есть никакого аналога российского «налога с покупателя», украинской пошлины 1% или турецкого Tapu Harcı (около 4%). Ноль.

Что вы реально платите на сделке (ориентировочные тарифы, актуальные значения уточняйте на napr.gov.ge):

Если покупаете у физлица на вторичке, это, по сути, все ваши обязательные траты. Договор можно подписать прямо в Доме юстиции, сотрудник оформит передачу примерно за 30 минут.

Действие на этой неделе: загляните на сайт napr.gov.ge и проверьте текущий тариф по своему типу объекта.

НДС на первичном рынке: когда включён в цену, а когда нет

Тут начинается самое интересное. Застройщики делятся на две категории, и от этого зависит ваш реальный чек.

💡 забронировать жильё онлайн — оплата картой РФ · партнёрская ссылка

Вариант 1. Цена «всё включено». Крупные девелоперы вроде Archi, m2, Optimo обычно указывают цену с уже включённым НДС 18%. Видите в прайсе 1 800 USD (≈131 652 ₽) за квадрат, столько и заплатите. Спросите у менеджера прямо: «НДС включён?», и попросите письменно зафиксировать в договоре.

Вариант 2. «Серый» застройщик. Мелкие компании и частные стройки часто работают на упрощёнке и НДС вообще не платят. Цена ниже, но и риски выше: нет банковской гарантии, сроки сдачи плавают.

Вариант 3. НДС сверху. Реже, но встречается. В договоре написано «2 000 USD/м² + НДС». Считаете внимательно: к каждому квадрату прибавится 360 USD (≈26 330 ₽). На квартире 60 м² это лишние 21 600 USD (≈1,58 млн ₽).

Что проверить до подписания:

• В договоре строка «цена включает все налоги»
• Реквизиты застройщика и его статус плательщика НДС (можно пробить на rs.ge)
• Способ оплаты: банковский перевод оставляет след, наличка нет

Если планируете потом сдавать жильё через юрлицо со статусом «лица международной компании» или «малого бизнеса», уточните у бухгалтера схему возврата НДС. На некоторых режимах это, по имеющимся данным, возможно.

Ежегодный налог на имущество: ставки и кто освобождён

Купили, заселились, выдохнули. Теперь раз в год нужно общаться с налоговой.

Ключевой момент, который путает всех приезжих: ежегодный платёж зависит не от стоимости квартиры, а от совокупного дохода семьи за прошлый год.

Порог, 40 000 GEL (≈1 090 800 ₽) годового дохода семьи. Если меньше, имущественного сбора с физлиц нет вообще. Совсем.

Если доход выше, ставки такие:

• 40 000–100 000 GEL/год (≈1,09–2,73 млн ₽), от 0,05% до 0,2% от рыночной стоимости объекта
• свыше 100 000 GEL/год (≈2,73 млн ₽), от 0,8% до 1% от рыночной стоимости

Точная ставка в этом диапазоне устанавливается муниципалитетом. В Тбилиси по жилой недвижимости обычно применяют 0,1% для нижней категории и 0,8% для верхней (актуальные ставки лучше уточнять в налоговой).

Пример расчёта. Квартира в Сабуртало за 120 000 USD (≈8,78 млн ₽). Семейный доход, 60 000 GEL (≈1,64 млн ₽). Ставка муниципалитета, 0,1%. Годовой платёж: 120 USD (≈8 777 ₽). Декларация подаётся до 1 ноября, оплата до 15 ноября.

Декларацию заполняете на rs.ge в личном кабинете. Регистрируете кабинет один раз по паспорту в любом сервис-центре налоговой.

Совет: даже если сумма нулевая, лучше подавать «нулевую» декларацию. Это снимает вопросы при будущей продаже и оформлении ВНЖ.

Налог при продаже: как не переплатить при выходе из актива

Большинство покупает жильё с прицелом на перепродажу через 3–5 лет. Здесь правила красивые, но с подвохом.

Базовое правило: если вы владеете жильём более 2 лет и продаёте как физлицо, налог на доход с продажи равен нулю.

Если продаёте раньше 2 лет, платите 5% с разницы между покупкой и продажей. Не со всей суммы, а именно с прибыли.

