Налог при покупке недвижимости в Узбекистане для иностранца в 2026

Может ли иностранец купить недвижимость в Узбекистане и что важно знать о налогах

Короткий ответ: да, может. Но с оговорками, которые сильно влияют на бюджет сделки.

Иностранец без вида на жительство покупает жильё в Узбекистане только по определённой планке стоимости. Пороги установлены Постановлением Президента и проверяются нотариусом на этапе сделки, купить дешевле легально не выйдет, даже если продавец согласен.

Если хочется сразу оформить ВНЖ через покупку жилья в столичном регионе, порог другой: минимум $300 000, это порядка 23,52 млн рублей.

Сами по себе эти суммы не налог, но именно от цены договора будут считаться пошлины и последующие сборы. Поэтому начинайте планирование с бюджета, а не с района.

Какие налоги и сборы платит покупатель-иностранец при сделке

Разложу по полочкам, чтобы было видно всю картину.

На вторичном рынке (продавец, физлицо):

• государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора;
• оплата услуг нотариуса (частный тариф сверх пошлины);
• регистрация права в кадастре.

На первичном рынке (продавец, застройщик):

• всё то же самое;
• плюс НДС 12%, который уже включён в цену от юрлица.

НДС отдельной строкой покупатель обычно не платит, застройщик включает его в стоимость квадратного метра. Но при торге полезно понимать, что 12% от суммы контракта, это налог, который уже сидит внутри цифры на баннере. При подписании договора с девелопером требуйте письменное подтверждение, что цена включает НДС, иначе рискуете получить неприятный сюрприз при финальном расчёте.

Никакого специального «налога иностранца» при покупке в Узбекистане нет. Ставки и пошлины одинаковы для граждан и для приезжих. Разница только в минимальной цене объекта и в статусе резидента при будущей продаже.

Госпошлина, услуги нотариуса и регистрация в кадастре: реальные суммы

Всё считается от Базовой расчётной величины. С 1 октября 2024 года БРВ равна 375 000 сумов, примерно 3 750 рублей (до этого было 340 000 сумов, так что все пошлины немного подросли).

Госпошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья зависит только от площади:

Как видите, для среднестатистической двушки в Ташкенте пошлина смешная, цена ужина в приличном месте.

Отдельно идёт тариф самого нотариуса, это не государственный сбор, а услуга. По моему опыту (сделка 2023 года и сделки знакомых в 2024-м) частный нотариус в Ташкенте берёт от 1,5 до 4 млн сумов в зависимости от сложности документа и района. Это ещё 15–40 тысяч рублей.

Регистрация перехода права в кадастре стоит ещё несколько БРВ, обычно укладывается в 1,5–2 млн сумов вместе с ускоренным оформлением. Оплачивает, как правило, покупатель.

Совет: попросите у нотариуса заранее письменный расчёт всех платежей по вашей сделке. И заведите местную карту Uzcard или Humo, большинство пошлин удобнее всего оплатить прямо у нотариуса через мобильное приложение узбекского банка.

Ежегодный налог на имущество для иностранных владельцев

Купили, теперь платите каждый год. Ставка для физлиц на жилую недвижимость, 0,31% от кадастровой стоимости объекта.

Ключевое слово, «кадастровой». Это не рыночная цена, а оценка от Кадастрового агентства, и она обычно значительно ниже. Реальный годовой платёж за квартиру в центре Ташкента у знакомых укладывается в 1,5–3 млн сумов в год (15–30 тысяч рублей).

Уведомление приходит в личный кабинет на портале soliq.uz и дублируется по адресу объекта. Оплатить можно картой прямо через сайт налогового комитета, в мобильном приложении Soliq по вашему ПИНФЛ или в любом отделении банка. Крайний срок оплаты, 15 апреля года, следующего за отчётным.

Просрочка тянет за собой пени, а при накоплении долга, арест на объект. Если вы не живёте в стране постоянно, настройте автопродление визитов или оформите доверенность на местного знакомого, чтобы он раз в год проверял начисления.

Пошаговый порядок оплаты налогов и оформления сделки

Держите примерный алгоритм, по которому проходят большинство сделок с иностранцем без ВНЖ.

