Первый конверт из мэрии: что это вообще такое
Помню, как подруга из Аланьи прислала фото: серый конверт, печать белидие, и внутри бумажка с суммой. Она купила квартиру в мае, а к июню уже пришло «письмо счастья». Паника: что платить, куда, сколько?
Это и есть emlak vergisi, ежегодный муниципальный сбор с собственников квартир, домов, офисов и земельных участков. Регулируется законом № 1319 от 1970 года. Платит тот, на кого оформлено ТАПУ на 1 января текущего года. Гражданство роли не играет: россиянин, украинец, немец, турок, правила одни.
Не путайте emlak vergisi с айдатом. Айдат, это плата управляющей компании за бассейн, охрану и уборку двора. Emlak vergisi идёт в бюджет мэрии: на ремонт улиц, освещение, содержание парков.
Если купили жильё в 2026 году, первую квитанцию за полный год получите весной 2026-го. Продали в феврале? Всё равно платите за весь год, покупатель начнёт со следующего.
Важный момент: обязанность декларировать объект в муниципалитете лежит на собственнике. После сделки у нотариуса тапу автоматически уходит в кадастр, но в белидие информация подтягивается не всегда. По закону подать декларацию нужно до конца года, в котором совершена сделка, иначе прилетит штраф за нерегистрацию.
Что сделать сразу после сделки: взять ТАПУ, паспорт, номер vergi numarası (турецкий налоговый) и подать декларацию (bildirim) в отдел emlak муниципалитета района, где находится жильё.
Ставки в 2026 году: 0,1% или 0,2%
Тарифы зафиксированы в законе № 1319 (статьи 8 и 18) и в ближайший год не меняются. Разница только в том, где стоит ваша квартира: в мегаполисе или в обычной провинции.
| Тип объекта | Обычная провинция | Büyükşehir (мегаполис) |
|---|---|---|
| Жильё (mesken) | 0,1% | 0,2% |
| Коммерция (işyeri) | 0,2% | 0,4% |
| Участок под застройку (arsa) | 0,3% | 0,6% |
| Сельхозземля (arazi) | 0,1% | 0,2% |
К мегаполисам относятся 30 провинций со статусом Büyükşehir: Стамбул, Анталья, Анкара, Измир, Бурса, Мерсин, Мугла (сюда входит Бодрум, Фетхие, Мармарис), Айдын (Кушадасы), Коджаэли и другие. Аланья и Манавгат, часть провинции Анталья, значит тоже мегаполис. Проще говоря: почти вся русскоязычная карта покупок попадает под удвоенную ставку.
Плюс есть надбавка на охрану культурного наследия (Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı) по закону № 2863, 10% сверху от начисленной суммы налога. Идёт на реставрацию исторических объектов, и её обычно уже включают в квитанцию.
Совет: перед покупкой уточните у риелтора статус конкретного района. Между посёлком в статусе обычной провинции и квартирой в Büyükşehir налог отличается ровно в два раза.
Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.
Как считается сумма: rayiç bedel и коэффициент 2026
База для расчёта, не рыночная цена, а rayiç bedel, зарегистрированная муниципалитетом стоимость. Она обычно ниже реальной: за квартиру, купленную за 150 000 долларов, кадастр может показывать эквивалент 90 000.
Каждый год эта база индексируется. На 2025 год Минфин утвердил коэффициент 21,965% (ровно половина от общего коэффициента переоценки в 43,93%), это зафиксировано в Общем сообщении по emlak vergisi № 85, опубликованном в Resmi Gazete 21 декабря 2024 года. То есть база выросла почти на четверть за один год. Аналогичное решение ждёт нас в декабре 2025-го, коэффициент на 2026 год опубликуют в Resmi Gazete в конце года, и он снова прибавит к прошлогодней базе.
Разберём на живом примере. Квартира в Анталье, rayiç bedel по итогам индексации на 2026 год, условные 3 000 000 лир.
- Базовый налог: 3 000 000 × 0,2% = 6 000 лир
- Надбавка на культурное наследие: 6 000 × 10% = 600 лир
- Итого за год: 6 600 лир (около 10 824 рублей по курсу 1,64)
Платится это в два захода, то есть каждый платёж примерно 3 300 лир (≈5 412 рублей).
Хотите узнать свою базу заранее? Зайдите на сайт e-Belediye вашего района или лично в мэрию с ТАПУ, попросите выписку Rayiç Bedel Belgesi. Там указана актуальная налогооблагаемая стоимость.
Обратите внимание: Минфин и Главное управление земельного регистра активно закручивают гайки в вопросе занижения стоимости в ТАПУ. В 2024 году они запустили проверки сделок через систему Web-Tapu и алгоритмы искусственного интеллекта, цель как раз сократить разрыв между кадастровой и реальной ценой. Времена, когда в тапу указывали копейки, постепенно уходят.
Сроки и оплата: e-Belediye, банки, касса
Сбор делят на два равных платежа:
- Первый транш: с 1 марта по 31 мая
- Второй транш: с 1 по 30 ноября
Можно закрыть всю сумму сразу в марте, никакой доплаты за раннюю оплату не возьмут, скидок за это тоже не будет.
Способов заплатить несколько.
Онлайн через e-Belediye. Портал каждой мэрии свой: у Стамбула это ibb.gov.tr и порталы округов (Beylikdüzü, Şişli, Beşiktaş и т. д.), у Антальи, antalya.bel.tr, у Аланьи, alanya.bel.tr. Нужный раздел обычно называется Borç Sorgulama (запрос задолженности) или Hızlı Ödeme (быстрая оплата). Регистрируетесь по TC Kimlik или номеру ВНЖ (yabancı kimlik), находите объект по адресу или Sicil Numarası, оплачиваете картой.
