Налоги при покупке недвижимости в Испании 2026: ITP, IVA, AJD

Три налога, о которых узнаёшь уже после подписания предварительного договора

Помню, как приятель из Мурсии позвонил в панике: нашёл квартиру в Валенсии за 200 000 евро, отложил ровно эту сумму, а нотариус спокойно сообщил, что к оплате готовьте ещё 20 000. Плюс гонорар самого нотариуса, регистратора, гестора.

Так вот, чтобы такого сюрприза не случилось у вас, разбираемся с фискальной частью сделки заранее.

В королевстве покупатель платит один из двух основных сборов: либо ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) на вторичку, либо IVA плюс AJD на новостройку от застройщика. Одновременно эти платежи не начисляются, это принципиально: НДС и ITP взаимоисключающи по своей природе, потому что первый, федеральный налог на добавленную стоимость, а второй, региональный сбор за передачу уже существовавшего актива.

Дальше по порядку, с цифрами и региональной спецификой.

ITP: сколько отдать государству за вторичное жильё

Если продавец физическое лицо и объект уже был в чьей-то собственности, включается региональный сбор за передачу права собственности. Ставка зависит от автономного сообщества, где физически находится квартира или дом, а не от того, где вы живёте или где открыт счёт.

Базой для расчёта служит бо́льшая из двух величин: цена в договоре или Valor de Referencia del Catastro (справочная кадастровая стоимость). С 2022 года налоговая ориентируется именно на этот показатель, если он выше договорной цены, и в 2024–2026 годах эта практика ужесточилась: справочную стоимость пересчитывают ежегодно, и она всё чаще опережает реальную рыночную цену в сделках между частными лицами. Проверить её можно на портале Sede Electrónica del Catastro по кадастровому номеру объекта, сертификат бесплатный, выгружается за пару минут.

Диапазон ставок по стране, от 4% до 11%.

Что это значит на практике для квартиры за 250 000 EUR (около 22,3 млн рублей по курсу 89,18):

• в Мадриде при 6% выйдет 15 000 EUR (≈ 1,34 млн рублей)
• в Андалусии при фиксированных 7%, 17 500 EUR (≈ 1,56 млн рублей)
• в Валенсии и Каталонии при 10%, 25 000 EUR (≈ 2,23 млн рублей)

Совет: до подписания предварительного контракта (contrato de arras) закажите у гестора справку Valor de Referencia для конкретного кадастрового номера. Если она выше цены продавца, налог посчитают именно от неё, и переговоры о цене теряют смысл в фискальной части.

Новостройка от застройщика: IVA плюс гербовый сбор

Первичное жильё выпадает из логики ITP и попадает под НДС. Ставка фиксированная по всей стране, кроме одного архипелага.

Важный технический момент: НДС вы платите не в налоговую, а самому застройщику вместе с траншами по договору. Он уже сам перечисляет собранный IVA в Agencia Tributaria. А вот AJD, гербовый сбор на нотариальный акт,, это ваша личная забота, оплачивается отдельно после подписания эскритуры. Ставка региональная и колеблется от 0,5% до 1,5%. В Мадриде, 0,75%, в Каталонии и Валенсии, по 1,5%, в Андалусии ориентировочно около 1,2% (уточняйте по актуальному источнику Junta de Andalucía перед сделкой).

Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.

Возьмём новостройку в Аликанте за 300 000 EUR:

• НДС 10%, 30 000 EUR (перечисляется застройщику)
• AJD 1,5%, 4 500 EUR (платите сами через Modelo 600 в валенсийскую налоговую)
• итого казне, 34 500 EUR (≈ 3,08 млн рублей)

Та же цена, но объект на Гран-Канарии:

• IGIC 7%, 21 000 EUR
• AJD региона, ориентировочная ставка требует проверки по канарской налоговой перед сделкой
• итого по IGIC, 21 000 EUR (≈ 1,87 млн рублей), к этому добавьте региональный AJD

Разница ощутимая, только на IGIC вместо IVA экономия 9 000 EUR по сравнению с материковой сделкой, и это одна из причин, почему часть покупателей из СНГ смотрят именно на архипелаг.

Совет: просите застройщика в предложении отдельно прописать сумму без НДС и с НДС. Некоторые указывают «цену под ключ», куда включают только IVA, а гербовый сбор всплывает уже у нотариуса.

Региональная карта ставок

Собрал базовые цифры по нескольким сообществам, куда чаще всего смотрят русскоязычные покупатели. Это отправная точка, но всегда сверяйтесь на сайте местной налоговой перед сделкой, потому что автономии периодически двигают ставки, Каталония, например, в последние годы делала это дважды.

Обратите внимание на Каталонию: если объект дороже миллиона евро, применяется повышенная ставка 11%. Для покупателей вилл на Коста-Браве это плюс 10 000 евро на каждый миллион сверху. И на Балеары, там формально действует прогрессивная шкала, которая на дорогих объектах уходит в верхний диапазон, что делает архипелаг одним из самых дорогих регионов для покупателя вторички премиум-сегмента (актуальные значения шкалы уточняйте у ATIB перед сделкой).

Считаем полную нагрузку: три реальных бюджета

Чтобы не гадать на калькуляторе, три сценария с ориентировочными итогами. К налогам прибавляйте примерно 2–3% на нотариуса, регистр собственности и гестора.

Сценарий 1. Студия в Малаге, вторичка, 120 000 EUR (≈ 10,7 млн рублей).

ITP Андалусии 7%, 8 400 EUR. Плюс сопутствующие расходы около 3 000 EUR. Всего к цене прибавьте примерно 11 400 EUR, то есть около 1,02 млн рублей. Общий чек: ≈ 131 400 EUR.

