Кто обязан платить налог при сдаче квартиры в Армении
Представьте: вы переехали в Ереван, сняли квартиру побольше, а старую студию на Маштоца решили сдавать. Поздравляю, вы стали арендодателем, и государство хочет свою долю.
Платить должны все физические лица, которые получают доход от сдачи в аренду:
- квартиры;
- дома;
- комнаты или части жилого помещения;
- нежилого помещения, гаража, дачи;
- коммерческого объекта.
Неважно, гражданин вы Армении, релокант с ВНЖ или владеете квартирой удалённо из Тбилиси или Москвы. Важен не паспорт, а сам факт получения дохода от недвижимости, расположенной в Армении. Квартира в Ереване, Гюмри, Ванадзоре или Дилижане, правила одни и те же.
Обязанность возникает с первого дня, как только жилец заехал и передал вам деньги. Не с момента подписания договора, а именно с фактической передачи имущества. Устная договорённость, перевод «без назначения» или дружеская сделка с релокантом-знакомым не отменяют налоговую обязанность.
Есть частая ошибка, особенно у новоприбывших: «Я же не бизнес, просто сдаю свою квартиру». В Армении это всё равно налогооблагаемый доход физлица.
Совет: если квартира оформлена на супруга или родственника, договор и обязательства висят на собственнике, а не на том, кто фактически получает деньги. Прежде чем что-то сдавать, разберитесь, кто по документам владелец, и зафиксируйте дату фактической передачи квартиры, от неё пойдёт отсчёт всех сроков.
Ставки 10% и 20%: когда какая применяется
Здесь система устроена удобнее, чем в большинстве стран региона. Базовая ставка одна, и она невысокая.
| Годовой доход от аренды | Как облагается |
|---|---|
| До 58 350 000 драмов | 10% со всей суммы |
| Свыше 58 350 000 драмов | 10% с лимита + 20% с суммы превышения |
Чтобы было понятнее: лимит в 58 350 000 драмов это примерно 11 670 000 рублей в год по курсу 0,20 ₽ за драм. То есть около 972 000 рублей в месяц чистого арендного дохода.
Если вы сдаёте одну-две квартиры в Ереване по обычной цене, до этого потолка вам как до Арагаца пешком. Обычная двушка в центре приносит 300–500 тысяч драмов в месяц, что укладывается в базовую ставку с большим запасом.
Повышенная ставка работает только на сумму превышения, а не на весь доход. Разберём на цифрах: заработали за год 60 000 000 драмов (около 12 000 000 ₽).
| Часть дохода | Ставка | Налог |
|---|---|---|
| 58 350 000 драмов | 10% | 5 835 000 драмов |
| 1 650 000 драмов превышения | 20% | 330 000 драмов |
| Итого | 6 165 000 драмов (≈ 1 233 000 ₽) |
Важный момент: лимит считается суммарно по всем вашим объектам в стране. Если сдаёте две квартиры и коммерческое помещение, складывайте поступления вместе.
Что делать на старте: прикиньте годовую сумму поступлений ещё до подачи уведомления. Если вы явно не дотягиваете до лимита, готовьтесь спокойно платить десятину.
Регистрация договора и постановка на учёт в КГД
Самый болезненный момент для большинства новичков. Многие думают, что достаточно просто подписать договор с жильцом и платить налог раз в год. Не достаточно.
Вы обязаны уведомить Комитет государственных доходов о том, что начали сдавать недвижимость. На это отводится 5 рабочих дней с момента фактической передачи квартиры арендатору.
Не с даты, когда вы «примерно договорились». Не с даты первого перевода, если ключи уже переданы раньше. Именно с момента, когда жильё фактически передано арендатору. Если квартиросъёмщик заехал первого числа, до восьмого вы уже обязаны отправить уведомление в КГД.
Уведомление подаётся через личный кабинет налогоплательщика на портале КГД (petakanekamutner.am) или лично в территориальном отделении. Для онлайн-варианта понадобится электронная подпись либо учётная запись через банковский идентификатор.
Что нужно приложить и указать:
- копию свидетельства о праве собственности на квартиру;
- договор аренды с указанием суммы, срока и реквизитов сторон;
- паспорт собственника и арендатора;
- ИНН (если уже получили армянский налоговый номер);
- адрес объекта и дату начала фактической аренды.
