Кто платит налог при сдаче квартиры в Испании: резиденты и нерезиденты
Представьте: вы купили апартаменты в Валенсии, нашли жильцов и получаете 900 евро в месяц. Радостно? Да. Но испанская казна тоже радуется и ждёт свою долю.
Платят все собственники, которые получают доход от аренды. Вопрос только в том, по какой ставке и по какой декларации.
Логика опирается не на гражданство, а на ваш налоговый статус:
| Кто вы для испанской налоговой | Декларация | Базовый режим |
|---|---|---|
| Налоговый резидент Испании (≥183 дней в году или центр интересов здесь) | Modelo 100 (IRPF) | Прогрессивная шкала 19–47% + скидки |
| Нерезидент Испании, но резидент ЕС/ЕЭЗ | Modelo 210 (IRNR) | 19% от чистого дохода, расходы вычитаются |
| Нерезидент из третьей страны (РФ, Украина, Беларусь, Великобритания, и др.) | Modelo 210 (IRNR) | 24% от валового дохода, вычетов нет |
Критерий резидентства, не только 183 дня. Если в Испании живёт ваша семья или сосредоточены основные экономические интересы, налоговая может признать вас резидентом, даже если по календарю вы недотянули.
И ещё одна важная деталь: даже если квартира простаивает пустой, нерезидент всё равно платит налог на вменённый доход за дни простоя, 1,1% от кадастровой стоимости (если она пересматривалась за последние 10 лет) или 2% в остальных случаях, облагаемые по ставке 24% пропорционально дням простоя.
Совет от друга: запросите в кадастре (Catastro) актуальную стоимость объекта и дату последней её ревизии. Без этих двух цифр вы не посчитаете ни вменённый доход, ни амортизацию.
Ставки налога на аренду: 19% для ЕС и 24% для остальных
Здесь самое болезненное место для россиян без европейского ВНЖ. Разница не косметическая, а принципиальная.
| Статус собственника | Ставка | Вычет расходов |
|---|---|---|
| Резидент ЕС/ЕЭЗ (нерезидент Испании) | 19% от чистого дохода | Да |
| Гражданин третьей страны (РФ и др.) | 24% от валового дохода | Нет |
| Налоговый резидент Испании | 19–47% по прогрессивной шкале IRPF | Да + скидки 50–90% |
Источник ставок: Agencia Tributaria.
Посчитаем на пальцах. Квартира в Аликанте сдаётся за 1 000 € в месяц, годовой доход, 12 000 € (≈1 010 040 ₽). Расходы на содержание, ипотечные проценты и амортизацию, 4 000 €.
| Параметр | Француз (резидент ЕС) | Россиянин без ВНЖ ЕС |
|---|---|---|
| Годовой доход | 12 000 € (1 010 040 ₽) | 12 000 € (1 010 040 ₽) |
| Вычеты | 4 000 € | 0 € |
| База | 8 000 € | 12 000 € |
| Ставка | 19% | 24% |
| Налог в год | 1 520 € (≈127 938 ₽) | 2 880 € (≈242 410 ₽) |
Разница почти в два раза. Плюс к этому, если квартира 60 дней в году простояла пустой, россиянин заплатит ещё и вменённый доход за этот период. Это цена, которую инвестор без второго паспорта или ВНЖ ЕС платит за владение испанским метром.
Какие расходы можно вычесть из налогооблагаемой базы
Это работает только для резидентов ЕС/ЕЭЗ и налоговых резидентов Испании. Гражданам РФ-нерезидентам, увы, не положено.
Что разрешено уменьшать:
- Проценты по ипотеке (только проценты, не тело кредита).
- Налог на недвижимость IBI и муниципальные сборы за вывоз мусора.
- Платежи в товарищество собственников (comunidad), если их несёт собственник.
- Коммунальные платежи, если их оплачивает собственник.
- Страховка жилья, услуги управляющей компании, гонорар риелтора.
- Расходы на ремонт и поддержание, починить бойлер, заменить смеситель, покрасить стены. Но не капитальные улучшения (новая кухня «подороже», перепланировка), те идут только через амортизацию.
