Налог на покупку недвижимости в Таиланде 2026: пошлины

С чем реально сталкивается покупатель в Land Department

Представьте: вы нашли кондо в Джомтьене за 4 500 000 бат, договорились с продавцом, перевели задаток. Через месяц едете в земельный департамент подписывать документы, и там кассир называет сумму сборов, которая на 150 000 бат больше, чем вы прикидывали дома с калькулятором.

Знакомая история. Большинство иностранцев узнают о реальных пошлинах только у окошка регистратора, когда торговаться уже поздно.

Разберём, что именно берут при переходе права собственности в 2026 году, кто по закону платит каждую позицию и как это выглядит на живой сделке. Дальше, конкретные цифры со ссылками на официальные источники Департамента земельных ресурсов (dol.go.th) и Налогового департамента (rd.go.th), а не общие слова.

Transfer Fee: базовые 2% и торг с продавцом

Главный сбор при регистрации перехода собственности, Transfer Fee, 2% от оценочной стоимости объекта. Оценочную стоимость определяет Land Department по своей внутренней базе, и она почти всегда ниже рыночной цены, по которой вы реально покупаете. База обновляется раз в 4 года и часто отстаёт от рынка на 20-40%.

Кто платит? Формально закон не привязывает эту сумму ни к покупателю, ни к продавцу. На практике её делят пополам, по 1% с каждой стороны. Но всё, что написано в договоре купли-продажи, имеет приоритет.

Что бывает в реальности:

• Новостройки от застройщика: чаще всего вся пошлина ложится на покупателя
• Вторичный рынок между частниками: делят 50/50
• Срочная продажа со стороны владельца: можно продавить полное покрытие продавцом

Совет: пропишите распределение сбора в договоре бронирования (Reservation Agreement), а не устно. Устная договорённость в кассе Land Department разваливается за минуту.

Если берёте объект в ипотеку у тайского банка, добавляется Mortgage Registration Fee, 1% от суммы кредита (не от стоимости объекта). Этот сбор всегда платит заёмщик, торг здесь бесполезен.

Specific Business Tax и гербовый сбор: одно вместо другого

Здесь важное правило, которое многие путают: SBT и Stamp Duty не платятся одновременно. Либо одно, либо другое.

Specific Business Tax (SBT), 3,3% от продажной цены или оценочной стоимости (берётся большая величина). Применяется, когда продавец владел объектом менее 5 лет. Логика простая: государство считает такую сделку коммерческой перепродажей и облагает соответствующе. Освобождение от SBT возможно, если объект был получен по наследству или официально оформлен как основное место жительства продавца (с регистрацией в тхабиан баан не менее 1 года).

Гербовый сбор (Stamp Duty), 0,5% от стоимости сделки или оценки (снова берётся большая). Уплачивается только тогда, когда сделка освобождена от SBT.

Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.

По умолчанию SBT и Stamp Duty закон возлагает на продавца, это его доход, ему и платить. Но по договору стороны свободны перераспределить эти сборы, и невнимательные иностранцы иногда подписывают контракт, где 3,3% делятся пополам. Не соглашайтесь: это прямая обязанность продавца.

Разница в деньгах серьёзная. На кондо за 4,5 млн бат:

Разрыв, 126 000 бат (около 290 000 рублей по курсу 2,30). Прежде чем подписывать что-либо, спросите у продавца дату его собственной регистрации в чаноте. Эта дата решает всё.

Withholding Tax: почему физлицо и компания считаются по-разному

Withholding Tax, это удержание подоходного налога прямо в момент сделки. Формально его платит продавец, но реально сумма влияет на переговоры о цене, так что понимать механику полезно и покупателю.

Если продавец, юридическое лицо: фиксированная ставка 1% от оценочной стоимости или контрактной цены (большее). Считается быстро, сюрпризов нет.

Если продавец, физическое лицо: прогрессивная шкала от 1% до 35%. Формула Revenue Department работает так:

1. Оценочная стоимость делится на количество лет владения (но не более 10 лет).
2. К полученной годовой сумме применяется стандартный вычет по таблице, от 50% при владении 1 год до 8% при владении 8+ лет.
3. От остатка считается налог по прогрессивной шкале физлица.
4. Результат умножается обратно на число лет владения.

Именно поэтому в объявлениях иногда пишут «продаёт компания» или «продаёт частник, владел 8 лет», сумма сбора отличается в разы. На вторичном рынке, где продавец-физлицо владеет квартирой 6-10 лет, эффективная ставка WHT редко превышает 1-2% от контрактной цены. У новых компаний-застройщиков, стабильные 1%.

Практический шаг: попросите продавца или его агента заранее заказать официальный расчёт WHT в местном офисе Land Department, это делается по обращению за пару дней. Черновой расчёт помогает избежать споров о том, кто и сколько кладёт в общий счёт.

Считаем сделку по кондо в Паттайе: 4 500 000 бат

Кондоминиум на вторичке, продавец, физлицо, владеет 7 лет, оценочная стоимость по Land Department, 4 200 000 бат. Ипотеки нет, оплата 100% через FET-форму из России.

Что платится:

• Transfer Fee 2% от оценки: 84 000 бат
• Stamp Duty 0,5% от большей суммы (4,5 млн): 22 500 бат
• Withholding Tax (7 лет владения, прогрессивная шкала): ~35 000 бат
• SBT: не применяется (владение больше 5 лет)

Итого пошлин: около 141 500 бат, это приблизительно 325 000 рублей по курсу 2,30.

