Налог при сдаче квартиры в Германии для иностранца 2026

Резидент или нет: почему это первый вопрос

Представьте: вы уехали из Берлина в Ереван, но оставили квартиру в Шарлоттенбурге и сдаёте её через управляющую компанию. Немецкая казна всё равно ждёт свою долю. Вопрос только в том, по каким правилам.

Всё упирается в статус. Если у вас есть жильё в ФРГ, где вы фактически живёте, или вы проводите там больше 183 дней в году, вас считают unbeschränkt steuerpflichtig, полная налоговая обязанность. Если нет, beschränkt steuerpflichtig, ограниченная. Разница огромная.

Полный резидент декларирует весь мировой доход и получает необлагаемый минимум. Ограниченно обязанный платит только с дохода от немецких источников, но без базовых льгот. Аренда квартиры в Мюнхене или Лейпциге в любом случае облагается в Германии, этот доход прочно привязан к месту нахождения объекта (§ 49 EStG).

Важный нюанс, о котором стоит помнить: Finanzamt имеет доступ к данным банков ЕС в рамках автоматического обмена информацией. Схема «сдам по-тихому, никто не узнает» перестала работать ещё лет пять назад, деньги, поступающие на европейский счёт, видны налоговой практически в реальном времени.

Практический совет: до подачи первой декларации сходите в местный Finanzamt и получите налоговый номер (Steuernummer) для объекта. Без него бухгалтерия управляющей компании не сможет корректно оформить выплаты, а вы рискуете попасть на штраф уже на старте.

Ставки 2026 и почему нерезидент платит с первого евро

Подоходный сбор в ФРГ прогрессивный: от 14% до 42%. Максимум 45% включается только для доходов свыше 277 826 EUR (≈ 24,98 млн ₽) в год, это уровень крупного портфеля из нескольких доходных домов, а не одной двушки (§ 32a EStG).

Плюсом идёт солидарный сбор, 5,5% от суммы уже рассчитанного подоходного (SolZG). Церковный налог для иностранцев обычно не применяется, если вы не заявили конфессиональную принадлежность в немецких органах.

Ключевой момент, который упускают почти все:

Резиденту в 2026 году положен Grundfreibetrag, необлагаемый минимум 12 336 EUR (около 1,11 млн ₽; в 2026 году был 12 096 EUR). Ограниченно обязанному иностранцу, ноль. Налог считается с первого евро чистой прибыли (§ 50 EStG).

Пример на пальцах. Вы сдаёте квартиру в Гамбурге за 1 400 EUR в месяц. Годовой доход брутто, 16 800 EUR (≈ 1,51 млн ₽). После вычета расходов, скажем, осталось 9 000 EUR чистой прибыли. Резидент заплатил бы с этой суммы почти ничего, она ниже минимума. А вот нерезидент отдаст казне сбор по начальной ставке 14% плюс солидарный сбор сверху, на круг около 1 330 EUR (≈ 119 500 ₽) только с одной небольшой двушки.

Совет: заранее прикиньте налог до подписания договора с арендатором. Закладывайте 15–20% от чистой прибыли в резерв на будущие платежи Finanzamt, тогда осенний налоговый счёт не станет сюрпризом. Если чистая маржа после расходов и налога уходит в минус, может, есть смысл продать объект или перейти на долгосрочный договор с ремонтной оговоркой.

Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.

Что можно вычесть: расходы, амортизация, проценты

Вот где кроется основная экономия. Немецкое законодательство щедро в части вычетов (Werbungskosten), почти всё, что вы потратили на объект, уменьшает облагаемую базу.

Что списывается в полном объёме:

• проценты по ипотечному кредиту (не тело долга, только проценты);
• расходы на управление, гонорар управляющей компании, юриста, налогового консультанта;
• коммунальные платежи в части, которую вы оплачиваете сами (не перевыставляете жильцу);
• страховка здания и ответственности собственника;
• поземельный сбор Grundsteuer;
• текущий ремонт, покраска, замена бытовой техники;
• поездки к объекту, билеты, ночёвка, если едете именно по делам недвижимости.