Мобильный банк. Крупные банки, Ziraat, İş Bankası, Garanti, Yapı Kredi, в разделе «Ödemeler» → «Belediye ödemeleri» дают выбрать нужную мэрию и оплатить по номеру плательщика (sicil).
Касса муниципалитета (Vezne). Работает для тех, кто не хочет возиться с приложениями. Берёте паспорт, ТАПУ, идёте в отдел emlak, называете адрес, распечатают квитанцию, платите в кассу или в PTT.
Что делать, если у вас нет турецкого налогового номера? Оформить его в любой vergi dairesi (налоговой) за 15 минут, понадобится только загранпаспорт и адрес. Без этого номера ни онлайн-кабинет, ни касса нормально не отработают.
Ещё один нюанс: иностранные банковские карты на порталах мэрий проходят через раз. Если сайт выдаёт ошибку, попробуйте мобильное приложение турецкого банка, там платёж в пользу муниципалитета уходит стабильнее.
Практический шаг: поставьте в календаре два напоминания, на 15 мая и 15 ноября. Проще заплатить за неделю до дедлайна, чем ловить пени.
Что ещё оплачивается вместе с квартирой
Помимо основного сбора, собственники сталкиваются с двумя дополнительными позициями.
Çevre Temizlik Vergisi, сбор за уборку и вывоз мусора. Для жилых квартир он автоматически включается в счёт за воду: смотрите отдельную строку в квитанции водоканала, там небольшая сумма, привязанная к потреблённым кубометрам. Платит тот, кто фактически живёт в квартире, арендатор при аренде, собственник при собственном проживании. Для коммерческих объектов ставки заметно выше, зависят от площади, расположения и категории бизнеса, и платятся отдельно в мэрию.
Değerli Konut Vergisi, сбор с элитного жилья. Применяется, если налоговая база одного объекта превышает установленный законом порог. Порог ежегодно индексируется тем же коэффициентом, что и rayiç bedel; на 2026 год он составлял 15 709 000 лир, на 2026-й вырастет пропорционально декабрьской индексации. Ставки прогрессивные, от 0,3% до 1% сверх суммы превышения. Владельцев обычных квартир в Аланье, Мерсине, Фетхие это не касается, речь про виллы на Босфоре, пентхаусы в центре Стамбула, дома в Ялыкавак.
Если у вас квартира до 10 миллионов лир по кадастру, забудьте про эту строку, спокойно платите только основной сбор и мусорный.
Штрафы за просрочку: сколько накапает
Промахнулись мимо дедлайна? На неуплаченную сумму начисляется gecikme zammı, пеня. Ставка устанавливается решением Совета министров и на 2026 год держалась на уровне 4,5% в месяц. Считается от первого дня просрочки.
Пример: не заплатили 3 000 лир к 31 мая. Через два месяца долг вырастет примерно до 3 270 лир. Через полгода, уже около 3 800. Через год, ближе к 4 600.
Что важно понимать:
- Долг не сгорает и не забывается: висит на объекте
- При продаже квартиры или переоформлении на родственника покупатель потребует справку об отсутствии задолженности (borcu yoktur belgesi), без неё нотариус и Кадастровое управление сделку через Web-Tapu не проведут
- Крупные долги мэрия может передать в судебные приставы, а те, арестовать счета
Как избежать? Три рабочих способа: подписаться на автосписание через мобильный банк, привязать напоминания к календарю, попросить управляющую компанию (site yönetimi) присылать напоминания жильцам-иностранцам.
Частые вопросы владельцев из СНГ
Купил квартиру в декабре 2025-го, платить с какого года? С 2026-го, за полный год. Собственник на 1 января, плательщик за весь календарный период. Но декларацию (bildirim) в мэрию подать нужно до конца 2025-го, иначе штраф за нерегистрацию.
Живу в России, в Турцию не приезжаю. Как заплатить? Через мобильный банк турецкого банка (если счёт открыт) или попросить доверенное лицо, родственника, друга, управляющую компанию. Доверенность у турецкого нотариуса или консульская, на всякий случай оформите заранее.
Продал квартиру в июле. Кто платит за второе полугодие? Вы, за весь текущий год. Новый собственник начнёт платить со следующего.
Сдаю жильё в аренду. Кто платит основной сбор? Всегда собственник. Арендатор оплачивает только Çevre Temizlik Vergisi (мусор), он идёт строкой в счёте за воду.
Не знаю свой sicil no, как найти? Позвоните в отдел emlak вашего муниципалитета или зайдите в кабинет на портале мэрии, там объект отображается по имени владельца после входа через e-Devlet.
Иностранная карта не проходит на сайте мэрии, что делать? Классическая история. Попробуйте мобильное приложение турецкого банка (раздел «Belediye ödemeleri»), там платёж проходит стабильнее. Если и это не работает, попросите знакомого в Турции дойти до кассы мэрии с адресом объекта.
Есть ли льготы для пенсионеров-иностранцев? Освобождение по закону № 1319 предусмотрено только для граждан Турции с одним жильём до 200 м² при отсутствии дохода (плюс инвалиды, семьи павших военнослужащих). На иностранцев, включая обладателей ВНЖ, эта льгота не распространяется.
Держите в голове главное: две даты (май и ноябрь), номер плательщика и доступ в приложение банка. Всё остальное, детали, которые решаются за один визит в белидие.