Сам договор регистрировать в государственном реестре необязательно, если он заключён на срок менее года. Для долгосрочных договоров регистрация в кадастре уже потребуется, и это отдельная процедура с пошлиной. Альтернативный путь, нотариальное заверение договора с последующей регистрацией права аренды в Комитете кадастра, но для частного арендодателя обычно проще ограничиться простой письменной формой и уведомлением в КГД.
Договор без уведомления не спасает от штрафа. Уведомление без понятного договора создаёт встречные риски: суммы и сроки в обоих документах должны совпадать.
Лайфхак: заведите ИНН (HVHH) сразу, как только определились с квартирой для сдачи. Без него онлайн-процедуры в системе КГД работают через раз, а в отделении придётся стоять очередь дважды.
Как рассчитать и оплатить: пошаговая инструкция
Разбираем алгоритм действий от заезда жильца до перевода денег государству.
Шаг 1. Получите учётный номер налогоплательщика (УНН/HVHH), если ещё не получали. Понадобится паспорт и нотариальный перевод на армянский. Сразу зарегистрируйте личный кабинет на портале КГД.
Шаг 2. В течение пяти рабочих дней после передачи ключей подайте уведомление о начале сдачи через личный кабинет. В уведомлении должны совпадать с договором: адрес, стороны, дата начала аренды, размер и периодичность платы, валюта.
Шаг 3. Ведите простой учёт поступлений. Достаточно таблицы:
| Месяц | По договору | Фактически получено | Способ оплаты |
|---|---|---|---|
| Январь | в драмах | в драмах | карта / наличные / перевод |
| Февраль | в драмах | в драмах | отметьте задержки |
Если жилец платит наличными, делайте расписки. Если в другой валюте, фиксируйте сумму в драмах по курсу на дату получения. Это не бюрократия ради бюрократии, а ваша защита, если суммы потом будут спорными.
Шаг 4. В конце года считаете суммарный доход. Допустим, квартира сдавалась 12 месяцев по 400 000 драмов. Итог: 4 800 000 драмов, что эквивалентно 960 000 рублей.
Шаг 5. Применяете ставку. Раз сумма меньше лимита, считаете 10%. Получается 480 000 драмов налога, или около 96 000 рублей.
Шаг 6. До 20 апреля следующего года подаёте годовую единую декларацию по подоходному налогу через личный кабинет.
Шаг 7. Оплачиваете рассчитанную сумму до того же 20 апреля. Реквизиты формируются автоматически, оплата идёт через любой армянский банк или мобильное приложение. Перед платежом сверяйте код бюджетной классификации именно для подоходного налога физлиц, иначе деньги повиснут на невыясненных счетах.
Важная деталь про расходы: с дохода от аренды нельзя вычесть коммуналку, ремонт, мебель или комиссию агенту. Ставка применяется к валовой сумме поступлений.
Если арендатор, юридическое лицо (например, компания снимает квартиру для сотрудника), оно само удерживает 10% при выплате вам арендной платы и перечисляет в бюджет. В этом случае ваша обязанность сводится только к декларированию факта получения дохода.
Рекомендация: откройте отдельный армянский счёт исключительно под арендные поступления. Так и учёт прозрачнее, и при возможной проверке вы за пять минут покажете всю историю выплат.
Сроки подачи декларации и уплаты
Запомните одну дату: 20 апреля. До этого числа года, следующего за отчётным, нужно успеть две вещи: подать декларацию и перечислить деньги в бюджет.
То есть за доход 2025 года вы отчитываетесь и платите до 20 апреля 2026 года. За 2026 год, до 20 апреля 2027 года.
Но есть второй срок, о котором часто забывают: уведомление о сдаче объекта подаётся в течение 5 рабочих дней с момента фактической передачи квартиры. Это две разные обязанности, и одна не отменяет другую.
| Действие | Срок |
|---|---|
| Уведомить КГД о сдаче объекта | 5 рабочих дней с начала фактической аренды |
| Подать годовую декларацию | до 20 апреля следующего года |
| Уплатить налог | до 20 апреля следующего года |
Никаких ежеквартальных авансов или ежемесячных платежей для физических лиц-арендодателей не предусмотрено. Один раз в год сделали и забыли до следующей весны.
