ВНЖ Кипра через инвестиции 2026: условия, суммы, сроки

Что такое инвестиционное ВНЖ Кипра и чем отличается от ПМЖ

Сразу разложим путаницу, с которой сталкивается каждый второй: на острове через вложения дают именно постоянный вид на жительство (ПМЖ), а не временный. Программа официально называется Fast Track Permanent Residence и работает по Regulation 6(2) Закона об иностранцах и иммиграции.

Это не паспорт и не гражданство. Это бессрочный статус резидента, который выдаётся примерно за два месяца и позволяет жить на острове сколько угодно. На паспорт можно претендовать только через 5–8 лет фактического проживания и со сдачей экзамена по греческому языку, то есть инвестиция не равно натурализация.

Временные разрешения (категория F для финансово независимых лиц, Pink Slip, виза цифрового кочевника), отдельные истории со своими правилами и ежегодным продлением. Если ваша цель, один документ на всю семью без бюрократии каждый год, вам нужна именно «шестёрка-два».

Важно: ПМЖ по Regulation 6(2) не даёт права работать по найму у кипрского работодателя. Быть акционером местной компании и получать дивиденды, можно, оформляться на ставку, нет.

В заявку идут основной заявитель, супруг или супруга и несовершеннолетние дети. Родители инвестора и родители супруги с 2026 года исключены из программы, об этом ниже подробнее.

Минимальные суммы инвестиций в 2026 году: 4 варианта вложений

Порог входа один на все маршруты: €300 000 без учёта НДС (около 25 302 000 ₽ по текущему курсу). Подчёркиваю, «без НДС», и это нужно обвести красным маркером, потому что на новостройке сверху может лечь ещё 5% или 19%.

Куда конкретно можно вложить эти деньги:

1. Новая жилая недвижимость от застройщика, дом или квартира, купленные напрямую у девелопера. Самый популярный путь: до двух объектов, лишь бы суммарно набралось 300 тысяч евро.
2. Иная недвижимость, офис, магазин, склад, гостиничный объект или их комбинация. Здесь допустим и вторичный рынок.
3. Доля в уставном капитале кипрской компании с физическим офисом на острове и минимум пятью сотрудниками-резидентами.
4. Паи кипрских инвестиционных фондов (AIF, AIFLNP, RAIF), зарегистрированных в Республике.

Жилые объекты с рук (вторичка) под жилую опцию не подходят, это частая ошибка тех, кто ищет вариант подешевле. Красивая вилла 2015 года постройки за 350 тысяч идёт мимо.

Два практических нюанса, на которых теряют время:

• деньги идут только с личного счёта основного заявителя или супруга, открытого за пределами Кипра;
• платежи от третьих лиц, корпоративных счетов и наличными не принимаются.

Совет: если берёте две квартиры, проверьте, чтобы обе были оформлены договорами купли-продажи на одного и того же основного заявителя или супругов совместно. И до аванса попросите у застройщика письменное подтверждение, что объект проходит именно под нужную опцию Regulation 6(2).

Требования к заявителю: доход, состав семьи, чистая история

Главное, что подняли с 2026 года, финансовый порог. Ваш личный годовой доход должен быть не меньше €50 000 (≈ 4 217 000 ₽), и эти деньги обязаны приходить из источников за пределами Кипра.

На супругу прибавляйте €15 000 в год (≈ 1 265 100 ₽), на каждого несовершеннолетнего ребёнка, ещё €10 000 (≈ 843 400 ₽). Для понимания:

• семья из двух: минимум €65 000 в год;
• семья из трёх (с ребёнком): минимум €75 000;
• семья из четырёх: минимум €85 000.

Что считается доходом:

• зарплата по трудовому контракту за рубежом
• дивиденды и доход от бизнеса вне Кипра
• пенсии
• арендный доход с зарубежной недвижимости
• проценты по депозитам
• роялти и доход от удалённой работы на иностранную компанию

Дополнительно от заявителя ждут:

• чистая справка о несудимости из страны проживания (не старше 90 дней, с апостилем);
• действующий полис медицинской страховки на всю семью;
• подтверждение, что деньги на инвестицию пришли с личного счёта в зарубежном банке.

Большая новость, закреплённая циркуляром МВД от 2 мая 2023 года: родители инвестора и родители супруги больше не включаются в заявку. Раньше можно было получить ПМЖ для бабушек и дедушек одним заходом, теперь, нет. Если юрист предлагает «попробовать», это устаревшая схема, и она приведёт к отказу.

Пошаговая процедура подачи и сроки рассмотрения

Алгоритм отлажен, но требует дисциплины с документами. Любая бумажка не того формата откидывает вас в конец очереди.

