Налоги при покупке недвижимости в Италии 2026: imposta di registro

С чем сталкивается покупатель квартиры в Италии в 2026 году

Представьте: вы нашли двушку в Тоскане за 200 000 евро, продавец согласен, риелтор улыбается. А потом нотариус присылает предварительный расчёт, и к цене квартиры добавляется ещё внушительная сумма. Иногда это 5% от суммы сделки, иногда все 12%.

Именно эта «прибавка» и есть те самые обязательные сборы, которые в Италии платит покупатель. Разберём по пунктам, чтобы в день получения ключей не получить ещё и неожиданный счёт.

Основных статей четыре:

• регистрационный сбор (imposta di registro) либо НДС (IVA), одно из двух, никогда не оба;
• ипотечный сбор (imposta ipotecaria);
• кадастровый сбор (imposta catastale);
• гонорар нотариуса и, если работали через посредника, комиссия агентства.

Ключевая развилка: покупаете у частного лица или у юридического (застройщик, компания-реконструктор). Именно от этого зависит, будете ли вы платить IVA или регистрационный сбор, и по каким ставкам.

Совет на берегу: до подписания предварительного договора (compromesso) попросите нотариуса прислать письменную смету всех обязательных платежей и запросите у продавца visura catastale, выписку из кадастра. Это две бумаги, которые убирают 90% неожиданностей.

Imposta di registro: ставки, база и механизм prezzo-valore

Регистрационный сбор платится, когда продавец, физическое лицо (обычный итальянец или иностранец, а не строительная компания). Ставки в 2026 году такие:

Самое интересное, от чего считается процент. Не от цены в договоре, а от кадастровой стоимости (valore catastale). И почти всегда она заметно ниже рыночной, обычно в 2-3 раза.

Механизм называется prezzo-valore и работает только для жилой недвижимости, купленной физлицом у физлица. На покупку у компании и на нежилые объекты (гаражи вне льготы, коммерческие помещения) он не распространяется.

Формула считается через кадастровый доход (rendita catastale), указанный в visura catastale. Rendita увеличивается на 5% и умножается на коэффициент:

• для первого жилья: rendita × 1,05 × 110 = rendita × 115,5
• для второго жилья: rendita × 1,05 × 120 = rendita × 126

Пример: у квартиры rendita 600 €. Валоре катастале для второго жилья: 600 × 126 = 75 600 €. Даже если сделка на 200 000 €, регистрационный сбор считается от 75 600 €.

Чтобы этот приятный расклад работал, покупатель обязан прямо в акте купли-продажи (rogito) попросить нотариуса применить prezzo-valore. Просьба должна быть зафиксирована письменно в самом тексте акта. Забудете попросить, заплатите процент с полной цены сделки.

Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.

Действие: перед сделкой запросите у продавца visura catastale и посчитайте базу сами. Разница между «с prezzo-valore» и «без» на квартире за 200 000 € легко достигает 10 000 € и больше.

Когда вместо регистрационного сбора платится IVA

Если продавец, юридическое лицо (застройщик, продающий новостройку, либо компания, продающая объект в течение 5 лет после реконструкции), схема меняется. Регистрационный сбор становится фиксированным, 200 €, зато сверху накидывается НДС от полной цены договора.

Ставки IVA:

• 4%, для первого жилья с льготой prima casa;
• 10%, для второго жилья либо стандартной покупки;
• 22%, для элитных объектов кадастровых категорий A/1 (престижные), A/8 (виллы), A/9 (замки и дворцы).

Ипотечный и кадастровый сборы при покупке у компании тоже фиксированные, по 200 € каждый.

Важное отличие от prezzo-valore: IVA считается исключительно от цены в договоре, и никакой «магии кадастровой стоимости» здесь нет. Плюс IVA платится не через нотариуса, а напрямую застройщику, обычно траншами, вместе с оплатой самой квартиры.

Простой ориентир: у частника, процент от кадастровой стоимости; у застройщика, процент от реальной цены. Новостройка в Милане почти всегда обойдётся дороже по обязательным платежам, чем аналогичная вторичка.

Если бюджет впритык, вторичка от собственника часто выгоднее не только по цене квадрата, но и по общей сумме сборов.

Prima casa: льгота, о которой стоит знать заранее

Пониженная ставка prima casa звучит соблазнительно, но иностранцу-нерезиденту она достаётся не автоматически. Условия жёсткие.

Что требуется:

1. Объект не относится к элитным кадастровым категориям (A/1, A/8, A/9).
2. Он расположен в коммуне, где покупатель либо уже прописан, либо обязуется прописаться в течение 18 месяцев с даты сделки.
3. У покупателя нет другой жилой собственности в той же коммуне.
4. У покупателя нет другого жилья по всей Италии, ранее купленного с этой же льготой (либо старое обязуются продать в течение 12 месяцев).

Ключевой пункт для переехавших, резиденция (residenza) в течение 18 месяцев. Если вы покупаете квартиру ещё до получения ВНЖ и не успеваете прописаться, налоговая пересчитает сбор по ставке 9%, добавит штраф 30% и проценты за просрочку. На квартире с реальной ценой 200 000 € это легко превращается в 8-10 тысяч евро сверху.