Полезно знать: ставьте два напоминания, первое на дату передачи ключей плюс два рабочих дня, второе на начало марта следующего года. В апреле система КГД ощутимо тормозит из-за наплыва пользователей, а служба поддержки отвечает медленно.
Штрафы и ответственность за уклонение
Раньше на это закрывали глаза. С 2024 года КГД активно мониторит площадки бронирования, объявления на сайтах недвижимости, группы в соцсетях, а также проводит межведомственные сверки с миграционной службой и кадастром.
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Первое нарушение, сдача без уведомления | 500 000 драмов (≈ 100 000 ₽) |
| Повторное нарушение в течение года | 1 000 000 драмов (≈ 200 000 ₽) |
| Неуплаченный налог | доначисление + пени за каждый день просрочки |
Самая частая ловушка: человек сдал квартиру летом, уведомление подать забыл, а декларацию весной всё-таки подал и налог честно заплатил. Декларация и уплата налога не отменяют штраф за просрочку уведомления, это отдельная санкция за отдельное нарушение.
Второй типичный сценарий ещё хуже: собственник сдаёт квартиру «по-дружески», получает переводы несколько месяцев, потом арендатор съезжает со скандалом по депозиту и сам сообщает в КГД о договорённостях. Дальше приходится объяснять не только конфликт с жильцом, но и отсутствие уведомления.
Не стоит надеяться, что небольшая сумма останется незаметной. После волны релокации рынок аренды в Ереване стал гораздо более прозрачным для государства, и сумма штрафа в полмиллиона драмов часто превышает чистый доход от аренды за несколько месяцев.
Что сделать прямо сейчас: если вы уже сдаёте, но забыли про пятидневный срок, лучше подать уведомление с опозданием самостоятельно. Добровольное уведомление часто рассматривается мягче, чем выявление нарушения через мониторинг.
Особенности для нерезидентов и релокантов из России
Здесь начинается то, что путает многих переехавших. Налоговый статус определяется не гражданством и не ВНЖ, а количеством дней пребывания в стране.
Если вы провели в Армении 183 дня и более в течение 12 месяцев подряд, вы становитесь налоговым резидентом Армении. Ставка та же, 10%, но появляется обязанность декларировать мировой доход, а не только армянский.
С 1 января 2025 года стартовал третий этап всеобщего декларирования доходов физических лиц-иностранцев. Иностранные граждане, признанные налоговыми резидентами Армении (включая арендодателей), обязаны подавать единую годовую декларацию. Первая такая отчётность за 2025 год сдаётся до 20 апреля 2026 года.
Если вы живёте в Армении меньше полугода, статус нерезидента сохраняется. В этом случае платите только с дохода от армянской недвижимости, остальные доходы Армению не интересуют.
Что обязательно проверить релоканту до первой оплаты аренды:
- получен ли армянский налоговый номер;
- какой у вас налоговый статус по итогам года, резидент или нет;
- подано ли уведомление о сдаче объекта в течение 5 рабочих дней;
- совпадают ли суммы в договоре и фактических переводах;
- настроен ли доступ к личному кабинету КГД;
- кто будет подавать декларацию, вы лично или представитель по доверенности.
Отдельный нюанс касается соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Арменией. Оно действует, и налог, уплаченный в Армении, можно зачесть при отчётности в РФ, если вы остаётесь её налоговым резидентом. Но логика зачёта работает только в одну сторону для конкретного дохода.
И ещё один практический момент про валютный контроль: если вы остаётесь валютным резидентом России, принимать арендную плату на зарубежные счета нужно аккуратно. Переводы от иностранных граждан должны проходить через уполномоченные банки или соответствовать валютному законодательству РФ, иначе можно получить штраф уже на родине. Не смешивайте личные переводы и арендные платежи: просите жильца указывать понятное назначение или храните переписку с привязкой платежей к месяцам.
Финальный совет: заведите календарное напоминание на февраль каждого года. К весне успеете спокойно собрать документы, посчитать поступления и оплатить без беготни в последние дни перед дедлайном.