Пример. Купили за 80 000 USD (≈5,85 млн ₽), через год продали за 95 000 USD (≈6,95 млн ₽). Прибыль 15 000 USD (≈1,1 млн ₽). К уплате: 750 USD (≈54 855 ₽).

Подводные камни, на которых горят соотечественники:

1. «Систематическая деятельность». Если продаёте уже третью квартиру за два года, налоговая может квалифицировать вас как предпринимателя. Тогда 2 года не спасают, всё облагается как бизнес.
2. Документы о расходах. Чтобы платить с разницы, а не с полной цены, нужно подтвердить первоначальную покупку: договор, банковская квитанция, акт. Без них инспектор может посчитать 5% со всей суммы продажи.
3. Ремонт обычно не учитывается. Вложили 20 000 USD (≈1,46 млн ₽) в евроремонт, для фискальных органов это, как правило, не уменьшает прибыль. Учитывается цена покупки по договору.

Действие: храните все платёжные документы по сделке минимум 5 лет в облаке и в бумажном виде. Это ваш щит при продаже.

Расходы при оформлении сделки: нотариус, регистрация, агент

Сделка в Грузии устроена непривычно просто: нотариус не обязателен. Договор можно подписать прямо у регистратора в Доме юстиции.

Реальная смета на покупку квартиры за 100 000 USD (≈7,31 млн ₽):

• Регистрация перехода права (1 день): 150 GEL (≈4 091 ₽)
• Выписка до сделки: 5 GEL (≈136 ₽)
• Нотариальное заверение (по желанию): 50–150 GEL (≈1 364–4 091 ₽)
• Перевод паспорта на грузинский: 30–50 GEL (≈818–1 364 ₽)
• Услуги риелтора (если работали через агентство): 2–3% от стоимости, оплачивает обычно продавец, но иногда делят пополам
• Юрист для проверки объекта: 200–500 USD (≈14 628–36 570 ₽)

Юриста брать стоит, особенно если объект на вторичке с историей перепродаж. Он проверит обременения, разрешение на строительство (для новостроек), статус земли, согласие супруга продавца.

Банк для расчётов: открыть счёт в TBC или Bank of Georgia сейчас можно не всем иностранцам с первого раза, но реально. Перевод между счетами одного банка идёт мгновенно, это удобнее наличной кассы.

Что сделать на этой неделе, если планируете покупку: запросите у риелтора список расходов письменно, до подписания предварительного договора. И сразу уточните, кто оплачивает регистрацию в Доме юстиции, это часто остаётся «серой зоной».

Пошаговый чеклист: налоговый маршрут иностранца от выбора объекта до владения

Сохраните себе порядок действий. Он отработан на десятках сделок.

Шаг 1. Перед поездкой

• Определите бюджет с запасом 5–7% на сопутствующие расходы
• Решите: первичка (риски стройки, но новый ремонт) или вторичка (быстрый въезд)

Шаг 2. Выбор объекта

• Закажите выписку из Публичного реестра
• Проверьте застройщика на rs.ge
• Уточните статус НДС в цене письменно

Шаг 3. Юридическая проверка

• Наймите местного юриста на 1–2 дня
• Проверьте обременения, аресты, споры
• Согласуйте текст договора

Шаг 4. Сделка

• Откройте счёт в местном банке
• Переведите деньги на счёт продавца
• Подпишите договор в Доме юстиции
• Получите выписку с вашим именем как собственника

Шаг 5. После сделки

• Зарегистрируйтесь на rs.ge как налогоплательщик
• Уточните, попадает ли ваша семья под имущественный сбор
• Подавайте декларацию до 1 ноября каждого года

Шаг 6. При продаже

• Дождитесь истечения 2 лет владения, если хотите нулевую ставку
• Соберите документы о первоначальной покупке
• Подайте декларацию о доходах до 1 апреля следующего года

Главное правило: каждый чек, каждый договор, каждый перевод сохраняйте. Грузинская фискальная система в целом лояльна к иностранцам, но любит бумажки. Будут бумажки, будет спокойная жизнь собственника у моря или в горах.