Сколько стоит купить квартиру в Португалии иностранцу 2026

Цены на квартиры в Португалии в 2026: обзор рынка по регионам

Открываете португальский сайт объявлений и видите однушку в центре Лиссабона за 350 000 €. Дорого? А теперь смотрите на аналогичную квартиру в Браге за 140 000 €. Разброс огромный, и это нормально.

По данным Idealista Price Index на декабрь 2024 года, средняя цена квадратного метра по стране, 2 722 € (при курсе 88,03 ₽/€ это около 239 570₽/м²). Но эта цифра усредняет всё: и деревенские домики в Алентежу, и апартаменты с видом на Тежу.

Реальная картина по крупным городам:

| Локация | Цена за м² | В рублях за м² | |---|---:| | Лиссабон | 5 617 € | ≈ 494 424 ₽ | | Порту | 3 577 € | ≈ 314 843 ₽ | | Португалия в среднем | 2 722 € | ≈ 239 570 ₽ |

Что это значит на практике? Квартира 50 м² по средней лиссабонской цене, около 280 850 € (≈ 24 720 000 ₽). Похожая площадь в Порту по среднему уровню, примерно 178 850 € (≈ 15 740 000 ₽). За 250 000 € в столице вы получите скорее студию, объект под ремонт или квартиру в некентральном районе.

За последние два года я насмотрелась историй, когда люди приезжают с бюджетом «ну, тысяч 150 евро хватит на двушку у моря», а потом обнаруживают, что за эти деньги в Кашкайше можно купить разве что кладовку. Зато в Коимбре, Авейру, Сетубале или на внутреннем севере страны бюджет 150–200 тысяч ещё работает.

Дешёвая квартира в объявлении часто оказывается дорогой после проверки: незаконая перепланировка, долги кондоминиума, старые коммуникации, вопросы с лицензией на использование. Средняя цена по муниципалитету, это только ориентир, не приговор конкретной сделке.

Совет: прежде чем влюбляться в район, откройте Idealista и Imovirtual и посмотрите цены за квадрат имено там. Разница между соседними муниципалитетами бывает двукратной.

Основные налоги при покупке: IMT, Imposto do Selo и НДС

Вот где начинается интересное. Португалия любит взимать несколько налогов сразу, и всё это платится не «когда-нибудь потом», а до подписания финального договора. Без квитанций сделку не зарегистрируют.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), муниципальный налог на переход права собственности. По данным Autoridade Tributária, ставка плавающая: от 0% до 8%. Зависит от трёх вещей: цены жилья, его назначения (постоянное или второе) и региона (материк или Мадейра с Азорами).

Ставка считается по прогрессивной шкале с вычетами. Для основного жилья на материке нижний порог начинается с 0%, для второго дома и инвестиционного объекта, с 1%. Универсальной формулы «умножь на процент» не существует: результат для квартиры за 250 000 € как основного жилья будет заметно меньше, чем как второго. Для нерезидента без ВНЖ квалификация «основное жильё» отдельно проверяется юристом и налоговой.

Imposto do Selo (гербовый сбор) проще: 0,8% от цены в договоре. Всегда. Купили за 250 000 €, заплатили 2 000 € (≈ 176 060 ₽) сверху.

НДС (IVA) при обычной купле-продаже жилья вы отдельно к цене не добавляете. Если это новостройка напрямую от застройщика, НДС уже включён в ценник объекта. Для нестандартных сделок (коммерческая недвижимость, специфические структуры) режим проверяет юрист.

Важное изменение с 1 августа 2024 года (Decreto-Lei n.º 48-A/2024): если вам до 35 лет и этоваше первое жильё в Португалии, до цены 316 772 € вы освобождены и от IMT, и от гербового сбора. От 316 772 € до 633 453 €, частичное освобождение. Работает и для иностранцев с NIF, но льгота не автоматическая: нужно, чтобы объект квалифицировался как первое собственное жильё, и это проверяется до сделки.

Что делать: зайдите на portaldasfinancas.gov.pt, там есть официальный калькулятор IMT. Вбейте цену объекта, назначение и регион и получите точную сумму. Не полагайтесь на «примерно процент», для второго дома ошибка в расчёте может стоить несколько тысяч евро.

Нотариус, регистрация и юридические расходы

Сделку в Португалии можно оформить двумя способами, и это влияет на счёт.

Первый, через Casa Pronta, государственный сервис «одного окна». Бумаги подписывают в отделении регистрации, регистрация и нотариальный блок вместе укладываются в 500–700 €. Быстро, предсказуемо.