- Амортизация здания: 3% в год от стоимости постройки (без учёта земли) или от кадастровой стоимости конструкции.
Важный нюанс: вычесть можно только ту часть, которая пропорциональна периоду фактической сдачи. Если квартира сдавалась 8 месяцев из 12, то и расходы делите на 8/12. За оставшиеся 4 месяца, вменённый доход.
Совет от друга: храните все счета и банковские выписки минимум 4 года. Каждый счёт должен быть оформлен как factura с вашими данными и NIE, обычный чек из магазина налоговая может не принять. Запрос подтверждений приходит обычно через 2–3 года после подачи.
Как подать модель 210: пошаговая инструкция для нерезидентов
Модель 210, основной документ для нерезидента. Подаётся ежеквартально, в течение первых 20 календарных дней апреля, июля, октября и января (источник: Agencia Tributaria). Декларация по вменённому доходу за периоды простоя, отдельная история, подаётся раз в год до 31 декабря следующего года.
Алгоритм действий:
- Получите NIE (идентификационный номер иностранца). Без него вообще ничего не сдвинется.
- Оформите цифровой сертификат FNMT или Cl@ve PIN, без них подача онлайн невозможна.
- Зайдите на портал Agencia Tributaria, выберите раздел No Residentes → Modelo 210.
- Выберите тип дохода: код 01, вменённый доход за простой, код 02, доход от аренды.
- Заполните данные о квартире: кадастровый номер (referencia catastral), адрес, доля собственности.
- Внесите сумму квартального дохода и (если положено) расходы.
- Программа автоматически рассчитает налог.
- Выберите способ оплаты: прямое списание с испанского счёта (IBAN) или платёж через банк по номеру NRC.
Если квартир несколько и арендаторов несколько, по каждому объекту нужна отдельная декларация в пределах квартала.
Лайфхак: многие нерезиденты передают подачу gestor-у (налоговому консультанту). Услуга стоит 50–80 € за квартальную декларацию (≈4 209–6 734 ₽). На фоне рисков штрафов это разумные деньги, особенно в первый год, пока правильно «заводите» объект в систему.
Совет от друга: если пропустили срок, подайте сами, не дожидаясь письма из Hacienda. Добровольная подача с опозданием, это надбавка 1–15%, а налоговая, обнаружившая нарушение первой,, уже 50–150%.
Декларация IRPF (модель 100) для налоговых резидентов
Стали резидентом? Поздравляю, теперь у вас другая лига, модель 100, она же Renta. Подаётся раз в год, кампания идёт примерно с начала апреля до конца июня за предыдущий год.
Доход от аренды добавляется к зарплате, дивидендам, банковским процентам, иногда, зарубежным доходам, и облагается по прогрессивной шкале от 19% до 47% (источник: Agencia Tributaria). Точные ставки зависят от автономного сообщества, в Мадриде нагрузка мягче, в Каталонии и Валенсийском сообществе заметно выше.
Хорошая новость: для долгосрочной аренды жилья (контракт по LAU, как основное жильё арендатора) действует базовая скидка. С 2024 года правила сильно изменились (Ley 12/2023):
- 50%, базовая скидка (раньше было 60%).
- 60%, если за последние 2 года проводили работы по реставрации или повышению энергоэффективности.
- 70%, если жильё в «напряжённой зоне» впервые сдаётся арендатору 18–35 лет.
- 90%, если в «напряжённой зоне» снизили арендную плату минимум на 5% относительно предыдущего контракта.
Как это считается на практике:
| Параметр | Сумма |
|---|---|
| Аренда за год | 12 000 € |
| Подтверждённые расходы | 2 000 € |
| Чистый доход | 10 000 € |
| Базовая скидка 50% | 5 000 € |
| Идёт в общую базу IRPF | 5 000 € |
Эти 5 000 € прибавляются к зарплате и остальному доходу, и уже общая сумма облагается по прогрессивной шкале.
Туристическая и краткосрочная аренда под эти скидки не подпадает. Совсем.
