Риелторы и мошенники в Португалии: как не потерять деньги в 2026

Рынок недвижимости Португалии в 2026: почему растёт число мошенничеств

Марина переехала из Тбилиси в Лиссабон в январе. За неделю до вылета нашла на Facebook «идеальную» квартиру в Ареейру: две спальни, 950 евро, хозяин-португалец с приятным акцентом по видеосвязи. Показал паспорт, скинул договор, попросил залог на Revolut. Марина перевела 1 900 евро (168 207 рублей по нынешнему курсу). На следующий день аккаунт исчез. Позже выяснилось: паспорт на видео, украденный, реальный владелец жилья вообще не знал, что его квартиру «сдают».

История типовая. По данным Portal da Queixa, число жалоб на сделки с недвижимостью за 2025 год выросло почти вдвое, и логика простая: спрос на жильё в стране огромный, предложение отстаёт, а очередь из релокантов создаёт идеальную среду для мошенников.

Медианные ставки аренды по данным Idealista Price Index:

За скромные 60 «квадратов» в столице только аренда обойдётся примерно в 1 300 евро (около 115 089 рублей) в месяц. При таких суммах желание сэкономить и «схватить» вариант побыстрее играет против вас.

Второй фактор, банковский. В течение 2025–2026 годов Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp и Novo Banco ужесточили комплаенс для граждан РФ на основании Регламента Совета ЕС № 833/2014. Открытие счёта требует налоговых деклараций и договоров, подтверждающих происхождение средств, прямые переводы через SWIFT из России заблокированы почти полностью, за исключением нескольких банков без санкций. В итоге релоканты соглашаются платить откуда угодно: с Revolut, Bunq, наличными через знакомых. Мошенники это знают и подстраиваются, по данным Polícia Judiciária, всё чаще залог просят именно на счёт в необанке до личного визита в квартиру.

Совет: прежде чем перевести хоть один евро, отложите телефон и задайте себе один вопрос: «Я держал ключи в руке?» Если нет, стоп.

Как проверить агента: лицензия AMI, реестр IMPIC и обязательные документы

В Португалии посредническая деятельность на рынке жилья лицензируется. Ведомство называется IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), раньше эту функцию выполнял InCI, и в старых объявлениях можно ещё встретить это название. Сама лицензия, AMI. Без неё работать нельзя: штраф для физлица от 2 500 до 25 000 евро (от 221 325 до 2 213 250 рублей), для компании, от 5 000 до 30 000 евро (от 442 650 до 2 655 900 рублей).

Проверка занимает две минуты. Заходите на сайт IMPIC в раздел «consultar empresas titulares de visto ou licença de mediação imobiliária», вбиваете номер AMI или название агентства, получаете статус: действует / приостановлена / отозвана.

Что должно быть у честного посредника:

• номер AMI на визитке, сайте и в подписи писем
• страховка гражданской ответственности (seguro de responsabilidade civil)
• договор посредничества (contrato de mediação imobiliária) с подписью обеих сторон
• прозрачная комиссия: обычно её платит собственник, а не арендатор

Красные флаги:

«Лицензия оформляется, подождите пару дней», «Мы работаем через партнёрское агентство, номер AMI дать не могу», «Комиссию платите вы, наличными, сразу после подписания».

Ни один из этих ответов не совместим с работой по закону.

Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.

Отдельная история, так называемые «помощники релокантам» в русскоязычных чатах. Юридически они не риелторы, договор посредничества заключить не могут, реестра не проходят. Это не всегда плохо (иногда просто знакомые, которые за небольшое вознаграждение переводят с португальцем), но требовать с них залог или гарантии бессмысленно.

Совет: попросите фото или скан карточки лицензии агентства до первого показа. Отказ в такой мелочи, исчерпывающий ответ.

Топ-7 схем обмана при аренде и покупке жилья

Схемы кочуют, но суть одна: получить деньги до того, как вы увидите ключи и зайдёте в дверь.

1. Fake landlord. Мошенник копирует объявление с Idealista, снижает цену процентов на двадцать и выкладывает на Facebook Marketplace или OLX. По видеосвязи «показывает» квартиру, часто с чужой записи. Присылает качественный скан паспорта, как правило, украденного у предыдущей жертвы,, и просит депозит на Revolut или Bunq. Polícia Judiciária фиксирует всплеск таких случаев с 2026 года.

