Снимаете квартиру в Алматы и хотите сдать свою в России? А может, наоборот, переехали и купили двушку в Астане под аренду? В обоих случаях вопрос один: сколько отдать государству и как это сделать без штрафов.
Расскажу так, как сам разбирался два года назад, когда впервые сдавал жильё в Казахстане. Без юридического тумана, с конкретными цифрами и тремя реальными режимами на выбор.
Платить или не платить: что говорит закон РК
Короткий ответ: платить обязательно. Любой доход от сдачи жилья в Казахстане облагается налогом, независимо от того, гражданин вы РК, релокант с видом на жительство или россиянин, который просто владеет квартирой в Шымкенте.
Раньше существовал Единый совокупный платёж (ЕСП): фиксированный сбор около 1 МРП в месяц в городах и 0,5 МРП в сёлах, и больше ничего. Удобно, дёшево, без бумаг.
С 1 января 2024 года ЕСП окончательно отменён. Теперь все арендодатели обязаны выбрать один из стандартных режимов: ИПН 10%, патент 1%, упрощёнку 3% или мобильное приложение E-Salyq Business.
Это важный момент, потому что многие в чатах релокантов до сих пор советуют ЕСП. Забудьте. Те, кто продолжает сдавать квартиру вчёрную, рискуют штрафом и доначислением налога за весь период. Тем более что налоговые органы сегодня легко отслеживают регулярные переводы на карты Kaspi и Halyk: ежемесячная сумма с одного и того же отправителя с пометкой «аренда», это маркер, на который реагируют.
Что делать прямо сейчас: определите свой статус (резидент или нерезидент) и прикиньте годовой доход от аренды. От этих двух параметров зависит всё остальное.
Три режима, три ставки: на чём можно сэкономить
В Казахстане для арендодателя реально работают четыре варианта (если считать патент и приложение E-Salyq Business отдельно, хотя ставка у них одинаковая). Сравню их в таблице, а потом разберу нюансы.
| Режим | Ставка | Кому доступен | Доп. платежи | Основание |
|---|---|---|---|---|
| ИПН для физлица-резидента | 10% | Гражданам РК и иностранцам с ВНЖ | Нет | ст. 320 НК РК |
| ИПН для нерезидента | 20% | Иностранцам без ВНЖ | Нет | ст. 646 НК РК |
| Патент или E-Salyq Business | 1% | ИП с ВНЖ, сдача физлицам | Социальные платежи | ст. 686, 686-1 НК РК |
| Упрощённая декларация | 3% | ИП с ВНЖ | Социальные платежи | ст. 687 НК РК |
Разберём на живом примере. Допустим, квартира в Алматы сдаётся за 250 000 тенге в месяц, то есть 3 000 000 тенге в год.
| Сценарий | Расчёт | Итог |
|---|---|---|
| Россиянин с ВНЖ, ИП на патенте | 3 000 000 × 1% | 30 000 тенге + соцплатежи |
| Резидент-физлицо, ИПН 10% | 3 000 000 × 10% | 300 000 тенге |
| Россиянин без ВНЖ (нерезидент) | 3 000 000 × 20% | 600 000 тенге |
Разница между первым и третьим сценарием, двадцатикратная. И вот здесь начинается самое интересное.
Социальные платежи ИП, отдельная история, которую часто недооценивают. Они считаются с заявленного объекта обложения (обычно не ниже 1 МЗП) и включают пенсионные взносы, социальные отчисления и взносы на медстрахование. В сумме при минимальной базе это порядка 10–15 тысяч тенге в месяц, и платить их нужно даже в месяц, когда квартира простаивает. На дистанции 3% упрощёнки против 1% патента это превращается в существенную разницу, поэтому считать надо весь годовой пакет, а не только ставку.
Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.
Какой режим выбрать релоканту
Логика простая. Если у вас уже есть ВНЖ Казахстана, патент почти всегда выгоднее ИПН-десятки. Даже с учётом соцплатежей экономия начинается от годового дохода примерно в 1,5–2 миллиона тенге.
Если ВНЖ ещё нет и вы сдаёте квартиру удалённо из России, выбора по сути нет: 20% как нерезидент. Регистрировать ИП без ВНЖ нельзя, это прямо ограничено для граждан РФ.
