Налог при сдаче квартиры в Черногории 2026: ставки

Кто платит и с чего всё начинается

Представьте: вы купили студию в Будве, поставили её на Booking, за лето вышло 8 000 евро. Приятно. А через полгода приходит письмо из Poreska uprava с вопросом, где декларация.

Знакомая история. По местным правилам платить обязан любой собственник, который получает деньги за жильё: неважно, живёте вы в Которе постоянно или прилетаете раз в квартал из Москвы.

Разница между резидентом и нерезидентом только одна: резидент декларирует мировой доход, нерезидент, только то, что заработал внутри страны. Ставка при этом одинаковая.

Резидентом вас признают, если вы провели в республике больше 183 дней в календарном году или ваш «центр жизненных интересов» здесь: семья, основное жильё, бизнес. Владение квартирой само по себе резидентства не даёт, это частое заблуждение.

Если вы приезжаете на месяц-два в год, а квартиру сдаёт управляющая компания, вы нерезидент. И налог всё равно платите, просто по нерезидентской схеме.

Что сделать прямо сейчас: посчитайте, сколько дней в 2026 году вы физически провели в стране. От этой цифры зависит вся схема.

Ставки в 2026 году: цифры без иллюзий

Базовая ставка НДФЛ на арендный доход, 15%. Но берётся она не со всей суммы, которую вам заплатил жилец.

Государство разрешает вычесть 30% нормативных расходов без всяких чеков. Считается, что столько уходит на амортизацию, коммуналку, мелкий ремонт. Реальные траты подтверждать не нужно.

Дальше простая арифметика:

Сверху идёт муниципальная надбавка prirez, процент от уже рассчитанного налога, не от дохода. В Будве это 10%, в Подгорице, 15%. То есть с тех же 1 050 евро в столице доплатите ещё 157,5, в Будве, 105.

Для краткосрочной туристической сдачи существует паушальная система: фиксированный платёж за койко-место, без сложных расчётов. Работает она только пока годовой доход не перевалил за 30 000 EUR (около 2,7 млн рублей). Перешагнули порог, переходите на общий режим и считаете с вычетом.

Для наглядности сравнение двух сценариев в Будве:

• Долгосрочная аренда за 600 EUR/мес: годовой доход 7 200 EUR, налог с надбавкой около 831 EUR
• Посуточная сдача на Airbnb, 20 ночей в месяц по 60 EUR: годовой доход около 14 400 EUR, но добавляются НДС, туристический сбор и обязанность вести учёт

Совет: прежде чем выбрать формат, прогоните обе модели через калькулятор. Часто долгосрочный жилец приносит меньше нервов и почти столько же денег после налогов.

Регистрация: без неё легально сдать не получится

Договор устный, деньги на карту, «мы же свои», так работали лет десять назад. Сейчас так не работает.

Чтобы сдавать легально, нужно пройти три шага:

1. Зарегистрировать договор аренды в Poreska uprava по месту нахождения объекта. Долгосрочный контракт подаётся один раз, на весь срок.
2. Для туристической сдачи, получить категоризацию объекта в местной туристической организации (Turistička organizacija) города. Вам присвоят звёзды или ключи и выдадут решение (rješenje).
3. Внести объект в центральный информационный туристический реестр (CIS), через него потом отчитываются о каждом заезжающем госте.

Категоризация стоит символических денег, но занимает время: инспектор приходит смотреть площадь, санузел, наличие постельного, дымовой извещатель. Готовьтесь недели на три-четыре.

Отдельная история, иностранные собственники. Если вы получили квартиру на компанию (d.o.o.), схема другая: там уже корпоративный налог на прибыль и НДС по бизнес-правилам. Для физлица-нерезидента процедура та же, что и для местного, плюс потребуется черногорский налоговый номер PIB. Оформляется по паспорту в любом отделении налоговой, бесплатно, за один визит.

Что сделать: соберите пакет, свидетельство о собственности (list nepokretnosti), паспорт, PIB, договор с жильцом. Без этого разговор в налоговой не начнётся.

Туристический сбор и НДС при посуточной сдаче

Здесь новичков ждёт больше всего сюрпризов.

Туристический сбор (boravišna taksa) платит не хозяин, а гость, но собирает и перечисляет его именно арендодатель. Размер зависит от сезона и категории города: в среднем 1 EUR за ночь с человека в высокий сезон на побережье. Дети до 12 лет освобождены.

Сбор перечисляется через систему eTurista, ту же самую, куда вы вносите каждого приехавшего гостя в течение 24 часов. Не внесли, штраф прилетит и вам, и туристу на границе при выезде.