Второй, через частного нотариуса (cartório notarial). Дороже, гибче по срокам, можно назначить удобное время. По данным Portal do Cidadão, полный нотариально-регистрационный блок стоит от 500 € до 1 200 € (≈ 44 015 – 105 636 ₽), в зависимости от сложности сделки и наличия ипотеки.

К этому добавьте:

• юрист (advogado или solicitador), 1 000–2 500 € либо 1–1,5% от цены объекта плюс НДС. Для иностранца без португальского языка это скорее необходимость, чем роскошь
• технические справки (Certidão Permanente, Caderneta Predial Urbana, справка об отсутствии долгов кондоминиума), 50–200 €
• переводчик на сделку, если ваш португальский пока на уровне «obrigada», 100–200 €

Юрист по закону не обязателен, но его задача, не «красиво перевести договор», а проверить объект: реальный собственник, обремения, аресты, сервитуты, совпадение площади и описания в документах, лицензия на использование, долги перед кондоминиумом, безопасные условия задатка. Я лично брала юриста и не пожалела: он вытащил из договора пункт, по которому предыдущий владелец мог ещё год пользоваться парковочным местом. Мелочь, а обидно.

Отдельная точка внимания, предварительный договор CPCV. В нём фиксируют цену, сроки, задаток (обычно 10–20%), условия выхода и ответственость сторон. Если подписать его без проверки, можно потерять деньги из-за одной формулировки в два абзаца.

Действие на сегодня: запросите у продавца полный пакет документов (Certidão Permanente, Caderneta Predial Urbana, Licença de Utilização, энергетический сертификат) и отдайте юристу на проверку до внесения задатка. После перевода денег переговорная сила заканчивается.

Комиссии банка, ипотека и открытие счёта для иностранца

Здесь начинается зона, где гражданам РФ приходится тяжелее всего. Скажу прямо: с 2026 года португальские банки применяют жёсткие процедуры KYC к россиянам. Открыть счёт без ВНЖ Португалии или другой страны ЕС очень сложно, а прямые переводы из банков РФ, оставшихся в SWIFT, часто отклоняются на входе.

Что работает на практике:

• сначала получаете ВНЖ (D7, D8, студенческий, воссоединение семьи)
• потом открываете счёт в Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta или ActivoBank
• деньги заводите через банки третьих стран (Армения, Грузия, ОАЭ, Сербия) или через европейский счёт, если он у вас уже был

Российские карты Visa, Mastercard, «Мир» и переводы через СБП в Португалии не работают.

Банк почти наверняка запросит: паспорт, NIF, подтверждение адреса, налоговые декларации за последние 1–2 года, справку о доходах, выписки по счетам, документы о происхождении средств и договор купли-продажи. Готовьте пакет за 2–3 месяца до сделки, с апостилем и присяжным переводом на португальский.

Ипотека для нерезидентов существует, но по правилам Banco de Portugal максимальный размер кредита (LTV) для нерезидентов, 60–70%. То есть собственный взнос от 30% до 40% от цены жилья:

Важно: собственный взнос, это не «всё, что нужно на сделку». Налоги, юрист, регистрация и банковские тарифы оплачиваются сверху, а не включаются в кредит. К банковской обвязке заложите оценку объекта (250–500 €), комиссию за открытие досье (300–800 €), обязательное страхование жизни и объекта (300–800 € в год) и гербовый сбор на суму кредита.

Совет: если планируете ипотеку, начните разговор с 2–3 банками или с кредитным посредником за 3–4 месяца до сделки и получите предварительное одобрение (pré-aprovação) до того, как искать квартиру. Если у вас российский паспорт без ВНЖ ЕС, начните с банка, а не с квартиры.

Скрытые и ежегодные расходы: IMI, кондоминиум, страховка

Купили квартиру, расходы не закончились. Каждый год вас ждут:

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), муниципальный налог на владение. Ставка от 0,3% до 0,45% от кадастровой стоимости (VPT), которая обычно ниже рыночной. Ставку устанавливает муниципалитет, и она проверяется по адресу и Caderneta Predial. Для квартиры в Лиссабоне за 250 000 € реальный IMI обычно составляет 400–700 € в год.

Кондоминиум (condomínio), плата за содержание дома, лифт, уборку, страховку здания. Обычные цифры: 30–120 € в месяц для стандартной квартиры, 200–400 € для дома с бассейном и охраной. В старом фонде базовая ставка может быть ниже, но в любой момент собрание жильцов может утвердить крупный сбор на крышу, фасад или лифт, и это уже несколько тысяч евро с квартиры.