Упрощённая декларация (3%) имеет смысл, когда:
- вы сдаёте сразу несколько объектов
- помимо аренды есть другая предпринимательская деятельность
- арендатор, юрлицо (на патенте сдача компаниям не предусмотрена)
- годовой оборот приближается к лимиту патента (он пересматривается, проверяйте актуальный на дату решения)
Патент или E-Salyq Business (1%), оптимальный вариант для одного-двух объектов, которые сдаются физическим лицам. Не юрлицам, обратите внимание. Если арендатор, компания (например, корпорация снимает квартиру для своего сотрудника), патент не применяется. Зато появляется бонус: компания становится налоговым агентом, удерживает ИПН 10% (или 20%, если вы нерезидент) у источника и перечисляет в бюджет сама. Вам приходит чистая сумма, отчётность ведёт арендатор.
Совет, который сэкономит вам часы: не подавайте на ИП, пока не получили ВНЖ. Сначала статус, потом регистрация. Иначе будете платить как нерезидент и не сможете перейти на льготный режим задним числом.
Как зарегистрироваться и оплатить: пошагово
Если решили идти по пути ИП с патентом или упрощёнкой, вот реальная последовательность.
Шаг 1. Получите ИИН (индивидуальный идентификационный номер) в любом ЦОНе. Для иностранцев потребуется паспорт и документ, подтверждающий законность нахождения в стране.
Шаг 2. Оформите ЭЦП (электронную цифровую подпись), без неё не подать декларацию онлайн и не зарегистрировать ИП через eGov. Делается в ЦОНе или удалённо через портал eGov.kz.
Шаг 3. Зарегистрируйтесь как ИП. Это делается онлайн через портал eGov.kz или приложение Kaspi за несколько минут. Выберите вид деятельности, сдача в аренду собственного жилья. Госпошлины за регистрацию нет.
Шаг 4. При регистрации сразу укажите налоговый режим: патент, упрощёнка или приложение E-Salyq Business. Если промолчать, по умолчанию назначат общий режим, он невыгоден.
Шаг 5. Для патента подайте расчёт стоимости патента (форма 911.00) в управление государственных доходов по месту жительства. Оплатите его за период вперёд, обычно на год.
Шаг 6. Для упрощёнки подавайте декларацию по форме 910.00 каждые полгода.
Если вы остаётесь физлицом и платите ИПН 10%, всё проще: до 31 марта следующего года подаёте декларацию по форме 240.00 и до 10 апреля переводите налог. Оплатить можно через мобильное приложение банка в разделе «Платежи» → «Штрафы и налоги».
Действие на сегодня: скачайте приложение E-Salyq Business в App Store или Google Play и пройдите регистрацию, даже если ИП пока не оформлено, увидите весь интерфейс изнутри. Приложение само считает налог, формирует чеки для арендаторов и оплачивает сборы в один клик.
Сроки, отчётность и что будет, если забыть
Календарь арендодателя выглядит так.
- Патент: оплата за период вперёд, отчётность включена в стоимость
- Упрощёнка: декларация 910.00, до 15 февраля и 15 августа, оплата, до 25 февраля и 25 августа
- ИПН физлица: декларация 240.00, до 31 марта, оплата, до 10 апреля
- Нерезидент: если арендатор, юрлицо, ИПН удерживается источником выплаты; если физлицо, подаётся самостоятельная декларация
Штрафы кусаются. За ведение предпринимательской деятельности без регистрации ИП (по ст. 463 КоАП РК), от 15 МРП до 150 МРП. На базе МРП 2025 года (3 932 тенге) это от 58 980 тенге до 589 800 тенге. Плюс доначисление налога и пеня за каждый день просрочки. На практике для одного владельца одной квартиры на длинной аренде риск получить статью 463 невысок, она применяется, когда деятельность системная: несколько объектов, посуточная сдача, объявления, поток гостей. Но если налоговая решит, что ваша модель тянет на бизнес, разбираться придётся уже после акта проверки.
МРП на 2026 год будет утверждён законом о республиканском бюджете в конце 2025 года. Если сумма штрафа критична, уточняйте актуальное значение перед расчётом.
Отдельно, про 2026 год. Минэкономики РК готовит проект нового Налогового кодекса со вступлением с 1 января 2026 года. В реформе обсуждают сокращение числа специальных налоговых режимов и пересмотр ставок для малого бизнеса. Это значит, что патент и упрощёнка в нынешнем виде могут измениться. Перед оплатой за 2026 год сверяйтесь с актуальной редакцией на adilet.zan.kz и разъяснениями КГД.