Отдельная история, амортизация здания (AfA) по § 7 EStG. Стоимость земли не амортизируется, только сам дом. Разбивку обычно берут из договора купли-продажи или заключения оценщика; на землю чаще всего приходится 20–30% от суммы сделки, и эту пропорцию Finanzamt проверяет особенно тщательно.

Дегрессивная схема, подарок от Wachstumschancengesetz, окончательно утверждённого Бундесратом в марте 2024 года. Считается не от первоначальной стоимости, а от остаточной каждый год, поэтому сумма списания постепенно уменьшается. Зато в первые годы экономия ощутимая: на здании за 300 000 EUR первые пять лет вы выведете из-под налога около 68 500 EUR, почти четверть стоимости.

Крупный ремонт в первые три года после покупки, отдельная ловушка. Если он превысит 15% стоимости здания без НДС, налоговая переклассифицирует его в «производственные расходы на приобретение» (anschaffungsnahe Herstellungskosten) и заставит амортизировать вместо разового списания.

Действие: соберите все чеки с первого дня владения. Каждый счёт от сантехника, минус несколько сотен евро налога.

Anlage V шаг за шагом

Форма Anlage V, это приложение к основной декларации Einkommensteuererklärung, где отражаются доходы от аренды и связанные расходы. Заполняется на каждый объект отдельно (если у вас двушка в Дрездене и студия в Кёльне, две формы).

Порядок действий:

1. Заведите аккаунт в ELSTER на elster.de. Регистрация бесплатная, но код активации приходит письмом на немецкий адрес, учитывайте 2–3 недели ожидания. Если немецкого адреса нет, работайте через управляющего или консультанта с их доступом.
2. Получите налоговый номер (Steuernummer) в Finanzamt по месту нахождения объекта, без него декларация не отправится.
3. В основной декларации укажите общие данные: имя, налоговый номер, реквизиты счёта.
4. Откройте Anlage V. В верхних строках впишите адрес объекта, дату покупки, долю владения (100%, если вы единственный собственник), общую жилую площадь.
5. Блок доходов, годовая арендная плата брутто (Kaltmiete) и отдельно перевыставленные коммуналки (Nebenkostenvorauszahlungen).
6. Блок расходов: проценты, ремонт, страховка, управление, поземельный сбор, поездки.
7. Амортизация: понадобится расчёт по формуле (стоимость здания минус земля) × ставка AfA.
8. Подпишите электронной подписью и отправьте. Квитанция придёт в личный кабинет.

Портал сам сведёт доходы и расходы. Если получился минус, это налоговый убыток (Verlust), его можно перенести на будущие прибыльные годы и уменьшить будущий счёт.

Если по-немецки читаете со словарём, есть смысл один раз заказать сопровождение у Steuerberater. Средний ценник за первую декларацию с одним объектом, от 400 до 900 EUR (примерно 36–81 тыс. ₽). В следующие годы, когда шаблон готов, можно повторять самостоятельно.

Сроки, авансы и штрафы

Декларация за 2025 налоговый год подаётся до 31 июля 2026 года, если вы делаете это сами. Через сертифицированного консультанта срок автоматически сдвигается до 30 апреля 2027 года.

Финансовое ведомство любит авансовые платежи (Vorauszahlungen). Их назначают, если по прошлой декларации итоговая сумма превысила 400 EUR (≈ 35 960 ₽). Платите четыре раза в год, 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 10 декабря.

Штрафы за просрочку:

• автоматический Verspätungszuschlag, 0,25% от суммы налога за каждый начатый месяц, минимум 25 EUR (≈ 2 250 ₽) в месяц, даже если налог к уплате нулевой;
• проценты за задержку уплаты, 0,15% в месяц, начисляются с 15-го месяца после окончания налогового года;
• при систематических нарушениях могут выписать Zwangsgeld (принудительный штраф), обычно 100–500 EUR.