Страховка объекта обязательна при ипотеке. Без ипотеки формально не требуется, но 150–300 € в год за спокойствие того стоят, особенно в старом фонде.

Коммунальные: вода, электричество, газ, интернет вместе, 100–180 € в месяц для однушки-двушки.

Отдельный риск, долги предыдущего собственника перед кондоминиумом. По португальскому праву часть обязательств может тянуться за объектом. Перед сделкой запросите справку об отсутствии задолженности либо пропишите в договоре, кто её закрывает.

Не забудьте про AIMI, дополнительный налог для владельцев недвижимости совокупной стоимостью выше 600 000 €. Ставка 0,7–1,5%. Одна квартира за 250 000 € под него не попадает.

Что делать: запросите у продавца квитанции IMI и кондоминиума за последние 12 месяцев и протоколы двух-трёх последних собраний жильцов. Оттуда вы узнаете, не проголосовали ли уже за ремонт крыши, за который платить будете вы.

Пример полного расчёта бюджета: квартира за 250 000 € в Лиссабоне

Разложим по полочкам. Иностранец без ВНЖ, старше 35 лет, покупает квартиру на вторичном рынке за 250 000 € (≈ 22 007 500 ₽) как второе жильё, оплачивает своими деньгами без ипотеки.

Ключевой момент: IMT здесь считается по прогрессивной шкале для второго дома, и точная сумма зависит от вашейситуации, обязательно проверьте цифру на калькуляторе portaldasfinancas.gov.pt до внесения задатка. Ошибка в квалификации «основное/второе жильё» может двигать эту строку на несколько тысяч евро в обе стороны.

Дополнительно в первый год: IMI около 500 €, кондоминиум ~720 €, страховка ~200 €, коммуналка ~1 500 €. Плюс 3 000–5 000 € на минимальную мебель, если брали пустую квартиру.

Если бы покупателю было 34 года и это первое жильё, минус ~10 500 € (IMT и гербовый сбор ушли б в ноль по Decreto-Lei n.º 48-A/2024).

Действие: прибавляйте к цене объекта минимум 6–7% на транзакционные расходы для второго жилья. Это ваша реалистичная планка бюджета.

Пошаговый чек-лист покупателя-иностранца в 2026 году

Собрала всё в один список, чтобы не потерялось:

1. Получите NIF (Número de Identificação Fiscal). Без него ни сделки, ни счёта. Оформляется через фискального представителя за 80–150 €, если вы вне ЕС.
2. Решите вопрос со статусом. Покупка жилья больше не даёт «Золотую визу», программа Golden Visa через недвижимость (жилую и коммерческую) закрыта в рамках пакета Mais Habitação. Хотите ВНЖ, рассматривайте D7 (пассивный доход), D8 (цифровой кочевник) или другие визы.
3. Проверьте банковский вопрос до квартиры. Если у вас российский паспорт и нет ВНЖ ЕС, начинайте с банка. Открыть счёт после получения ВНЖ, подтвердить происхождение средств, спланировать маршрут перевода.
4. Определите бюджет в евро, а не в рублях. Считайте не «у меня есть сумма», а «сколько евро я могу легально и подтверждаемо завести в Португалию».
5. Выберите регион и объект. Idealista, Imovirtual, Casa Sapo. Ездите лично, не полагайтесь на фото.
6. Наймите юриста до задатка. На CPCV вы вносите 10–20%, и ошибки становятся дорогими.
7. Проверьте документы: Certidão Permanente, Caderneta Predial, Licença de Utilização, энергетический сертификат, отсутствие долгов по кондоминиуму и IMI.
8. Рассчитайте налоги через калькулятор на portaldasfinancas.gov.pt и отдельно подтвердите, применима ли молодёжная льгота.
9. Подпишите CPCV только с понятными условиями. Обязательный пункт для тех, кто идёт с ипотекой: задаток возвращается полностью, если португальский банк откажет в кредите. Без него можно потерять 25 000–50 000 € из-за банковского «нет».
10. Подпишите Escritura Pública в Casa Pronta или у нотариуса. Оплата, банковским чеком.
11. Зарегистрируйте право собственности в Conservatória do Registo Predial (при Casa Pronta, автоматически).
12. Оформите коммуналку, страховку и кондоминиум на своё имя в первые две недели, передайте показания счётчиков.

Держите этот список под рукой на всех этапах, вычёркивайте пункты по мере готовности, и сделка пройдёт без сюрпризов.