Что сделать заранее: поставьте напоминание в календаре на 1 февраля и 1 марта. Эти даты закроют 90% сроков по всем режимам.
Если вы нерезидент: особый порядок
Для россиян без ВНЖ всё работает иначе. Ставка ИПН 20%, режимы ИП недоступны, договоры аренды лучше оформлять письменно. Расходы (ремонт, техника, коммуналка) из базы вычесть нельзя, налог считается с «грязной» суммы аренды.
Тонкий момент, налоговое резидентство. Если вы находитесь в Казахстане более 183 дней в течение любого скользящего 12-месячного периода, автоматически становитесь резидентом РК и переходите на ставку 10%. Но это не освобождает от обязанностей перед российской налоговой, если вы там тоже резидент.
Между Россией и Казахстаном действует соглашение об избежании двойного налогообложения. На практике это значит: налог, уплаченный в Казахстане с дохода от аренды казахстанской квартиры, можно зачесть в российской декларации 3-НДФЛ. Главное, получить справку об уплате от КГД МФ РК.
И ещё одна ловушка для тех, кто уехал и «оставил квартиру на родственника по доверенности». Доверенность позволяет подписать договор и получать деньги, но не отменяет вашу обязанность задекларировать доход в Казахстане. Налоговая смотрит на собственника, а не на того, кто фактически принимает платёж.
Действие: если вы между двумя странами, ведите учёт дней пребывания в каждой. Это спасёт от споров с обеими налоговыми службами.
Частые вопросы
Сдаю через Krisha.kz, нужно ли платить? Да. Налоговая ничего не знает про источник арендатора, но факт получения дохода, обязанность задекларировать. Платежи через Kaspi и Halyk оставляют след, а на регулярные одинаковые переводы с пометкой «аренда» банки и налоговая реагируют первыми.
Договор обязателен? Юридически, да. Без письменного договора сложно подтвердить расходы и доходы, а в случае спора с арендатором, и сам факт отношений. Регистрировать его у нотариуса не нужно, но желательно прописать сумму, срок, реквизиты обеих сторон и порядок оплаты коммуналки.
Можно ли указать в договоре меньшую сумму, чтобы платить меньше налога? Рискованно. Если по выписке банка приходит 250 000, а в договоре стоит 100 000, объяснять расхождение будете вы. Налоговая считает фактический доход, а не договорный.
Можно ли уменьшить базу на расходы? На ИПН 10%, нет, удерживают со всей суммы аренды. На упрощёнке, тоже с дохода, не с прибыли. У нерезидента, тем более нет. Поэтому при больших расходах на ремонт упрощёнка теряет смысл.
Что с коммуналкой? Если арендатор платит коммунальные платежи напрямую поставщикам, это не ваш доход. Если перечисляет вам, а вы потом оплачиваете, формально доход, и налог считается со всей суммы. Прописывайте схему в договоре.
Что если арендатор, юрлицо? В этом случае компания выступает вашим налоговым агентом: сама удерживает ИПН (10% или 20%) и перечисляет в бюджет. Вам приходит чистая сумма, отдельную декларацию по этому доходу подавать не нужно. Патент к такой аренде не применяется, для юрлиц-арендаторов остаётся только режим физлица или упрощёнка.
Влияет ли уплата налогов на получение ВНЖ? Сам факт оплаты налогов ВНЖ не даёт. Но отсутствие долгов перед бюджетом и легальная история, плюс при рассмотрении документов миграционной службой.
Какой режим самый частый среди релокантов? По моим наблюдениям и разговорам в чатах Астаны и Алматы, патент через E-Salyq Business. Один процент, минимум бумаг, всё в телефоне.
Что будет в 2026 году? Минэкономики готовит новый Налоговый кодекс со вступлением с 1 января 2026 года. Возможен пересмотр спецрежимов для ИП. Перед первым отчётным периодом 2026 года проверьте актуальные ставки на adilet.zan.kz и в разъяснениях КГД.
Проверьте свою ситуацию по трём вопросам: есть ли ВНЖ, сколько объектов сдаёте, какой годовой доход. С этими ответами идите на консультацию в ЦОН или к бухгалтеру, десять минут разговора сэкономят десятки тысяч тенге в год.