С НДС сложнее. Долгосрочная аренда жилья физлицом освобождена от PDV, это статья 27 закона о налоге на добавленную стоимость. А вот туристическое размещение с 2026 года облагается по ставке 15% (раньше было 7%, унифицировали в рамках реформы «Evropa Sad 2»).

Но! Обязанность регистрироваться плательщиком НДС возникает только при превышении оборота 30 000 EUR в год. Пока вы под этим порогом и работаете по паушальной схеме, НДС вас не касается напрямую.

На практике это значит: одна студия в Херцег-Нови, сданная посуточно на весь сезон, обычно остаётся в паушалке. Три квартиры в Будве уже вылетают за лимит.

Совет: ведите простую табличку, дата, гость, сумма, сбор. В конце сезона поблагодарите себя.

Сроки, декларации и как перевести деньги

Годовая декларация по НДФЛ подаётся до конца апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2025 год, до 30 апреля 2026-го.

Форма называется GPP-FL, подаётся электронно через портал Poreska uprava либо лично в отделении. К ней прикладываются копии договоров и подтверждение доходов.

Оплатить можно тремя способами:

• Банковский перевод внутри Черногории с расчётного счёта (uplatnica с реквизитами налоговой)
• Через мобильное приложение местного банка, там уже есть шаблон
• Из-за рубежа, SWIFT-переводом на счёт казначейства, с указанием вашего PIB в назначении

Для нерезидента без счёта в стране самый рабочий вариант, открыть счёт в CKB, NLB или Erste. С российским паспортом это стало заметно сложнее с 2026 года, но реально: требуют подтверждение источника средств, договор покупки квартиры, иногда рекомендательное письмо.

Паушальный налог при туристической сдаче платится ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от того, как оформили решение в муниципалитете. Пропустили срок, сразу капают пени.

Совет: поставьте в календаре два напоминания, 15 апреля (готовим декларацию) и 25 апреля (последняя неделя на подачу).

Штрафы и что бывает, если «как-нибудь»

Разговор про штрафы обычно скучный, но здесь важно знать конкретные цифры.

За сдачу без зарегистрированного договора или без декларации дохода физлицу грозит штраф от 250 до 2 000 EUR (от 22 475 до 179 800 RUB). Плюс доначисление налога за все годы, которые смогут доказать.

Отдельно наказывают за отсутствие категоризации при туристической сдаче, это уже линия туристической инспекции, штраф аналогичного порядка.

С 2024 года налоговая работает в связке с площадками. Инспекторы выгружают объявления с Booking и Airbnb и сверяют адреса с реестром категоризированных объектов. Нет совпадения, приходит запрос собственнику.

Реальный кейс, который обсуждали в русскоязычных чатах Будвы прошлым летом: женщина сдавала апартамент три сезона через Airbnb без регистрации. Получила предписание, штраф 800 EUR (около 71 920 RUB) и доначисление налога за три года. Итого, почти годовая выручка со студии.

Совет: если вы уже сдаёте нелегально, не ждите проверки. Есть механизм добровольной подачи уточнённой декларации, штраф в этом случае минимальный или его нет вовсе.

Как снизить нагрузку легально

Несколько работающих приёмов, которые применяют русскоязычные собственники на побережье.

Выбор формата под доходность. Если квартира приносит меньше 12 000 EUR в год, долгосрочная сдача почти всегда выгоднее по чистой прибыли: меньше налог, ноль хлопот с гостями, нет сезонности.

Правильная муниципальная прописка объекта. Разница между Будвой (prirez 10%) и Подгорицей (15%), 5% от суммы налога. На больших доходах ощутимо. Выбирая, где покупать вторую квартиру, посмотрите ставку prirez в конкретной общине.

Учёт реальных расходов вместо норматива. Норматив 30% удобен, но если вы делали крупный ремонт или платите управляющей компании 20% с оборота, иногда выгоднее заявить фактические расходы с документами. Требуются чеки, договоры, банковские выписки.

Разделение объектов между супругами. Если квартиры оформлены на обоих владельцев, доход делится пополам, каждый декларирует свою часть. Иногда это удерживает обоих ниже порога паушалки в 30 000 EUR.

Использование статуса нерезидента с умом. Для граждан РФ действует соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Черногорией (правопреемство от югославского договора). Налог, уплаченный на побережье, засчитывается при подаче декларации в России. Двойного обложения нет, но декларировать доход в обеих странах всё равно нужно.

Совет напоследок: найдите местного бухгалтера (računovođa) с опытом работы с иностранцами. Стоит это 30–50 EUR в месяц (2 697–4 495 RUB) за одну квартиру, а сэкономит вам и нервы, и деньги на возможных штрафах. Ищите по рекомендациям в русскоязычных чатах Будвы, Тивата и Бара, там обычно всплывают одни и те же три-четыре фамилии.