Налог на сдачу квартиры в Италии 2026: ставки и оплата

Кто обязан платить налог при сдаче квартиры в Италии

Сосед по площадке в Милане как-то спросил меня: “Слушай, я же иностранец, мне правда надо что-то декларировать?” Надо. Если у вас есть недвижимость на территории страны и вы получаете с неё доход, итальянская казна хочет свою долю, независимо от вашего гражданства и места жительства.

Под обязательство попадают все физические лица: резиденты Италии, нерезиденты с видом на жительство, обладатели визы инвестора и даже те, кто купил квартиру в Лигурии “на старость” и сдаёт её, пока сам живёт в Тбилиси или Берлине. Принцип простой: налог платится по месту нахождения объекта, а не по месту жительства собственника.

Кто платит:

• собственник жилья (proprietario);
• обладатель права пользования (usufruttuario);
• арендатор, который пересдаёт квартиру с разрешения владельца (sublocazione, правила сложнее, режим cedolare недоступен).

Не имеет значения, получаете вы деньги на итальянский счёт или на карту в другой стране. Договор зарегистрирован в Италии, значит, и налог итальянский.

Освобождения “до какой-то суммы” нет. Даже €200 в месяц с комнаты для студента нужно декларировать.

Перед тем как сдавать первый раз: оформите итальянский Codice Fiscale, без него не зарегистрируете договор и не оплатите F24. Сделать это можно в консульстве Италии за рубежом или в любом отделении Agenzia delle Entrate по приезде, бесплатно и в один визит.

Cedolare secca: фиксированная ставка 21% и 10%

Это упрощённый режим, который большинство арендодателей выбирают не глядя. И часто правильно делают.

Суть простая: вы платите фиксированный процент с полученной арендной платы и забываете про IRPEF, региональные и муниципальные надбавки, гербовый сбор (marca da bollo) и регистрационный налог на договор. При этом теряется право индексировать арендную плату на ISTAT в течение всего срока действия контракта, об этом нужно письменно уведомить жильца заказным письмом до выбора режима.

Ставки cedolare secca в 2026 году:

Льготные 10% действуют в Риме, Милане, Турине, Болонье, Флоренции, Неаполе, Венеции и ещё в сотне коммун из списка ad alta tensione abitativa. Условие: ставка аренды должна укладываться в коридор, согласованный с местными ассоциациями собственников (например, Confedilizia) и нанимателей (Sunia, Sicet).

Посчитаем на пальцах. Квартира во Флоренции, аренда €900 в месяц по согласованному контракту: €10 800 в год × 10% = €1 080 налога в год. По свободному контракту с тем же доходом было бы €2 268. Разница, €1 188 в год, иногда ради этого имеет смысл сдвинуть арендную плату на 50–80 евро ниже рыночной.

Когда упрощённый режим невозможен или невыгоден:

• сдаёте юридическому лицу (запрещено по закону);
• объект коммерческий (категория C, A/10);
• у вас большие документально подтверждённые расходы (ремонт, ипотечные проценты), которые можно вычесть только в режиме IRPEF.

Прогрессивная шкала IRPEF: когда выгоднее обычный режим

Если фиксированный налог не выбран, доход от аренды попадает в общий котёл с зарплатой и другими поступлениями. Налогооблагаемой считается не вся сумма, а 95% годовой ренты, оставшиеся 5% государство автоматически списывает на содержание жилья.

Шкала IRPEF на 2026 год трёхступенчатая (реформу продлили законом о бюджете):

• 23% на доход до €28 000;
• 35% на часть от €28 001 до €50 000;
• 43% на всё, что выше €50 000.

Сверху добавляются региональная надбавка (от 1,23% до 3,33% в зависимости от области) и муниципальная (до 0,9%). Плюс регистрационный налог 2% от годовой аренды (минимум €67), который обычно делится пополам с жильцом, и гербовый сбор €16 за каждые четыре страницы каждого экземпляра договора.

Когда классическая схема выигрывает? Редко, но бывает:

• низкий совокупный доход (пенсия €8 000 + аренда €6 000), укладывающийся в no-tax area с вычетами;
• крупные расходы на ремонт, дающие право на bonus ristrutturazioni (после Legge di Bilancio 2025 ставка 50% сохранена только для prima casa в 2026 году, для прочих объектов, 36%) или ecobonus;
• ипотечные проценты по основному жилью, которые есть смысл “сбить” против общего IRPEF.

Совет: прежде чем подписывать опцию cedolare, попросите коммерчалиста сделать расчёт по обеим схемам на ваш конкретный случай. Час его работы стоит €80–150, экономия, на годы. Особенно если планируете ремонт: счета (fatture) оплачивайте через bonifico parlante, без него вычета не будет.

Регистрация договора аренды в Agenzia delle Entrate

Любой договор длительностью больше 30 дней регистрируется в налоговой. Срок, 30 дней с момента подписания. Незарегистрированный договор юридически ничтожен: жилец не сможет ни оформить residenza, ни взыскать с вас депозит, а вы, выселить его через суд.

Три способа подать документы:

1. Онлайн через сервис RLI в личном кабинете на agenziaentrate.gov.it (нужен SPID, CIE или CNS).
2. Лично в любом отделении Agenzia delle Entrate с распечатанным договором в двух экземплярах и заполненной формой RLI.
3. Через коммерчалиста или агентство, стоит €100–200, плюс они возьмут на себя ежегодные продления (proroga).

При регистрации сразу указывается, выбираете ли вы cedolare secca. Решение можно менять каждый год при продлении, но в первый год оно фиксируется в момент подачи. Если выбираете cedolare, регистрация бесплатная (imposta di registro = 0). Если остаётесь на IRPEF, платите 2% от годовой аренды через F23 или F24 до подачи документов.

