Знакомая история: покупаете виллу на Бали и получаете счёт
Мой приятель Артём в прошлом году закрыл сделку по вилле в Чангу за 300 000 USD. Через месяц ему пришло письмо от нотариуса-PPAT с расчётом обязательных платежей. Сумма его, мягко говоря, удивила.
Дело в том, что цена в объявлении, это только начало разговора. К ней добавляется пошлина за переход прав, ежегодный сбор с земли и построек, а если объект новый, ещё и НДС от застройщика. Плюс отдельная история с налогом на аренду, если планируете сдавать. Давайте разберём по полочкам, что именно платит иностранец в 2026 году и как посчитать реальные расходы.
Что такое PBB и кто его платит
PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan), ежегодный сбор с земли и строений, аналог российского имущественного налога. Платит его тот, кто владеет объектом или пользуется им на праве долгосрочной аренды.
Ключевой момент для иностранцев: если у вас оформлен Hak Pakai (право пользования) или вы держите виллу через номинала на Hak Milik, обязанность по уплате всё равно ваша. Формально счёт приходит на имя того, кто зарегистрирован в кадастре, но по договорённости с номиналом расходы несёт бенефициар.
С лизхолдом (долгосрочной арендой) ситуация ещё интереснее. По закону PBB должен платить собственник земли, то есть индонезиец-арендодатель. Но на практике в 80% контрактов на Бали этот платёж перекладывают на арендатора-иностранца отдельным пунктом. Читайте договор внимательно: если пункт про PBB не прописан явно, платить будет владелец земли, но осадочек в отношениях останется.
База расчёта, NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), кадастровая оценка. Её устанавливает региональная администрация: в Бадунге (Семиньяк, Чангу, Улувату) свои цифры, в Гианьяре (Убуд), другие.
> Из необлагаемой суммы вычитается минимум 10 000 000 IDR на одного плательщика. Это статья 40 закона UU HKPD № 1 от 2022 года.
Практический совет: перед покупкой попросите продавца показать последние три квитанции SPPT PBB. Три года, потому что этого хватит и на проверку динамики кадастровой оценки, и на выявление старых долгов, которые автоматически перейдут к вам вместе с объектом.
Ставки в 2026 году: считаем на живом примере
Базовая ставка ежегодного сбора, до 0,5% от кадастровой стоимости (статья 41 UU HKPD). Точную цифру определяет каждый регион отдельно. На Бали в большинстве кабупатенов действует льготная ставка от 0,1% до 0,3% для жилой недвижимости.
Возьмём виллу Артёма. Рыночная цена, 300 000 USD, это примерно 4,6 млрд IDR по курсу конца 2025 года. Но кадастровая оценка (NJOP) в Чангу на такой объект обычно составляет 40–60% от рынка. Допустим, NJOP = 2,3 млрд IDR.
Кстати, если у вас есть свой бизнес в России: Разница экономит до 2,6% на эквайринге, переводя покупателей на СБП. Подходит тем, у кого приём оплат идёт через ЮKassa.
Расчёт по шагам:
| Показатель | Сумма (IDR) |
|---|---|
| NJOP (кадастровая оценка) | 2 300 000 000 |
| Минус необлагаемый минимум (NJOPTKP) | −10 000 000 |
| База для налога | 2 290 000 000 |
| Ставка в Бадунге (условно 0,2%) | × 0,002 |
| К уплате за год | 4 580 000 |
В рублях по курсу это около 11 500 ₽ в год. Не разорительно, но забывать нельзя, за просрочку начисляют пени.
Совет от практики: запросите у местной налоговой (kantor pajak daerah или профильный Bapenda) актуальную ставку именно для вашего кабупатена перед сделкой. В Бадунге и Гианьяре цифры различаются в разы.
BPHTB: разовая пошлина при покупке
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), единовременный сбор, который платит покупатель при переоформлении прав. Максимальная ставка, 5% (статья 47 UU HKPD), но регионы могут снижать. На Бали в 2026 году действует полная ставка 5%.
Формула простая: (База − NPOPTKP) × 5%
NPOPTKP, необлагаемый лимит. По статье 46 (5-6) закона UU HKPD он составляет минимум 80 000 000 IDR при обычной покупке и 300 000 000 IDR при наследовании близкими родственниками.
Возвращаемся к вилле в Чангу за 4,6 млрд IDR:
- База: 4 600 000 000 − 80 000 000 = 4 520 000 000 IDR
- Пошлина: 4 520 000 000 × 5% = 226 000 000 IDR
Это примерно 565 000 ₽ или около 14 800 USD. Именно этот платёж чаще всего становится сюрпризом для покупателей, которые видели только цену объекта.
Важный нюанс: базой считается бо́льшая из двух величин, цена сделки или NJOP. Если продавец предлагает занизить сумму в договоре, чтобы сэкономить на пошлине, это может не сработать: нотариус-PPAT обязан свериться с кадастром и посчитать от максимума.
Практический совет: заложите в бюджет 5% сверх цены объекта именно на этот платёж. Это самая крупная разовая статья расходов при сделке, не считая НДС, если берёте первичку.
Что ещё платить при сделке с виллой
Помимо основного сбора, к моменту подписания AJB (акта передачи прав) собирается целый пакет платежей.
НДС (PPN), 12%. Применяется только при покупке у застройщика новой недвижимости. С 1 января 2025 года ставка выросла с 11% до 12% по статье 7 (1) b закона UU HPP № 7 от 2021 года. При покупке на вторичном рынке у частного лица НДС не платится.
Была программа субсидии PPN DTP по постановлению Минфина PMK № 61 от 2024 года, государство компенсировало 100% налог для готового жилья стоимостью до 5 млрд IDR (в рамках лимита 2 млрд IDR на квартиру или дом). Она закончилась 31 декабря 2024 года и в 2026 не действует. Так что рассчитывать на скидку от государства при покупке первички больше нельзя.