Отдельная тема, отменённая льгота «Under 36». Программа полностью освобождала покупателей моложе 36 лет с показателем ISEE до 40 000 € от регистрационного, ипотечного и кадастрового сборов (а при покупке у застройщика, давала налоговый кредит на сумму IVA). Автоматическое продление закончилось, в бюджетном законе (Legge di Bilancio) её в прежнем виде не восстановили. В 2026 году рассчитывать на неё не стоит.

Что делать переехавшему: если у вас уже есть permesso di soggiorno и вы готовы прописаться, льгота реальна, экономия существенная. Если ВНЖ только в процессе и уверенности в 18-месячном сроке нет, считайте бюджет по ставке 9%. Лучше приятный сюрприз в конце, чем штраф 30% через два года.

Ипотечный, кадастровый, нотариус и агент

Помимо основного платежа, есть ещё «мелочи», которые в сумме дают заметную цифру.

Сделка между физлицами:

• imposta ipotecaria, 50 €;
• imposta catastale, 50 €.

Сделка с застройщиком (с IVA):

• imposta ipotecaria, 200 €;
• imposta catastale, 200 €.

Отдельная строка, нотариус. В Италии его выбирает и оплачивает покупатель, и от этого выбора зависит стоимость. Средний гонорар за жилую сделку, от 2 000 до 4 000 € с учётом НДС, зависит от региона и цены объекта. Нотариус в Милане берёт больше, чем нотариус в Пулье.

Агентское вознаграждение обычно 3% от цены плюс IVA 22%, и платят его обе стороны, каждый со своей. При покупке напрямую у собственника эта строка исчезает, но появляется больше юридических рисков.

Есть ещё одна очень полезная опция, о которой часто забывают,, deposito prezzo. Это законодательно закреплённая возможность депонировать деньги за квартиру на специальном счёте нотариуса. Продавец получает средства только после того, как нотариус успешно зарегистрирует переход права в кадастре. Услуга стоит символических денег, но снимает риск ситуации «деньги отдали, а объект под арестом обнаружился».

Совет: запросите сметы у двух-трёх нотариусов и обязательно спросите про deposito prezzo. Итог по одинаковой сделке может отличаться на 700-1 000 €, а безопасность депозита стоит меньше 500 €.

Реальный расчёт: квартира за 200 000 € во Флоренции

Условия: вторичка от частного лица, rendita catastale 700 €, покупатель, нерезидент без льготы prima casa.

Считаем:

• valore catastale = 700 × 126 = 88 200 €
• imposta di registro = 88 200 × 9% = 7 938 €
• imposta ipotecaria = 50 €
• imposta catastale = 50 €
• нотариус (ориентир) = 3 000 €
• агентство 3% + IVA = 6 000 × 1,22 = 7 320 €

Итого сверх цены квартиры: около 18 358 €, примерно 9,2% от суммы сделки.

Теперь та же квартира, но с оформленной льготой prima casa (покупатель успел получить ВНЖ и обязался прописаться в течение 18 месяцев):

• valore catastale = 700 × 115,5 = 80 850 €
• imposta di registro = 80 850 × 2% = 1 617 € (минимум 1 000 € соблюдён);
• прочие сборы, нотариус, агентство, те же 10 420 €.

Итого сверх цены: около 12 037 €, экономия 6 321 € по сравнению с версией без льготы.

А теперь третий сценарий, та же квартира, но новостройка от застройщика без льготы:

• IVA = 200 000 × 10% = 20 000 €;
• imposta di registro = 200 €;
• imposta ipotecaria = 200 €;
• imposta catastale = 200 €;
• нотариус + агентство, примерно те же 10 320 €.

Итого сверх цены: около 30 920 €, то есть 15,5% от суммы сделки, почти в 1,7 раза дороже вторички без льготы.

Разница по трём сценариям ощутимая. Ради неё имеет смысл и планировать переезд с residenza заранее, и трезво смотреть на новостройки в Милане.

Кто, кому и когда платит

Все обязательные сборы платятся в день подписания rogito, итогового акта купли-продажи. Механика простая: покупатель приносит нотариусу банковский чек (assegno circolare) или делает перевод на его специальный счёт (conto dedicato). Нотариус в течение 30 дней перечисляет всё в Agenzia delle Entrate и регистрирует сделку в кадастре.

Отдельный момент для граждан РФ в 2026 году. По регламенту ЕС № 833/2014 нотариальные конторы обязаны проводить проверку AML, происхождения средств. Прямые переводы из санкционных российских банков заблокированы. На практике это означает, что оплачивать сделку придётся через счёт в европейском банке либо в банке третьей страны, не под санкциями. Готовьте подтверждения источника денег: договоры, налоговые декларации, банковские выписки, документы о продаже активов, всё с заверенным переводом на итальянский.

Порядок действий, чтобы избежать блокировок:

1. За 2-3 месяца до сделки откройте счёт в европейском либо, например, армянском/казахстанском банке, не под санкциями.
2. Переведите средства, сохраните все SWIFT-подтверждения.
3. Соберите документы о происхождении денег на итальянском (или английском с заверенным итальянским переводом).
4. Отправьте пакет нотариусу заранее, минимум за 3-4 недели,, чтобы комплаенс не тормозил сделку в последний день.

Если делаете всё сами, без опытного посредника, закладывайте на весь процесс от первой встречи с продавцом до получения ключей минимум 3-4 месяца. С российским паспортом, реалистичнее 4-6.