Стандартное распределение: Transfer Fee пополам, WHT на продавце, Stamp Duty, тоже на продавце по закону, но на практике его часто перекладывают на покупателя.

• Покупатель: 42 000 (половина Transfer Fee) + 22 500 (Stamp Duty, если продавили) = 64 500 бат ≈ 148 000 рублей
• Продавец: 42 000 + 35 000 = 77 000 бат

Теперь тот же кондо, но продавец владел 3 года:

• Transfer Fee: 84 000 бат
• SBT 3,3% от 4,5 млн: 148 500 бат
• Withholding Tax: ~45 000 бат (грубая оценка)
• Stamp Duty: 0 (перекрывается SBT)

Итого: около 277 500 бат ≈ 638 000 рублей.

Разница почти в два раза, и это только из-за срока владения продавца. Всегда уточняйте эту дату до задатка.

Как законно уменьшить сумму сборов

Несколько рабочих способов, которыми пользуются местные брокеры:

Проверять срок владения продавца. Если ему до 5-летнего рубежа осталось пару месяцев, иногда есть смысл подождать: экономия на SBT перекрывает любую упущенную выгоду.

Смотреть на оценочную стоимость. База Land Department обновляется раз в 4 года и часто отстаёт от рынка на 20-40%. Многие сборы считаются именно от неё, а не от вашей цены. Заранее запросите оценку в местном офисе, это делается бесплатно за один визит.

Аккуратно с завышением цены в договоре. Иногда продавец предлагает «показать» в контракте цену выше оценки, чтобы упростить перевод FET. Помните: SBT и Stamp Duty считаются от большей величины. Раздутая контрактная цена автоматически повышает базу сбора. Обратная попытка, занизить цену, чтобы платить меньше,, тоже плохая идея: когда через несколько лет вы захотите продать объект и вывести деньги за границу, разница между заниженной покупной и реальной продажной ценой создаст проблемы с валютным контролем и обоснованием источника средств.

Отслеживать программы льгот. В апреле 2024 года Кабинет министров временно снизил Transfer Fee с 2% до 0,01% и Mortgage Registration Fee с 1% до 0,01% для объектов до 7 млн бат (ранее лимит был 3 млн). Программа действовала до 31 декабря 2024 года. По состоянию на начало 2025 года продление на 2025-2026 обсуждается в правительстве, но решения нет. Перед сделкой проверьте актуальный статус на thaigov.go.th.

Следить за инициативами по срокам аренды. В июне 2024 года МВД получило поручение изучить увеличение максимального срока Leasehold с 30 до 99 лет и квоты иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75%. По состоянию на начало 2025 года законопроект не принят. Если он всё же пройдёт, налоговая нагрузка на структуру сделки может измениться радикально, особенно для тех, кто рассматривал компанию-нерезидента как обходной путь.

Типичные ошибки, которых лучше избежать:

• Считать пошлины от рыночной цены (Land Department берёт от оценочной или контрактной, смотря что больше)
• Соглашаться делить SBT или WHT пополам с продавцом, это по закону его платежи
• Забывать про FET-форму: для граждан РФ это не просто бумажка, а обязательное условие оформления Freehold. 100% стоимости должны прийти в Таиланд в валюте и конвертироваться в баты банком-получателем. Наличные, криптообменники и P2P-схемы через тайские банковские счета друзей, прямой отказ в регистрации
• Планировать оплату наличными на месте: земельный департамент принимает только кассирские чеки тайских банков, выписанные строго на имя получателя (продавец и Department of Lands, отдельные чеки)

Что берёте с собой в Land Department и как проходит день сделки

Пошагово, как это выглядит в реальности.

Документы иностранца-покупателя:

• Загранпаспорт с действующей визой или штампом въезда
• Оригинал FET-формы из тайского банка (подтверждение внешнего перевода, если сумма от 50 000 USD за один перевод; при меньших суммах, Credit Advice + Foreign Exchange Transaction Form)
• Кассирский чек (Cashier Cheque) на сумму сделки, выписывается в отделении банка утром того же дня
• Отдельные чеки на пошлины (обычно 2-3 разных, на имя Department of Lands)
• Письмо от кондоминиума о наличии квоты для иностранцев (Foreign Quota Letter), подтверждает, что после сделки иностранное владение не превысит 49%
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным (Debt-Free Letter) от управляющей компании
• Договор купли-продажи со всеми приложениями

Как проходит визит:

1. Приезжаете вместе с продавцом к открытию (обычно 8:30), чтобы попасть в утреннюю очередь
2. Сдаёте документы в приёмное окно, получаете номер
3. Кассир пересчитывает пошлины по своей формуле и озвучивает итоговые суммы
4. Оплачиваете чеками (тайские баты, безнал)
5. Подписываете передаточные документы в присутствии сотрудника
6. Получаете обновлённый чанот (Land Title Deed) с вашим именем на обороте и синие квитанции об уплате налогов, храните их: пригодятся при следующей продаже

Весь процесс занимает от 2 до 5 часов. В Паттайе, Бангкоке и на Пхукете есть смысл записаться заранее через агента или юриста, самостоятельная очередь может съесть весь день.

Возьмите с собой переводчика или юриста, если это ваша первая сделка. Стоимость сопровождения, обычно 15 000-25 000 бат (около 35 000-58 000 рублей), и эти деньги окупаются одним корректно оформленным чеком.