Подоходный сбор с продавца (PPh Final), 2,5% от суммы сделки или NJOP (что больше), по постановлению правительства PP № 34 от 2016 года. Формально это обязательство продавца, но на практике на Бали часто перекладывают на покупателя или делят пополам. Читайте договор внимательно, этот пункт нужно фиксировать до внесения задатка.
Услуги нотариуса-PPAT, 0,5–1% от суммы сделки. Обязательный участник любой сделки с землёй.
Сводная таблица для виллы за 4,6 млрд IDR (первичка от застройщика):
| Платёж | Ставка | Сумма (IDR) | В рублях |
|---|---|---|---|
| BPHTB (покупатель) | 5% | 226 000 000 | ~565 000 ₽ |
| PPN (покупатель) | 12% | 552 000 000 | ~1 380 000 ₽ |
| PPh Final (продавец) | 2,5% | 115 000 000 | ~287 500 ₽ |
| PPAT | ~1% | 46 000 000 | ~115 000 ₽ |
Совет: попросите PPAT составить cost sheet, постатейную разбивку всех обязательных платежей, до подписания предварительного договора (PPJB). Это стандартная услуга, отказать не должны.
Сроки, оплата и штрафы
Ежегодная квитанция SPPT PBB приходит с февраля по март. Крайний срок оплаты, 31 августа текущего года. Пропустили, начисляется пеня 2% в месяц, максимум 24 месяца (то есть до 48% сверху).
Способы оплаты:
- через банк-агент (BCA, Mandiri, BNI, BRI, региональный BPD Bali), по QR-коду с квитанции
- в приложениях OVO, GoPay, DANA
- через маркетплейсы Tokopedia и Bukalapak, сюрприз для многих, но там есть раздел коммунальных и государственных платежей
- через сайт pajak.go.id или региональный портал bapenda.baliprov.go.id
- в кассе Bapenda наличными
Разовая пошлина BPHTB оплачивается до подписания AJB у нотариуса. Без квитанции об оплате PPAT просто не проведёт сделку.
> Пропустить оплату случайно легко: квитанции приходят на индонезийский адрес, где вы можете физически не жить. Настройте автопроверку через приложение или попросите менеджера виллы отслеживать.
Совет: сохраняйте все квитанции минимум 5 лет. При будущей продаже покупатель или его юрист обязательно попросит подтверждение отсутствия задолженностей, и старые долги по PBB могут заблокировать сделку до полного погашения с пенями.
Особенности для иностранцев на Бали
Иностранец не может владеть землёй на праве Hak Milik (полная собственность). Доступны варианты: Hak Pakai (право пользования на 30 лет с продлением на 20 и ещё 30), долгосрочная аренда Hak Sewa до 25–30 лет, или структура через индонезийскую компанию PT PMA с Hak Guna Bangunan (до 30 лет + 20 + 30).
Налоговые последствия разные:
- Hak Pakai на ваше имя: BPHTB и PBB платите напрямую, никаких посредников.
- Аренда (leasehold): BPHTB не платится (переход прав собственности не происходит), но арендодатель обычно закладывает свои налоги в стоимость аренды. PBB формально остаётся на владельце земли, но по договору чаще перекладывается на арендатора.
- PT PMA: компания платит все сборы плюс корпоративный подоходный налог 22% с прибыли от сдачи в аренду. Плюс обязательная полноценная бухгалтерия и декларирование всех активов.
Отдельная тема, налог с аренды. Если сдаёте виллу туристам, для физлица-нерезидента ставка 20% с валового дохода (по статье 26 закона о подоходном налоге). Для PT PMA, 0,5% с оборота при упрощёнке (PPh Final для малого бизнеса с оборотом до 4,8 млрд IDR в год) или 22% с прибыли по общей системе.
Совет: до сделки обязательно проконсультируйтесь с местным налоговым консультантом (konsultan pajak), структура владения определяет вашу налоговую нагрузку на годы вперёд, и переделать её после покупки практически невозможно без повторной уплаты BPHTB.
Как снизить налоговую нагрузку законно
Несколько рабочих подходов, которые применяют опытные покупатели.
Проверяйте NJOP до сделки. Если кадастровая оценка сильно занижена относительно рынка, ежегодный сбор будет минимальным. При этом помните: BPHTB считается от бо́льшей величины, цены сделки или NJOP.
Разделяйте землю и строение в договоре на первичке. При покупке виллы на этапе строительства можно оформить два отдельных соглашения: договор аренды земли (или её приобретения) и отдельный контракт на строительные работы. BPHTB в такой схеме считается только от стоимости земли, а не от готового объекта, экономия может составлять десятки миллионов рупий. Схема законная, но требует грамотного PPAT и юриста.
Используйте необлагаемые минимумы. 10 млн IDR по PBB и 80 млн IDR по BPHTB, это ваши законные вычеты, не забудьте проверить, что PPAT их учёл в финальном расчёте.
Выбирайте вторичный рынок, если хотите избежать 12% НДС. Разница ощутимая: на вилле за 4,6 млрд IDR это экономия около 552 млн IDR (~1,38 млн ₽). С учётом того, что программа PPN DTP закрылась, первичка стала объективно дороже.
Оформляйте через PT PMA при сдаче в аренду. Корпоративная структура даёт больше легальных вычетов (амортизация, операционные расходы, зарплата управляющему), чем режим физлица-нерезидента с 20% с валового оборота.
И главное: перед любой сделкой возьмите независимого консультанта, не связанного с продавцом или агентством. Час его времени стоит 500–1500 USD, а сэкономить помогает десятки миллионов рупий и годы нервотрёпки.