Сценарий 2. Двушка в Валенсии, новостройка, 260 000 EUR (≈ 23,2 млн рублей).

IVA 10%, 26 000 EUR. AJD 1,5%, 3 900 EUR. Сопутствующие, 6 500 EUR. Итого сверху 36 400 EUR (≈ 3,25 млн рублей). Общий чек: ≈ 296 400 EUR.

Сценарий 3. Вилла в Барселоне, вторичка, 950 000 EUR (≈ 84,7 млн рублей).

ITP Каталонии 10%, 95 000 EUR. Сопутствующие, 25 000 EUR. Сверху 120 000 EUR (≈ 10,7 млн рублей). Общий чек: ≈ 1 070 000 EUR. Внимание: если бы объект стоил 1 050 000, повышенная ставка 11% применилась бы только к сумме свыше миллиона, а не ко всей цене, это частая ошибка в расчётах.

Прикидка простая: закладывайте 10–13% сверху к цене объекта, и почти не ошибётесь.

Сроки, декларации и штрафы

После подписания нотариального акта (Escritura Pública) отсчёт пошёл. На подачу декларации и уплату, 30 дней (в большинстве автономий рабочих, в отдельных, календарных, уточняйте по региону).

Основные формы:

• Modelo 600, для ITP и AJD, подаётся в региональную налоговую, это ваш основной документ
• Modelo 601, специальная форма для векселей и некоторых нотариальных актов, встречается реже
• Modelo 210, про неё отдельно ниже, для ежегодной декларации нерезидента

Просрочка запускает автоматические санкции по ст. 27 Ley General Tributaria: чем позже подаёте, тем выше надбавка, вплоть до максимальной ступени плюс пени по ставке рефинансирования Испании (актуальную шкалу процентов уточняйте по действующей редакции LGT перед подачей). Терять деньги на ровном месте обидно, поэтому обычно гестор подаёт форму в течение первых двух недель после сделки.

Отдельная история, доначисление из-за расхождения с Valor de Referencia. Если налоговая через полгода-год пришлёт письмо с требованием доплатить ITP с разницы между договорной ценой и справочной стоимостью, оспорить это можно, но только через процедуру Tasación Pericial Contradictoria с привлечением независимого оценщика за свой счёт. Практика показывает, что выигрышных дел мало, суды в 2024–2025 годах чаще всего встают на сторону Кадастра.

Совет: при подписании у нотариуса сразу договоритесь, кто именно и в какой день подаёт Modelo 600. В 90% случаев это делает ваш гестор, но письменно закрепите ответственность, иначе штраф прилетит именно вам как собственнику.

Что важно знать нерезиденту из России и стран СНГ

Здесь несколько подводных камней, о которых риэлторы не всегда говорят вслух.

Первое: платить фискальные сборы напрямую со счёта в российском банке нельзя. Испанские кредитные организации из-за санкционного комплаенса ЕС и требований AML/KYC не принимают такие переводы. Нужен счёт в испанском (Entidad Colaboradora, банк-посредник, уполномоченный принимать налоговые платежи) или другом европейском банке. Для его открытия, документы об источнике средств: справки о продаже активов, наследстве, дивидендах, зарплате за несколько лет. Реально банк может запрашивать документы за 3–5 лет назад, и процесс open account тянется от 4 недель до 3 месяцев. Начинать надо до того, как подписан arras, а не после.

Второе: часть льгот доступна только резидентам. Пониженные ставки для молодёжи до 35 лет в Валенсии (6% вместо 10% при покупке первого жилья до 180 000 EUR, ≈ 16 млн рублей) или сниженная ставка 3% для уязвимых групп населения, всё это работает при наличии испанского налогового резидентства и прописки (empadronamiento). В Андалусии есть скидки для многодетных, в Мадриде, для инвалидов. Нерезидент платит по базовой ставке без исключений.

Третье: после покупки на нерезидента ложится ежегодная декларация Modelo 210, налог на вменённый доход от владения жильём (Imputación de Rentas Inmobiliarias), даже если вы там просто отдыхаете две недели в году. База считается как процент от кадастровой стоимости (сам процент и итоговая ставка зависят от того, пересматривался ли кадастр в последние годы, и от вашего налогового статуса, резидент ЕС или нет). Актуальные проценты и ставку налога сверяйте на сайте AEAT непосредственно перед подачей.

Четвёртое: если планируете сдавать квартиру, нерезидент из страны вне ЕС платит налог с валового дохода без права вычета расходов, а резиденты ЕС, по пониженной ставке и с возможностью вычесть ипотечные проценты, коммуналку, ремонт, IBI. Разница принципиальная для инвестиционной модели: на длинной дистанции гражданин РФ отдаёт заметно больше, чем гражданин ЕС при тех же вводных. Точные ставки для нерезидентов из стран вне ЕС и из ЕС уточняйте на сайте AEAT перед выходом на аренду.

Пятое: при будущей продаже нерезидент сталкивается с ретенцией, которую покупатель обязан удержать с цены сделки и перечислить в налоговую (Modelo 211) как обеспечение уплаты налога на прирост капитала. Сам налог на прибыль от продажи считается с положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи, с зачётом ранее удержанной ретенции. Если прибыли не было, удержанное возвращают, но процесс возврата занимает 6–12 месяцев. Актуальный процент ретенции и ставку налога на прирост капитала для нерезидентов уточняйте на сайте AEAT перед сделкой.

Совет: до подписания arras (задатка) проведите две встречи. Одну с независимым abogado, специализирующимся на недвижимости, вторую с asesor fiscal, который просчитает всю картину: покупку, ежегодный Modelo 210, потенциальный доход от аренды и налог при будущей продаже. Стоит это 300–500 EUR, экономит десятки тысяч.