1. Открытие счёта в кипрском банке. Без него не получится оплатить недвижимость и зафиксировать движение средств. Срок: 3–6 недель из-за compliance. Начинать стоит именно с этого шага, а не с просмотра квартир.
2. Перевод инвестиционной суммы со своего зарубежного счёта на кипрский. Назначение платежа должно чётко указывать цель сделки.
3. Сделка с недвижимостью или подписка на доли/паи. Договор регистрируется в Земельном кадастре, оплачивается гербовый сбор.
4. Сбор пакета документов, апостили, переводы на греческий или английский, нотариальные заверения.
5. Подача заявления в Civil Registry and Migration Department через лицензированного юриста или лично. Госпошлина, €500 (≈ 42 170 ₽) за основного заявителя.
6. Биометрия в течение года после одобрения, отпечатки и фото сдаются лично на Кипре. Пропустите окно, разрешение аннулируют.

Официальный срок рассмотрения, около двух месяцев с момента подачи полного пакета. На практике летом и под Новый год добавьте две-три недели.

Если просят донести документы, ускоренный режим теряется. Готовьте полный комплект сразу и сложите всю хронологию сделки в один файл, от выбора актива до перевода денег. На подаче не придётся искать платёжки по почте.

Список документов и стоимость оформления

Базовый комплект для основного заявителя:

• загранпаспорт (копии всех страниц)
• свидетельства о рождении, браке, рождении детей (апостиль + перевод на греческий или английский)
• справка о несудимости (не старше 90 дней)
• медицинская страховка на всю семью
• договор купли-продажи и подтверждение оплаты с личного зарубежного счёта
• банковская выписка с подтверждением источника средств
• справка с работы, налоговая декларация или иной документ о годовом доходе
• декларация об отказе от трудоустройства на Кипре
• медицинский сертификат об отсутствии инфекционных заболеваний

Реальные расходы сверх самой инвестиции, то, о чём редко предупреждают агенты:

Закладывайте сверху минимум 8–10% от суммы сделки на сопутствующие расходы, это около 24–30 тысяч евро дополнительно. На новостройке с НДС 19%, все 25%.

Совет: попросите у юриста не только список документов, но и отдельный список «доказательств платёжного следа». Эта папка сэкономит недели на этапе подачи.

Права держателя ПМЖ и обязательства по сохранению статуса

Что получаете:

• бессрочное право жить на острове
• безвизовый въезд в страну в любое время
• возможность открывать бизнес и получать дивиденды
• доступ к частной медицине и британским школам
• право подать на гражданство через 5–8 лет постоянного проживания со сдачей экзамена по греческому

Чего не получаете: безвизовый въезд в Шенген. Кипр пока не входит в шенгенскую зону, и для поездок в Германию или Францию нужна отдельная виза.

Обязательства, на которых легко споткнуться:

• посещать остров минимум 1 раз в 2 года, иначе статус аннулируют;
• сохранять инвестицию в течение всего срока действия ПМЖ;
• ежегодно подтверждать доход (€50 000+), страховку и факт владения активом;
• не работать по найму у кипрского работодателя.

Последнее ужесточение особенно болезненное: с 2023–2024 годов департамент проверяет инвесторов каждый год, а не разово. Продали квартиру, не купив замену,, лишаетесь статуса всей семьёй. Не подали ежегодный пакет, то же самое.

Самая дорогая ошибка после одобрения, думать, что обязанностей больше нет. Программа сейчас работает как режим постоянного контроля.

Поставьте два напоминания в календарь: ежегодное на сбор подтверждающих документов и отдельное на визит на остров не реже раза в два года.

Типичные ошибки и подводные камни в 2026 году

Покупка вторичного жилья. Под жилую опцию проходит только новое от застройщика. Вторичка, только в коммерческой опции.

Считают только €300 000. Минимум указан без НДС. Реальный бюджет сделки с новостройкой и сопровождением, €330–380 тысяч.

Оплата с корпоративного счёта или от третьих лиц. Деньги идут только с личного счёта заявителя или супруги, открытого за пределами Кипра. Перевод от собственной компании, отказ. Наличные, отказ.

Доход с источником на Кипре. По регламенту источник дохода должен быть строго за пределами острова. Зарплата от кипрского работодателя в подтверждение не пойдёт.

Заниженный задекларированный доход. Налоговая декларация на родине показывает 35 тысяч евро в год, а в заявке вы пишете 60? Сверят и откажут.

Игнорирование двухлетнего визита. Купили квартиру, сдали в аренду через управляющую компанию, забыли прилететь, через два года вызов в миграционную службу и аннулирование.

Пропуск годового окна на биометрию. После одобрения у вас ровно 12 месяцев, чтобы сдать отпечатки на Кипре. Не успели, разрешение сгорает.

Включение родителей в заявку. Это правило отменили в мае 2023 года, но юристы старой школы всё ещё его предлагают. Переплатите и получите отказ.

Недооценка сроков банка. Открытие счёта может растянуться на два месяца. Начинайте именно с этого шага.

Путают сделку и одобрение. Подписанный договор и переведённые деньги, это ещё не статус. До решения миграционного департамента вы просто собственник недвижимости, не более.

Перед подписанием договора с юристом запросите три кейса его клиентов, получивших одобрение в последние 12 месяцев. Без свежей практики по новым правилам вы рискуете деньгами и нервами.