2. Задаток без CPCV. При покупке жилья мошенник получает 5–10% «задатка» без подписания Contrato-Promessa de Compra e Venda у нотариуса. Формально денег никто не получал, доказать перевод сложно.

3. Поддельный IBAN. Настоящее агентство, реальный договор, но за день до оплаты приходит письмо «с уточнёнными реквизитами». Домен похож на оригинал одной буквой. Деньги уходят на счёт в Литве или Эстонии.

4. Двойная сдача. Одну квартиру сдают двум-трём арендаторам, каждый вносит депозит. Первым въезжает тот, кто оказался у двери в день заселения, остальные остаются без денег и без жилья.

5. Квартира с «сюрпризом». Объект в реальности сдан старым арендаторам, о чём умалчивают. При попытке заселиться выясняется, что там живёт семья с трёхлетним договором. Сюда же, свежая краска поверх плесени, отказ включать бойлер и стиральную машину при показе.

6. Комиссия «под ключ». Псевдо-риелтор берёт 500–1 000 евро «за поиск» до показа, после чего связь обрывается.

7. Долги по кондоминиуму и продажа по фальшивой доверенности. При покупке жилья вскрываются неоплаченные взносы предыдущего владельца, иногда на десятки тысяч. По португальскому праву они переходят к новому собственнику. Отдельный подвид, попытка продать чужой объект по поддельной procuração: цена подозрительно ниже рынка, продавец избегает нотариуса и торопит с задатком.

Отдельное предостережение о «предоплате из-за отсутствия fiador». Португальские арендодатели действительно часто просят несколько месяцев вперёд, если у вас нет местного поручителя, и сама по себе такая просьба ещё не мошенничество. Но закон здесь чёткий, о нём, в следующем разделе.

Совет: любое давление во времени («ещё пятеро смотрят», «переводите сегодня, иначе снимаю с продажи»), это сигнал уйти, а не поторопиться.

Безопасный договор: на что смотреть перед подписанием

По закону (Lei n.º 56/2023) арендодатель может взять с вас максимум два месяца в качестве предоплаты (rendas antecipadas) и ещё два месяца в качестве залога (caução). Всё, что сверху,, незаконно. Если просят «шесть месяцев вперёд, потому что вы иностранец без NIF», это не про безопасность, это про желание получить сумму побольше. Отсутствие fiador можно закрыть банковской гарантией или страховкой аренды (seguro de renda), а не мешком наличных.

Что должно быть в contrato de arrendamento:

• полные данные сторон с номерами документов и NIF
• адрес и caderneta predial urbana объекта, этот документ подтверждает, что перед вами реальный собственник; закажите свежую выписку и сверьте имя
• размер платы, дата уплаты, реквизиты счёта
• срок аренды и условия расторжения
• размер и порядок возврата залога
• регистрация в Autoridade Tributária

Последний пункт критичен. Арендодатель обязан зарегистрировать договор на портале Finanças до конца месяца, следующего за месяцем начала аренды, и уплатить Imposto do Selo, 10% от месячной платы. Без регистрации документ не примут ни в суде, ни в AIMA при оформлении резидентства. Просите Modelo 2 или подтверждение registo, это ваш пропуск в легальную жизнь. Отдельно требуйте recibo de renda (электронную квитанцию из Finanças) после каждого платежа: без него вы не докажете, что вообще платили.

При покупке жилья всё строится вокруг CPCV, предварительного договора. Его подписывают у нотариуса или юриста, и только после этого имеет смысл переводить задаток (sinal). Обычно 10% от стоимости. Если продавец отказался от сделки, возвращает удвоенный задаток. Если отказались вы, теряете свой.

Совет: ни одна сумма не переводится без подписанного и зарегистрированного контракта. Договорённости «на честном слове» в Португалии не восстанавливаются.

Правильные способы оплаты: депозит, escrow и красные флаги переводов

По Lei n.º 92/2017 в стране действует лимит на расчёты наличными, 3 000 евро (около 265 590 рублей). Всё, что выше,, только банковский перевод. Это касается залога, платы и задатка при покупке. Если продавец предлагает «принести 4 000 в конверте, за это скину сто», он толкает вас на нарушение закона, штраф платит и получатель, и плательщик.