Совет от друга: планируете ремонт под вычет 60%? Закажите энергетический сертификат (certificado de eficiencia energética) до начала работ и после. Без сравнения «было/стало» налоговая повышенный вычет не утвердит.
Сроки уплаты, штрафы и риски при сокрытии дохода
Запоминайте даты, иначе будет дорого.
Для нерезидентов (модель 210):
- 1–20 апреля → за январь–март.
- 1–20 июля → за апрель–июнь.
- 1–20 октября → за июль–сентябрь.
- 1–20 января → за октябрь–декабрь.
Для резидентов (модель 100): примерно с начала апреля до конца июня следующего года.
Что бывает за просрочку и неуплату:
- Подали с опозданием, но сами, без уведомления налоговой, надбавка от 1% до 15% в зависимости от срока просрочки.
- Налоговая сама обнаружила недоплату, штраф 50–150% от суммы плюс пени.
- Систематическое сокрытие → классифицируется как налоговое правонарушение, при сумме свыше 120 000 €, уголовная ответственность.
Главная иллюзия, с которой приходят россияне: «я получаю деньги на счёт в России, испанцы не узнают». Узнают. У Agencia Tributaria есть как минимум пять каналов:
- Автоматический обмен финансовой информацией (CRS) между странами.
- Данные онлайн-платформ, с 2026 года Airbnb, Booking и аналоги обязаны передавать сведения о хозяевах и доходах напрямую в Hacienda.
- Расход воды и электричества в «пустующей» квартире.
- Декларации самих арендаторов, они часто заявляют расходы на аренду, чтобы получить региональный вычет, и автоматически раскрывают вас.
- Жалобы соседей на туристов с чемоданами, самый частый триггер выездных проверок.
И ещё одно опасное заблуждение: «у меня есть управляющая компания в Торревьехе, они всё делают». Управляющий ищет жильцов, считает комиссию и присылает отчёты, но декларацию подаёт собственник. Ответственность всегда на вас.
Краткосрочная аренда туристам: особенности налогообложения и НДС
Если вы пускаете туристов на ночь-две через известные платформы бронирования, правила другие.
Во-первых, нужен туристический регистрационный номер в реестре своего автономного сообщества (в Каталонии это HUTB, в Андалусии, VFT, на Балеарах, ETV). С конца 2024 года заработал общегосударственный реестр по Real Decreto 1032/2024, платформы обязаны проверять номер у каждого объявления для контрактов до 31 дня. Без номера объявление просто заблокируют.
Во-вторых, скидки 50–90% по IRPF не применяются. Туристическая сдача, это не «жильё для проживания», а услуга размещения.
В-третьих, про НДС (IVA):
- Просто сдаёте ключи и говорите «до свидания», НДС не нужен. Платится только туристический налог автономного сообщества.
- Оказываете гостиничные услуги (уборка во время проживания, смена белья, завтраки, ресепшен), нужно регистрироваться как autónomo и начислять IVA 10% на стоимость проживания.
Граница тонкая: уборка между гостями НДС не порождает, а уборка раз в три дня во время проживания, уже да.
И четвёртый момент. В октябре 2024 года Верховный суд Испании подтвердил: товарищество собственников вашего дома может запретить туристическую сдачу голосами 3/5 владельцев (60%). Перед покупкой квартиры под Airbnb обязательно посмотрите устав дома (estatutos de la comunidad) и протоколы собраний за последние пару лет, иначе можно купить актив, который завтра запретят сдавать посуточно.
Для нерезидента из РФ туристическая сдача, это всё те же 24% с валового дохода. Плюс лицензия, плюс регистрация гостей в полиции через систему SES.Hospedajes, плюс риск запрета от соседей. Экономика часто оказывается хуже долгосрочной аренды, хотя на первый взгляд цифры посуточной выручки выглядят соблазнительно.
Что делать прямо сейчас: определите свой статус (резидент или нет), получите NIE и цифровой сертификат, занесите даты подачи в календарь и заведите отдельную папку для всех счетов по квартире, договор, IBI, страховка, comunidad, ремонт, банковские выписки. Этих четырёх шагов хватит, чтобы первая декларация прошла без сюрпризов.