Жильцу обязательно передайте копию с печатью налоговой: без неё он не оформит residenza, не подключит свет на своё имя и не получит вычет на аренду (если ему положен).

Сроки оплаты, способы перевода и форма F24

Налог по упрощённой схеме платится не одним платежом, а тремя: окончательный расчёт за прошлый год плюс два аванса за текущий.

Календарь арендодателя:

• 30 июня, saldo за прошлый год + первый аванс 40% от прошлогоднего налога. Если общая сумма налога за прошлый год меньше €257,52, аванс платится одним платежом в размере 100% (тоже 30 ноября).
• 30 ноября, второй аванс 60% от прошлогоднего налога.

Платёж проводится через форму F24, это универсальная квитанция для всех итальянских налогов. Заполнить и отправить её можно:

• в личном кабинете налоговой (списание со счёта IBAN);
• в любом банке или на почте (Poste Italiane);
• через мобильное приложение своего банка (раздел “Pagamenti → F24”).

Коды tributo для cedolare secca: 1840 (первый аванс), 1841 (второй аванс), 1842 (saldo).

Для нерезидентов без итальянского счёта возможен международный перевод по реквизитам, опубликованным на сайте Agenzia delle Entrate, но это медленнее и с риском попасть на курсовую разницу. Проще держать счёт в итальянском банке или открыть IBAN в одном из европейских необанков, поддерживающих F24.

Краткосрочная аренда и Airbnb: особые правила

С 2024 года правила для locazioni brevi (до 30 дней) серьёзно перетряхнули.

Ставки для туристической сдачи:

• первый объект, 21% (cedolare для locazioni brevi);
• со второго по четвёртый объект, повышенная 26%;
• пятый и далее, это уже коммерческая деятельность, нужны Partita IVA, регистрация в SCIA и, как правило, статус imprenditore.

Граничный лимит для физлица, 4 квартиры. Превысили, добро пожаловать в режим бизнеса со всеми вытекающими: НДС, бухучёт, взносы INPS.

Площадки вроде Airbnb и Booking выступают налоговыми агентами: автоматически удерживают 21% при выплате хозяину и перечисляют их в налоговую. Это удобно, но не освобождает от подачи декларации, там вы укажете удержанную сумму как уже уплаченный налог (через certificazione unica, которую платформа выдаёт к концу марта).

Обязательный код CIN. С сентября–ноября 2024 года в Италии заработала национальная база туристического жилья BDSR, и каждый объект краткосрочной аренды обязан получить Codice Identificativo Nazionale. Без него:

• объявление обязаны снять с платформ Airbnb, Booking и других;
• штраф за отсутствие кода или нарушение требований безопасности, до €8 000;
• отдельные санкции за несоблюдение пожарных требований (огнетушитель, датчики дыма и угарного газа, план эвакуации).

CIN получается бесплатно через портал Министерства туризма (ministeroturismo.gov.it/banca-dati-strutture-ricettive) с использованием SPID. Код нужно публиковать в каждом объявлении и вывесить на табличке у входа в здание.

Не забудьте про туристический налог (tassa di soggiorno), его собирает арендодатель с гостей и перечисляет коммуне (обычно ежеквартально). Ставка зависит от города: в Венеции до €5 за ночь с человека, в Риме до €10 (для пятизвёздочных отелей), в небольших городках Тосканы €1–2.

Штрафы за неуплату и как их избежать

Итальянская налоговая медленная, но память у неё хорошая. Договоры регистрируются в единой базе, банковские движения видны, площадки бронирования передают данные о выплатах автоматически, а расход воды и электричества сверяется с заявленной “пустующей” недвижимостью.

Что грозит:

• незарегистрированный договор, штраф 120–240% от суммы регистрационного налога, минимум €200, договор считается ничтожным;
• неуплата налога в срок, 25% от суммы плюс проценты (после реформы D.Lgs. 87/2024, действующей с 01.09.2024; ранее было 30%);
• неподача декларации, 120–240% неуплаченного налога;
• отсутствие кода CIN, до €8 000.

Хорошая новость: есть процедура добровольного исправления, ravvedimento operoso. Если сами обнаружили ошибку и доплатили до того, как пришло уведомление, штраф снижается кратно (ставки приведены с учётом реформы D.Lgs. 87/2024):

• в течение 14 дней, около 0,083% за каждый день просрочки;
• от 15 до 30 дней, 1,25%;
• от 31 до 90 дней, около 1,39%;
• в течение года, 3,125%;
• до двух лет, 3,572%.

Как не попасть:

• поставьте напоминания в календарь на 20 июня и 20 ноября, за десять дней до дедлайна;
• держите отдельный счёт под аренду, чтобы не путаться в движениях и иметь чистую историю для возможной проверки;
• раз в год показывайте отчётность коммерчалисту, даже если сами всё считаете, свежий взгляд стоит €100, а спокойствие бесценно;
• сохраняйте копии всех F24, договоров и переписки с жильцами минимум 5 лет, именно столько Agenzia delle Entrate может прийти с проверкой (для нарушений с пропуском декларации, до 7 лет).

Если письмо из Agenzia delle Entrate всё-таки пришло, не игнорируйте. На большинство уведомлений (avviso bonario) есть 60 дней, чтобы либо заплатить со сниженным штрафом (треть от номинала), либо оспорить через Commissione Tributaria. Молчание превращает спорные €500 в безусловные €2 000 через пару лет, с пеней, процентами и судебными издержками.