Как платить безопасно:

• залог и первую плату, переводом на IBAN, указанный в договоре, с назначением платежа: адрес квартиры и месяц («caução + renda janeiro 2026, Rua X n.º Y»)
• задаток при покупке, через conta escrow у нотариуса или адвоката (conta cliente)
• крупные суммы (первый взнос, полная оплата), через solicitador или advogado, который контролирует сделку

Красные флаги переводов:

• IBAN не португальский (начинается не с PT50), а литовский (LT), польский (PL), эстонский (EE), при том что квартира в Порту
• получатель физическое лицо, хотя договор с компанией; или имя получателя не совпадает с именем арендодателя в договоре ни одной буквой
• просьба оплатить через Wise, Revolut, Bunq «для скорости»
• реквизиты пришли новым письмом за день до платежа
• сумма не совпадает с договором даже на 50 евро

Отдельно про российские карты. Прямые переводы из РФ через SWIFT в Португалию почти не проходят. Схема «переведите с российского счёта на IBAN арендодателя» либо не сработает и деньги зависнут, либо (реже) пройдёт, но банк-получатель заморозит средства до подтверждения происхождения. Заранее договоритесь с банком, из какого источника платите: чаще всего это счёт в Армении, Грузии, Казахстане или уже открытый счёт в ЕС.

Совет: перед первым платежом позвоните в агентство по официальному номеру с их сайта и продиктуйте IBAN вслух. Если реквизиты не совпадают с письмом, вы только что предотвратили пропажу денег.

Что делать, если вас обманули: полиция, Deco Proteste и суд

Первое правило: не молчите и не ждите. Чем свежее история, тем выше шанс вернуть деньги.

Порядок действий:

1. Соберите доказательства в первый же час. Скриншоты переписки, объявление (лучше через web.archive.org, потому что мошенники сносят профили за сутки), договор в PDF, банковскую выписку с транзакцией, паспорт «арендодателя», если он присылал. Сохраняйте всё в отдельной папке с датой.
2. Заблокируйте перевод через свой банк. Если платили меньше 24 часов назад, есть шанс отозвать транзакцию, португальские банки участвуют в SEPA Recall. Если деньги ушли в Revolut, Bunq или Wise, параллельно откройте у них fraud report через приложение.
3. Заявление в Polícia Judiciária через сайт policiajudiciaria.pt или лично в отделении. Мошенничество на сумму от 5 100 евро квалифицируется как burla qualificada, уголовная статья с реальным сроком до 8 лет.
4. Жалоба в IMPIC, если участвовал лицензированный посредник. Регулятор может приостановить лицензию AMI и обязать компанию возместить ущерб.
5. Deco Proteste, крупнейшая португальская организация защиты потребителей. Помогает с досудебной претензией и медиацией.
6. Portal da Queixa, публичная жалоба. Не заменяет полицию, но повышает шансы, что компания ответит: крупные агентства дорожат рейтингом на этом ресурсе.
7. Julgado de Paz или суд первой инстанции. Для споров до 15 000 евро есть упрощённая процедура через мировой суд.

Юрист (advogado) обычно берёт 150–250 евро за первую консультацию, от 13 279 до 22 132 рублей по курсу. Дороже, но эффективнее самостоятельных писем на португальском.

Совет: заявление в полицию подавайте даже если сумма кажется маленькой. Без официального протокола банк не запустит процедуру возврата.

Чек-лист релоканта: 10 шагов, чтобы не потерять деньги

1. Проверил номер AMI посредника через реестр IMPIC
2. Убедился, что объявление не скопировано с Idealista или Imovirtual (обратный поиск по фото)
3. Посмотрел объект лично или через доверенное лицо в стране
4. Сверил имя арендодателя с caderneta predial urbana объекта
5. Получил и прочитал полный текст договора до перевода денег
6. Сверил IBAN в договоре с реквизитами в письме и на сайте, продиктовав его вслух по официальному номеру
7. Не платил больше двух месяцев предоплаты и двух месяцев залога
8. Все расчёты свыше 3 000 евро провёл банковским переводом
9. Дождался регистрации договора в Autoridade Tributária и получил recibo de renda
10. При покупке, задаток только после подписания CPCV у нотариуса

Распечатайте этот список и держите под рукой первые полгода в стране. Спешка стоит дороже, чем неделя ожидания правильного варианта.

Совет: если хоть один пункт из десяти вы не можете отметить галочкой, не переводите деньги сегодня. Завтра найдётся другая квартира, а вот вернуть перевод бывает намного сложнее, чем его отправить.