Если не успеваете, подайте заявление на продление (Fristverlängerung) до истечения срока. Финансовое ведомство чаще всего идёт навстречу, особенно если у вас есть уважительная причина: болезнь, поздние документы от банка, задержка от жильца.

Совет: поставьте напоминание на май каждого года. Собрать справки от банка, управляющей компании и страховой всегда занимает больше времени, чем кажется в начале.

Граждане РФ, Беларуси, Украины: что изменилось

Отдельно про соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). С Беларусью, Украиной и Казахстаном договоры продолжают действовать в штатном режиме, уплаченный в ФРГ подоходный сбор засчитывается на родине по правилам страны налогового резидентства.

С Россией ситуация другая. С конца 2023 года ФРГ официально приостановила ключевые статьи соглашения в ответ на аналогичные действия Москвы. На практике это значит:

Российский резидент, сдающий жильё в Берлине, платит в ФРГ по местным правилам. При декларировании дохода в РФ автоматический зачёт немецкого налога стал юридически проблемным, возникает риск заплатить дважды.

Что делать российскому собственнику:

• вести детальный учёт всех налогов, уплаченных в ФРГ (справка Steuerbescheid от Finanzamt);
• перед подачей российской декларации проконсультироваться с налоговым юристом по актуальной практике зачёта;
• закладывать сложности с трансграничными переводами, платежи с российских карт часто не проходят, стоит заранее решить, с какого счёта будете гасить налог;
• рассмотреть вариант смены налогового резидентства, если вы уже фактически живёте не в РФ, статус можно оформить в новой стране пребывания и снять проблему в корне.

Ограниченно обязанный обычно не попадает под немецкое социальное страхование с арендного дохода, это плюс. Но и семейные вычеты, льготы на детей ему недоступны.

Ошибки, которые дорого стоят

Пять самых частых промахов, которые я видел у знакомых собственников:

1. Не разделили стоимость земли и здания. В договоре купли-продажи указана общая сумма, а для AfA нужна только «постройка». Без корректной разбивки Finanzamt применит стандартную пропорцию (обычно 20–30% на землю), почти всегда невыгодную. Решение, заказать заключение независимого оценщика при покупке.
2. Списали крупный ремонт разово в первые 3 года. Если сумма перевалила за 15% от стоимости здания, налоговая переквалифицирует расход в anschaffungsnahe Herstellungskosten и потребует пересчёта. Планируйте капремонт на четвёртый год владения либо распределяйте суммы.
3. Смешали личные и арендные расходы. Новый диван для квартиры в Тбилиси, попавший в декларацию по берлинскому объекту,, красный флаг для инспектора. Finanzamt при проверке запросит счета с адресом доставки, и «случайно» отнесённая покупка обернётся доначислением и пеней.
4. Забыли, что посуточная аренда, это уже бизнес. Долгосрочная жилая аренда освобождена от НДС и от промыслового налога (Gewerbesteuer). А вот Airbnb или гостевые квартиры могут быть признаны коммерческой деятельностью (Gewerbe) со всеми последствиями: регистрация ИП, дополнительный налог, сложная отчётность. Плюс лимит малого предпринимателя по НДС, 25 000 EUR (≈ 2,25 млн ₽) в год; превысили, становитесь плательщиком НДС.
5. Держат отчётность в голове. Через 2–3 года собрать чеки на 4 000 EUR ремонта невозможно, а хранить документы по немецким правилам нужно 10 лет, именно за такой период Finanzamt имеет право провести аудит задним числом. Заведите отдельную папку и банковский счёт под объект с первого дня.
6. Игнорируют письма из Finanzamt. Немецкое ведомство ведёт переписку по-немецки и почтой. Пропустили конверт, упустили срок обжалования (обычно 30 дней). Настройте пересылку почты доверенному лицу или подключите цифровой почтовый ящик.

И главное: не откладывайте первую декларацию. Даже если первый год объект простоял пустым, подайте нулевую форму с расходами. Убыток можно перенести на будущие прибыльные годы, это законный способ уменьшить будущий счёт от казны.