1. Получение ПИНФЛ (личный идентификационный номер). Оформляется в Центре государственных услуг за один рабочий день. Понадобится загранпаспорт и временная регистрация. Без ПИНФЛ вы не откроете счёт, не сделаете договор и не появитесь в налоговой системе.
2. Проверка объекта. Запросите у продавца выписку из кадастра. Убедитесь, что цена не ниже установленного порога для вашей категории региона, и пробейте объект через lex.uz и кадастровую базу.
3. Открытие счёта в узбекском банке. Оплата недвижимости по договору должна пройти через банк, это требование валютного контроля. Учитывайте комиссии банков-корреспондентов при переводе валюты из-за рубежа.
4. Подписание предварительного договора и внесение задатка. Задаток обычно 5–10% от суммы, фиксируется распиской.
5. Основной договор у нотариуса. Здесь оплачиваются госпошлина, тариф нотариуса и подписывается основной договор. Нотариус потребует официальный платёжный документ из банка, подтверждающий легальность денег. Расчёт с продавцом проходит в тот же день или на следующий.
6. Регистрация в кадастре. Нотариус сам направляет документы электронно, вы получаете новую выписку с вашим именем через 3–7 рабочих дней.
7. Постановка на налоговый учёт как собственника. Информация уходит в налоговую автоматически, но лучше через месяц зайти в личный кабинет на soliq.uz и убедиться, что объект отображается.

Весь процесс от осмотра до получения выписки укладывается в 2–3 недели, если документы у продавца в порядке.

Налоговые последствия при продаже и сдаче в аренду

Продаёте квартиру, будучи налоговым нерезидентом Узбекистана? Готовьтесь заплатить НДФЛ 12% от продажной цены. Именно от цены, а не от разницы между покупкой и продажей, это принципиально отличается от российской логики.

Резидентом вы становитесь, если находитесь в стране больше 183 дней в течение 12 месяцев подряд. У резидента при продаже единственного жилья, которым владели больше 36 месяцев, действует освобождение, но для нерезидента такой льготы нет. Если планируете выход из актива, есть смысл заранее подтянуть резидентство.

Аренда, тоже облагаемый доход. Ставка для нерезидента по доходам от аренды, 20% (для резидента, 12%). Договор аренды подлежит обязательной регистрации в системе E-ijara, а декларацию можно подать электронно через soliq.uz. Государство устанавливает минимальные ставки арендной платы за квадратный метр, именно от них считается налог, если в договоре указана заниженная сумма. Многие иностранцы честно платят ещё и потому, что без зарегистрированного договора арендатор не сможет оформить временную прописку, а налоговая ловит серую аренду через коммунальные данные.

Заранее посчитайте: если планируете сдавать как нерезидент, минус 20% от арендного потока плюс годовой имущественный налог, и уже видно реальную доходность.

Частые ошибки иностранцев и как их избежать

Собрал то, на чём спотыкаются чаще всего.

• Занижение цены в договоре. Кажется, что сэкономите на пошлине и будущем НДФЛ. На деле нотариус откажет: цена не может быть ниже установленного порога для иностранца.
• Оплата наличными в обход банка. Технически возможно, но при последующей продаже вы не сможете подтвердить источник средств и вывезти деньги за рубеж легально.
• Игнорирование ПИНФЛ. Без него ни счёт, ни договор, ни налоговый кабинет. Оформляйте в первый же день в стране.
• Покупка «на родственника-узбека». Классическая схема обхода порогов. Заканчивается тем, что квартира юридически не ваша, и в случае конфликта доказать что-либо почти невозможно.
• Ориентация только на рыночную цену. Уточняйте кадастровую стоимость до сделки, от неё будет считаться ежегодный налог и пошлины при следующих операциях.
• Забыли про ежегодный имущественный сбор. Уведомления не приходят на иностранную почту, долг копится, потом всплывает при попытке продать.
• Незарегистрированная аренда. Штрафы налоговой съедают несколько месяцев арендного потока.

И совет напоследок: перед сделкой сходите к независимому юристу, не связанному с продавцом или агентством. Час консультации стоит 500–800 тысяч сумов (5–8 тысяч рублей) и экономит месяцы разбирательств. В Ташкенте таких специалистов достаточно, ищите по рекомендациям в местных сообществах экспатов.